【深度】中关村的变与不变

2016-07-25 09:50

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摄影：吕萌
曾经的中关村，是一个让人又爱又恨的地方。
提到这里，大多数人会联想到鼎好电子商城（下称鼎好）、海龙电子城（下称海龙）、中关村e世界门口那些需要到处揽活的黑导购，卖场里密密麻麻的小柜台、五花八门的各式配件，以及川流不息的人群。特别在电脑攒机时代，中关村就像是一个开放的组装工厂一样，满足着不同人群对IT产品的不同需求。
但随着卖场内的无序竞争所带来的假货、翻新产品横行，中关村电子卖场的口碑也一落千丈，进而被主打B2C模式的互联网电商所挤压。人们越来越习惯于在价格透明的网上商城购物，品牌意识也越来越强。中关村电子卖场也一改往日人头攒动的火热景象，开始走向萧条。
那些柜台里的小老板们也尝试过改变。他们在淘宝上开店，注册公司后想办法成为京东的供应商，有的则从“卖电脑”、“卖手机”转为“修电脑”、“修手机”。
尽管如此，中关村的迭代之变仍然无可避免地到来。2011年太平洋电脑城关门歇业，之后中关村e世界在2016年春节后发布公告，称将以整体或整层的方式出租，统一经营，不再从事电子卖场的业务。在中关村西区，以中关村创业大街为代表的新型业态已经成为这一地区的新坐标，一大波创业空间随之涌现。
2016年7月7日，地理位置绝佳的海龙也贴出《通知》称，“即日起停止营业，进行升级改造”。
卖场时代的中关村就只剩下还在坚持的鼎好。除了“电脑城”、“中国硅谷”、“创业园”这些既有标签外，未来的中关村还会有哪些新的标签？
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老赵和他爱人的柜台便在鼎好A座三层一个靠边的位置上。柜台面积不大，至多三四平方米，柜台后方的货架上一半摆满了墨盒、硒鼓等打印耗材，另一半则被杂乱的各式数据线所占满。

中关村鼎好地下一层手机卖场。摄影：吕萌
那是周三，海龙关门的前一天。和其他工作日一样，整个卖场里依然没什么顾客，有的只是看电影、看电视剧、打游戏的摊主。生意相对好的还能雇一名导购帮忙，不景气的则多是夫妻档。
老赵没有雇人。问及生意如何时，老赵反问，“还能怎么样？混一天是一天呗！”这种状况已经说不上持续了多久，但他不完全认同“是电商冲击抢了他们的饭碗”。
“我们都在淘宝上有自己的店铺，但网上销售最多只占我们整体销售的10%-20%。市场经济状况不好，政府采购也收紧，大单子没有，生意肯定好不到哪去。”老赵说。
即便如此，他也没想过干脆关掉摊位，离开中关村去做点别的。在他眼里，现在哪个行业都不好做，与其重新进入一个陌生领域，还不如做自己擅长的。“毕竟我做这行有十年了。原来我们大量库存，现在也都消化得差不多了。只要鼎好不关，就算店面剩一小半我们也会坚持到最后。”
和老赵想法类似，还有很多商家都是走一步看一步。他们觉得自己没什么话语权，就像动物园服装批发市场搬迁一样，“人家让我们走就得走，要是生意做大了谁也不会在这待着”。

