融信扩张术：用到极致的融资手段

2016-08-31 14:59

因豪掷百亿拿下今年的全国单价地王，融信中国控股有限公司（以下简称“融信”）受到舆论前所未有的关注。
这家带有鲜明闽商基因的福建房企于2016年1月登陆港交所，并将总部迁到了上海，此后，融信开启了全国高速扩张的步伐。财报数据显示，2015年融信实现签约销售金额119.46　亿元，今年上半年公司已实现合约销售收入132.20亿元。截至8月24日，公司市值105亿港元。
作为一家规模仅过百亿的房企，融信在土地市场却出手豪迈，截至8月底，融信今年主导拿下了15宗地共计340亿元，其中包含数个地王项目，这一数字远超同类房企，甚至可以比肩TOP10以内的品牌房企。
为了支撑公司在土地市场的狂飙突进，融信将各类融资手段用到极致，包括银行贷款、发行公司债、信托以及永续债等，关于其负债率过高、作风激进的质疑始终如影随形。
“降低”的负债率融信起家于基建。现年47岁的创始人、融信中国董事局主席欧宗洪于1995年成立莆田市交通工程有限公司，从事高速公路建设，2000年开始投身房地产相关业务并成立了莆田市交通房地产开发有限公司，2003年欧宗洪成立了福建融信房地产开发有限公司，也就是后来的融信集团。
“他是一个很有拼劲闯劲的人，很敢赌，颇有勇气。”一位熟悉融信的匿名人士评价说。在一次罕见的福建当地媒体对他的专访中，“欧宗洪把自己形容为一个伤痕累累的人，屡战屡败，屡败屡战。他的公司曾经几次濒临破产；2008年金融危机时，他遭遇了人生最低谷。”据悉，他的爱好是保龄球和“八十分”。
在上市之前，融信的知名度并不高。今年1月13日，融信在香港挂牌上市，公开发售3.375亿股股份，最终定价每股5.36港元，集资达17.8亿港元。
上市之后，跃入公众视野的融信，首先面对的是外界对其高负债率的诟病。
数据显示，在过去的2012—2015年，融信的资产负债率分别为86.71%、91.79%、96.74%和85.42%，净资产负债率分别为171%、504%、1541%和247%，均属于高位。
其刚刚公布的2016年半年报则显示，融信总资产规模从年初的336.42亿元上升到632.37亿元，同比增幅接近90%，总权益从2015年底26.53亿元到现在的144亿元，升幅超过400％，净负债率为89.83%，较2015年年末下降了157%。
融信首席财务官曾飞燕解释说，负债率降低的主要原因是通过上市进行资本结构优化；公司在项目层面进行轻资产合作，引入合作方资本投入；第三，公司物业结转利润沉淀进一步增厚公司权益。
但值得注意的是，在融信的这份半年报中，少数股东权益为56.1亿，与截至2015年12月31日的7.7亿相比出现了大幅增长；首次出现了17.21亿的永续债。
所谓永续债，是指一种不规定债务到期期限但可以按期取得利息的债券，根据会计准则，永续债被当做类优先股，在资产负债表中算成少数股东权益而非负债。在债券市场，永续债往往被视为一种迫不得已而为之的融资工具。但外资投行和评级机构在评估一家公司的真实财务水平时，倾向于对其进行调整，将永续债列为债务，据此计算企业的净负债率会比财报中高很多。“首先无论是永续债，还是少数股东权益，只要是按照基金或者发GPLP产品来做的，实质和债务是一样的，只不过按照会计准则担保不写在负债表里。永续债也是和债务的风险一样的，只是达不到在资产负债表上面体现为债务的定义，这是会计准则的差异。”国金证券（香港）执行董事兼投行部董事总经理黄立冲对经济观察报记者解释说。“如果它的少数股东权益或者永续债都是通过基金来发的话，上市公司的担保或上市公司母公司的担保就一定跑不掉，那么这个性质和风险就和债务几乎是一样的。”黄立冲说
一位要求匿名的港股分析师表达了同样的观点。他表示，按照永续债的条款，一般3年期以后利息会涨到惊人的数字，比如恒大的永续债3年后利息17%，5年后利息更高，“一家房企如果毛利率只有百分之十几到百分之二十几的话，不太可能3年到期后还不还钱的，相当于这不是永远续期的债，而是一个你自愿会在3年期就会还清的普通的债。”
该分析师强调，从这个角度来看，融信的半年报资产负债表并不足以反映企业真实的负债状况，“少数股东权益大幅增长，一般来说出现这种情况，一定是50%控股以下的项目会有一些表外的资产，它可以把一些资产和负债通过占股不到50%的方式移到表外。我怀疑这些资产很多都是高杠杆的项目。而从报表上看完全看不出来具体操作是什么。”
