宝万争斗局外微观：矛盾的小股东与焦虑的业主

2016-07-26 10:08

宝能与万科（000002.SZ）管理层在公司控制权预期上的激烈斗争远未休止。
值得注意的是，在宝万持续缠斗的局外，有一些潜在的被影响群体也在争相围观事态变化，这其中既有长期投资万科的小股东，也有正在或即将成为万科投建、管理楼盘的业主。
作为局外个体，他们的立场不尽然相同，而他们对宝万之争的最终结果影响甚微，但万科这艘国内房地产“巨轮”的最终的航线，或仍难免对他们带来或多或少的影响。
一方面，宝能强势介入带来万科二级市场的价格重估，在不同的中小投资者间产生了分歧；而另一方面，万科在房地产行业内以高质量物业为特点的优势，在其管理层不确定性下能否维持照旧，也正在给一些业主和潜在客户带来新的顾虑。
小股东的矛盾严格意义上讲，小股东不能算作万科股权争夺的局外人。但在21世纪经济报道记者采访的数名万科中小投资者看来，目前其所持筹码显然无法对宝万最终的战局带来改变。
不过在不同策略的中小股东看来，对宝能系的介入所持态度也不尽相同。
“宝能的举牌其实是对万科价格的一种发现，因为万科的价格常年被低估，在宝能系进入后，万科的价值才得以被价格所真实反映。”一位关注宝万之争的万科投资者王迪7月25日对宝能系的介入表达了欢迎，“原来的管理团队虽然能干，但是在股价贡献上却远不如宝能。”
但另有万科A股的定期投资者认为，对于万科的投资不能仅从股价升值的公允价格变动的角度来审视，万科的高分红同样是选择投资万科的理由之一；而业绩向好趋势下的分红，则和现有的董事会和管理团队的努力密不可分。
“万科并不能从股价变化上判断投资逻辑，单纯追逐股价波段收益的策略适用于A股的绝大多数公司，但并不应该套用到万科的身上，万科每年基于业绩分红，是许多A股高估值公司比不了的。”7月25日一位长期定投万科、且并不支持宝能系入主万科的小股东坦言，“赚短期波段更应该称之为投机，而万科是更适合长期投资的标的，这也是应该支持管理层的原因。”
事实上，宝万之争漩涡中的万科才刚刚公布了2015年度的派息方案，其拟向全体A股股东每10股派现金7.2元（含税），较2014年的每10股派5元（含税）进一步提高；按照2016年2月底110亿股计算，万科此次合计分红规模将达79.5亿元，占2015年净利润的43.87%。
根据21世纪经济报道记者采访了解，宝万之争也的确并未影响到万科在卖方市场上的价值判断。
“万科为地产龙头，公司无论是在方向的把握上还是实际的操作层面，都是行业值得学习的标杆。” 长江证券分析师蒲东君在不久前的报告中，仍然维持了万科A的买入评级，“我们预计公司2016、2017年EPS分别为1.90、2.19元/股，对应停牌前股价的PE 分别为12.83和11.14倍，维持‘买入’评级。”
业主的焦虑除了时常被舆论提及的中小股东外，万科业主作为“局外”群体似乎却容易被市场遗忘。
21世纪经济报道记者采访发现，一些万科业主认为居住或持有的是万科物业管理的楼盘的自己和家庭，也间接的成为了万科股权及管理层不确定风险的潜在承受者；在更多业主看来，他们所担忧的是万科管理层万一出现变动，会连累物业质量出现缩水。
“我认为万科的楼盘质量并不出彩，出彩的是它的物业水平。”位于北京市东五环的万科青青家园的一位业主7月25日表示，“我们这个项目10多年了，仍然很规范，外人来了进不去，旁边另一个建得更晚的小区，也是一线开发商，虽然号称封闭式管理，但其实出入上并没有那么严格，物业服务也不如往常，比较之下我们的物业质量非常好。”
“现在担心的是管理团队动荡，物业这种长期管理的部分会不如以往。”上述万科青青家园业主坦言。
事实上，万科物业的确是万科的优势品牌之一。据年报披露，在中国物业管理协会等部门组织的多个评选中，万科物业均排名业内第一。
无独有偶，一位在北京以东50公里外的香河，已签约购买万科与另一家央企合作开发的联排别墅项目的潜在业主肖轲（化名）也有这种顾虑。
2016年初，看好环京楼市的肖珂以200多万的价格在上述别墅项目的售楼中心签约购买了一套别墅期房，根据合同约定，肖珂到2017年才会实现收房。
虽然已经签约，不过对于常年在北京工作的肖珂，仍然对在香河置业投资怀有一些忐忑；日前，香河万科工作人员参与拍地途中被打所暴露出的当地治安问题，更在一定程度上加深了肖轲对这笔投资的怀疑。
而如今，肖珂对于是否购买万科别墅，也开始倾向于考虑宝万之争后续的影响。
“完工肯定不是问题，万科的公司基本面很好，现金也很充足，无论谁来控股和管理，都不会影响到项目的交收。”肖珂坦言，他更大的担忧仍然在于万科管理层变动预期下，物业服务水平的稳定性。
“盖房子是一个短周期的事，只要资金、资源筹措到位，项目人员、进度成本控制得好，谁修建并不是大问题。”肖珂认为，“但是物业仍然是一个长期的管理问题，如果万科的管理团队有了比较大的动荡，现有的物业质量无法维持，那么也会影响到万科项目的价格，进而直接影响升值速度。”
据肖珂介绍，其购买的万科别墅项目的物业费相比许多普通小区更贵，达5元/平方米每月，折算到全年其所需缴纳的物业费将不少于1.6万元/年。
“这么高的物业费，看重的也是万科的物业品牌；这种影响会有两个层面，一个是基本面层面，一个是预期层面，基本面就是万科物业质量真的会出现缩水，另一个层面则是管理层变动的预期影响到物业的品牌，然后让万科的盘子价格涨不动。”肖珂坦言道，“我也和其他来这里投资的业主交流过，有这种担忧的并不在少数。”
事实上，万科针对物业板块还曾提出过新的资本运作规划——2015年8月份，万科物业CEO朱保全曾透露万科将加大物业方面的投资探索，并适时拆分物业板块独立上市。而如今这一切计划，被宝能系的强势入主，陡增了不确定性。
来源: 21世纪经济报道(广州)

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