散落的电子产品模型。摄影：吕萌
但在十几年前，中关村完全是另外一番景象。
有媒体曾报道，1999年开业的海龙大厦在随后几年的日均客流量都在3万-4万人次，到2006年底，共有超过7000万人次的客流涌向中关村。1997年，为了缓解海淀大学区和中关村卖场周边的交通拥挤状况，北京市政府还曾砍掉路旁几十年树龄的大树来拓宽路面。
于1998年开始的首届“中关村电脑节”成为当时中关村地区最重要的活动，一直到2010年始终保持着每年一届的频率，举办第二界参与人数即达到20万人次。在以电子卖场为主的时代，外界常常评论中关村为“中国信息产业的发源地和摇篮，已成为中国计算机领域研究水平最高、市场规模最大、厂商数量最多、人才资源最密集、电子配套设施最齐全的地区”。
已经到纳斯达克敲过钟的京东创始人刘强东，也曾是中关村大街上的众多摊主之一，当时的主业是卖光盘。但与老赵等人不同，在1999年看到硬件产品的利润急剧下滑后，刘强东没有选择寻找其他高毛利的产品再卖，而是开始在服务上做点不一样的事，例如买刻录机送傻瓜式多媒体系统，承诺不卖假货，任何时候可以找刘强东维修退货等等。
后来的故事，已经被很多媒体报道过。刘强东因非典面临巨大库存，但同时因祸得福，有了早期的网络（论坛）订单，B2C电商模式逐步成型。
刘强东曾说过，“沙漠中沙粒无数，最幸运的沙子，也只是偶尔能够浮到表面上来，享受一次阳光、享受一次春风而已。当然，还有很多粒沙子，可能一辈子没有见过任何阳光，一直埋没在下面。”
在中关村，被埋在下面的“沙子”显然更多。
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2000年至2006年是中关村电子卖场发展的黄金时间，但其过往的辉煌并没有让中关村真正成为中国的“硅谷”。电子卖场的萧条早已显现，只是那个时代饱含了太多人的回忆，以至于我们不愿意正视过往时代的没落。
“电子卖场是时代的需要，那时除了技术创新更需要市场创新，即满足消费者的需要。这种需要还没到上网购买的阶段，更多是价格便宜的需求。”创业黑马园区事业部副总经理董博很早便开始接触中关村管委会和海淀政府的相关人士，他的一些看法有助于我们从政策角度来理解中关村地区的变迁历史。
董博认为，中关村近十年的变化既是技术创新的变化，更是商业模式的变化，不断有新的产业涌现，并产生聚集效应。
2007年左右，在中国IT界数一数二的大型企业，如联想、方正、四通、紫光、同方、用友等都从中关村踏上了发展之路，在这里设立总部。其他一些当时新兴的企业，如华为、中兴、大唐、海尔、海信等，也都将中关村作为产品开发基地。包括微软、英特尔、摩托罗、惠普、三菱、诺基亚等国际知名大公司，都相继在中关村及其周围地区建立中国区总部或产品研发中心。
这些企业所带来的大量资金、人才、技术给中关村带来新的生命力，也成为推动北京经济增长的重要驱动力。例如联想电脑、方正的激光照排、紫光扫描仪、用友的财务软件等，这些代表着中国高科技生产力的技术或产品，让中关村不再是一个简单的地理名词，更像是北京乃至中国探寻新技术、新发展、新思维的图腾。大型民族企业也在那个时代受到前所未有的景仰和重视。
但在2010年之后，小公司开始受到更多关注，原有将优质资源集中在一家公司的情形，转变为将更多的创新要素分散在不同的公司上，一大批垂直网站、基于某一点的技术创新公司出现。“创业公司”这一代表了独立、勇气、新锐等多层含义的词汇开始横扫逐步升温的投资市场。
车库咖啡便是在2011年入驻当时的海淀图书城，现在的中关村创业大街。
据北京海置科创科技服务有限公司（下称海置科创）董事长姚宏波向界面新闻记者回忆，车库咖啡是第一家入驻的创业平台。海淀图书城于1992年开街，有20多年的历史，上百家图书出版商，一直以传统售书业态为主，2007年后增加了很多小规模餐饮业态。由于传统图书文化产业受网络书店的冲击，其图书集散与文化集聚作用不断弱化。
2013年，中关村正式提出建设“一城三街”：“一城”即中关村软件城，“三街”就是科技金融一条街、知识产权保护和标准一条街、创业孵化一条街。其中创业孵化一条街定位在海淀图书城，并明确以海淀置业为实施主体，对整条街区的业态进行资源整合、房屋回收和硬件的改造升级。为了更有效推进工作，海淀置业成立了控股子公司海置科创来运营管理。
经过一年多的整合，中关村创业大街在2014年6月12日正式“开街”。全长约220米，宽约10米，西起苏州街，东至彩和坊路，南起海淀大街，北到北四环路，由籍海楼、昊海楼等14栋建筑组成，总建筑面积4.37万平方米。其中，海淀置业持有的产权面积超过3万多平方米，占整条街区面积的73%。
截至目前，整条街区的入驻机构已从最初的10家增加至45家，包括车库咖啡、3W咖啡、36氪、并购咖啡、联想之星、飞马旅、言几又、创业黑马、京东智能奶茶馆等。这些创业机构提供的服务涵盖了早期办公、专业孵化、创业交流、创业咨询、投融资对接、商业模式构建、团队融合、媒体资讯、创业培训等多方位的创业服务。