欧宗洪在融信的半年报业绩发布会上强调，融信并不激进，这是误解。他表示，主要关心两个指标，一个是有息负债，一个是营业收入，两者可以真实反映出企业资金的安全情况，目前看融信的财务状况是安全的。截至6月30日，融信的有息负债是257亿元。
高调拿地截至8月底，融信今年拿下了15宗地共计340亿元，应付土地款总额198亿元，本年度应付140亿元，尚需付土地款近80亿。
在上市之前，融信拿地就十分高调。
2010年2月，联手正荣集团以总价60亿元拿到则徐中学南地块，刷新了福州总价地王纪录。2013年4月27日，融信以14.12亿元竞得上海赵巷特色居住区0号地块，首次进入上海，到了当年6月底，又联合绿地集团以47.25亿元的总价竞得徐泾镇会展中心3号地块，成为上海总价地王；
2015年全年，融信没有拍下一块地。进入2016年，融信屡屡出手，尤其是在上海和杭州两地：
2月，融信以5739.46元/平方米单价竞得杭州良渚新城商住地，创下了良渚新城新的楼面价纪录；4月，融信以17亿元总价竞得杭发厂地块，成为萧山新地王；7月，融信以总价31.55亿元竞得上海杨浦区新江湾城地块，楼面价52840元/平方米，如果剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价在8.5万－9万元/平方米。
8月17日，经过近2个小时、452轮竞价，融信以110.1亿元的总价，拿下位于上海市内环的静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，楼板价100315　元/平方米，溢价率139%，扣除商业配套以及配建保障房，实际楼面价约11万元/平方米，问鼎全国单价地王。从该地块的楼板价推算，未来保本售价将达15万元/平方米。据透露，融信将与一线房企合作开发静安地王。
截至8月底，融信土地储备达1026万平方米，土地成本约为8278元/平方米。本年度新增土地储备平均成本约为13332万元／平方米，竞得土地平均溢价率为67%。
金融杠杆融信的高速扩张背后，是对金融杠杆的利用。早在2009年，融信就入股了莆田农村商业银行，成为该银行董事。借力金融，融信的全国化扩张之路徐徐展开。
发债是其还债的主要途径。2015年底至今，融信已经发行了110亿元人民币的公司债，“可以说，借助公司债的窗口暂时解决了危机。”前述要求匿名的港股分析师评价说。
从去年年底至今，融信共发行了8批公司债券共计约120亿元，票面利息在6.20%~7.89%之间。
除此之外，融信的融资途径包括银行开发贷款、信托、发行ABS证券化产品以及出售子公司股权等。
3月30日，融信公告称，出售融信（福州）置业有限公司股权的11%，获得9.97亿元现金流；
今年7月8日，融信宣布向合格投资者发行购房尾款应收账款的资产支持证券，本金额为人民币8.8亿元。
融信的扩张背后，还有平安的支持。2014年11月，平安银行和融信集团签署《银企战略合作协议》，正式成为战略合作伙伴，首期为融信项目授信65亿元。
据了解，签约仪式前，平安银行总行行长邵平与欧宗洪深入会谈过。彼时融信表示，借助于平安银行的雄厚实力，融信将获得公司持续发展的强大资本“引擎”。
2014年10月22日，平安大华基金的子公司深圳平安大华汇通财富管理有限公司向融信旗下子公司福州双杭提供一笔64.3亿元的信托贷款。
此外，融信发行的多笔信托中，还出现了中融信托、上海金元百利资产管理有限公司、天弘创新资产管理等金融机构的身影。
值得一提的是，融信同样进军了保险行业。4月25日，融信发布公告称，融信全资附属公司融信投资与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极订立发起人协议，将成立合营公司，以用于中国经营保险业务，业务涵盖人身保险、再保险及保险代理。同时，各订约方各持有合营公司的20%股权且将以现金注资4亿元，最终出资总额为20亿元，将用于应付合营公司的营运资金需求。
（来源：经济观察报记者谢敏敏）

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