创业者在中关村创业大街3W咖啡馆讨论。摄影：吕萌
“还有很多想要入驻的新机构找过来，但是已经没地儿了。去年我们往南扩了11号楼，现在还在陆续收回房源，方便新机构进入。”姚宏波说，他们所管理的图书城面积大约占整条大街的70%，一些图书经营商仍在继续经营。
与中关村创业大街的火热相反，往东七八百米的鼎好、海龙一带却日渐萧条，客流量迅速走低。中关村e世界在歇业之前，一些楼层的出租率不到一半。

中关村海龙大厦一层电子产品卖场。摄影：吕萌

中关村e世界。摄影：吕萌
“卖场的衰弱是市场经济和消费需求的变化，再加上电商的冲击，使其自然沦落为一种低端业态。但这并不代表中关村就此衰落，不断有新的科技公司进到这一区域，逐渐替代了卖场的业态。”董博说，不少没有能力再继续支付租金的店家会选择从卖场退租，由于零零散散的退出异常杂乱，所以政府统一规划，将新的创业要素整合起来进行区域升级。
2009年7月，海淀区政府发布的《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》中表明，中关村西区定位于建设成为创新要素聚集功能区，不鼓励电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展。
作为四大电子卖场之一的太平洋电脑城最先在2011年关门，随后中关村e世界、海龙也响应号召。尽管鼎好还有不少卖场摊位，但在写字楼其他楼层，已经开始引入创业空间。
董博认为，中关村的最大特点其实不是政府决定创新要素，而是创新要素会在这里裂变，政府再梳理引导。
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很多人不曾预料到，2015年5月7日，国务院总理李克强的到来让整条中关村创业大街彻底沸腾。
在刘延东副总理、联想集团董事局名誉主席柳传志的陪同下，李克强先后参观了3W咖啡馆、联想之星创业培训教室等场所，还在3W喝了一杯咖啡。也因此，不少慕名而来的顾客都会在3W点上一杯“总理同款”的咖啡。

3W咖啡店里的顾客。摄影：吕萌
总理掀起的热潮当然不止于此。去年3月，总理便在政府工作报告中之处，推动大众创业、万众创新。国务院办公厅还印发《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》，部署推进大众创业、万众创新工作。
一时间，北京城区的咖啡馆，十个人几乎有一半的人都在谈互联网、谈创业。
但在中关村南创业大街，热闹并不长久，大部分机构还做着原来该做或没做好的事。
“任何事物不能远离经济规律，创业空间也不例外。”姚宏波说，3W刚入驻大街是注册的是餐饮企业，现在则增加了3W传媒、3W基金、招聘等业务。其他各家平台也都在快速发展，形成较为完整的小生态，而大街负责提供大的生态环境。
由于受到地理空间限制，创业大街无法承载更多的创业孵化空间，亟需向周边拓展。优客工场从中看到了机会。
曾任万科高级副总裁、北京区域本部首席执行官、北京公司董事长的毛大庆，在2015年3月决定辞职创业。一个月后，毛大庆向外界正式介绍了自己的创业项目——聚焦联合办公、会员交易撮合及相关服务。这家公司在一个月内选出十处地点作为联合办公区，海龙是其中之一。
“中关村地处北京乃至全国双创行业领域的最前沿，聚集着无数优质的创业项目，也集中了中国科学院计算机研究所等28家中央所属科研院，此外还有多家高校和不同类型的企业。”这是毛大庆选择中关村作为联合办公空间的原因。
尽管联合办公是优客工场的核心业态，但毛大庆并不希望仅仅通过租金差价来获取利润，更重要的在于聚合会员、聚合产业链，在撮合交易的同时，对相关行业进行股权布局。
目前已有五十家左右的公司入驻位于海龙的联合办公空间，收费按工位/月或工位/年计算，互联网、智能硬件成为主流项目。“我们也看到一些发展到一定规模的企业，因为国家在中关村的专项扶持和招纳人才的便利性而回归到中关村。”毛大庆说。
熟悉中关村地区的人们不难发现，原来中关村最受关注的“中关村电脑节”，已逐渐被“中关村创新季”所取代。海龙、科贸、中关村e世界、鼎好等传统电子卖场的楼体上，也基本以创业相关的广告牌为主。那些笔记本、手机等IT数码产品的广告只集中在几个大品牌，声势远不如从前。

货梯口大门紧闭。摄影：吕萌4
海淀区政府对中关村地区的改造信心相当坚定。
去年10月，海淀区政府正式对外宣称，中关村大街未来3-5年内将完成转型，现有15万平方米的传统电子卖场将逐渐腾退。中关村将逐步告别电子卖场，昔日的“中关村电子一条街”将彻底转型为“创新创业一条街”，传统电子卖场的业态将逐渐被新模式、新业态彻底替代。
升级后的中关村大街南起白石桥、北至清华大学西门，全长7.2公里。目标是至2017年底，形成一批创新创业、科技金融、文化创意等新型业态集聚区。2020年底，中关村大街及周边地区持续产生具有中关村原始创新、技术服务能力及商业模式创新优势的创客群体和企业集群。
根据调研结果，目前中关村大街沿线写字楼共计36座，有业态调整积极性的楼宇有10座，分别是鼎好、海龙、亿世界、大华科技商厦、光耀东方中关村时代购物广场、九龙商务中心、中发电子城、中关村大厦、天作国际大厦及光大国信大厦。楼宇产权方主要包括：国有企业、大学、部分房地产企业及小业主个人产权，其中小业主个人产权的楼宇主要包括韦伯时代中心、中关村大厦。
复杂的产权状况也让中关村的改造面临不小的挑战。
CBRE（世邦魏理仕）北方区CBRE环球研究部副董事孙祖天在接受界面新闻记者采访时表示，改造会是提升中关村租赁市场的有效方式，但分散的业权必然会拖延上述写字楼的改造时间。“小业主大多不愿意卖，或者以很高的价格来出售，而写字楼主要采取信托、参股等方式解决。这些都还在尝试阶段，尚未有成功的案例出现”。
此外，核心区的传统电子卖场属于低端物业，无法转型为对高端用户有吸引力的高品质物业，如何改造这些物业也是中关村亟需解决的问题。“这样才能有更多的供应满足写字楼租户的要求。”孙祖天强调。
优客工场也证实，由于海龙大厦历史原因，导致在选址时耗费大量精力与小业主沟通协商，推迟签订合同。此外由于楼宇使用年限较长，部分结构混乱、设备老化，加大了施工难度。
CBRE提供的数据显示，北京地区写字楼租金普涨是从2009-2011年之间，几乎每个商圈都涨得很快。所以最近三年的涨幅相对较小，中关村地区今年有1%左右的上涨。和其他地区相比，还算比较高的。
高租金也意味着高承租能力，这对诸多创业公司来说具有不小的门槛。“像联想、英特尔、微软等外资或上市公司，以及融资达到某个阶段、有一定租金承受能力的，特别是他们的租赁面积达到一层的一半以上，会更倾向于买而不是租。”孙祖天分析道。
据界面新闻记者了解，目前北京可买的物业非常有限，在中关村地区基本上没有。也因此，像百度、新浪、腾讯这样的大型科技公司选择在上地附近拿地新建写字楼。
百度拿下的是北京中关村软件园二期C-1、N-2、N3、N4、N5地块。新总部大楼为五栋地上七层，地下两层的办公楼，另有一栋地上一层，地下两层的报告厅。占地面积超过68000平方米，其建筑面积超过300000平方米，相当于现有百度大厦建筑面积的3.3倍。
即将搬迁的新浪大厦同样位于中关村软件园二期，占地2.9公顷，建筑面积约13.22万平方米，耗资约为15亿元。整栋大楼地上六层，地下三层，包括工作区域、员工休息区和健身房、餐厅、停车场等功能区。
一向大手笔的腾讯也不甘落后，与百度、新浪在相同区域选址的新北京总部单层面积为2.8万平方米的七层正方形建筑，单层能够容纳2300人一起办公，预计在此办公的员工人数接近8000人。

中关村地铁站下班时的人流。摄影：吕萌5
如此巨大的办公空间显然是人多地少的中关村西区无法满足的。
不过与大型科技公司的外延相同步，“中关村”的概念也在发生显著变化，未来会与上地融为一体。在1988年以前，位于海淀区中东部的“上地”只是个村。1991年上地信息产业基地开始动工，如今的上地信息产业基地属中关村科技园区第一发展组团。
如果从行政管理角度看，中关村本身包括一区16园，包括海淀园、丰台园、昌平园、亦庄科技园、通州园、大兴生物医药基地等。其中海淀园的主要功能是高新技术成果的研发、辐射、孵化和商贸中心，其他园区主要为高新技术产业的发展基地。
在这些园区当中，中关村科技园管委会通过多元化投融资的方式，建设了中关村科技商务中心区，中科院科学城、北大科技园和清华科技园。其中又重点规划建设了中关村软件园、中关村生命科学园、北大生物城、上地信息产业基地等多个专业化产业基地。除提供产业化空间外，中关村科技园还出台了各种创业投资、人才扶持等相关政策，从而吸引更多的科技公司入驻。
“中关村外延的趋势和硅谷很像。早前硅谷的范围并不大，现在则延伸至从旧金山到圣何塞的一大片区域。在整个生态布局中，不停有新的公司进入才是最重要的，毕竟创业公司都会长大。”毕业于斯坦福大学的创业黑马首席战略官罗小渠表示。
包括百度、腾讯、新浪在内，他们之所以能够吸引众多的员工加入，除了技术和薪酬主导外，文化氛围也相当重要。通常公司文化需要通过办公环境来显现。这也是苹果愿意花巨资建造一座“宇宙飞船”的原因。
像3W公司这样的创业公司，尽管其总部位于中关村创业大街的一个三层小楼，但其联合办公空间早已扩展至深圳、成都等地，一种代表着中关村创业的气质也随着3W走向所拓展的区域。
罗小渠认为，即使这些公司彻底出走中关村也不是问题，“因为有科研院所，中关村有它固有的特质，在地域外延时文化和精神的核心还会保留在这里。就像硅谷不管怎么变迁，核心永远是在斯坦福那一区域。中关村某种程度上就扮演这样一种角色”。
身处中关村的人眼里，或许“中关村”一直没有变过，变的只是不断被摘下又贴上的各种标签，一个不断被重新定义的中关村。
作者：宋佳楠

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