楼市下半场:成交量横盘补仓需求续推“地王”

2016-07-15 10:01

在各项因素的刺激下，房地产市场迎来了多年来最为华丽的“上半场”。
中原地产发布的数据显示，2016年上半年，全国54个重点城市成交商品房住宅180.17万套，同比涨幅高达31.2%，刷新了同期历史最高纪录。其中，一二线城市增幅明显、三四线城市相对低迷的局面继续存在。
受益于整体市场向好，上半年大部分房企的业绩出现较大幅度的增长。充裕的资金使企业具有更多的拿地资本，并造成上半年“地王”频繁出现。
但多位分析师仍指出，在本轮的楼市行情中，由于需求出现了透支性释放，加之热点城市陆续出台调控政策，因此预计市场降温的趋势将不可避免。广发证券就认为，今年全年，全国商品房销售面积将从前四月36.5%的峰值降至17%；商品房销售额将从55.9%降至30.4%。
二线抢一线风光中原地产的数据显示，在纳入其统计的54个重点城市中，上半年有50个城市的成交量明显上涨。一线城市中，上海、广州的成交面积分别上涨了14%、27%，北京与深圳的成交量则有所下降。北京市统计局的数据显示，前5月北京住宅销售面积下降了14.8%。
中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，今年年初，一线城市率先出台调控政策，极大地抑制了市场的过热局面。其中，北京市场的降温则因为供应相对不足，以及价格上涨过快产生的挤出效应。
在政策的“溢出作用”下，二线城市交易量爆棚。中原地产指出，上半年天津、南京、扬州的成交量上涨超过100%；济南、杭州、青岛、厦门、武汉、南昌的涨幅也均超过40%。厦门、重庆两地则出现负增长。
相比之下，三四线城市的成交量涨幅相对不大，但平均涨幅也超过了15%。
从官方数据看出，这轮上涨始于去年12月，延续到今年4月。
与此同时，近年来房地产市场的区域分化局面愈加明显，并影响到房企的决策。某上市房企董秘向21世纪经济报道记者表示，该公司的策略为：在一线城市适度控制销售节奏，谋求更多的利润；二线城市则加紧出货，做大规模；三四线城市则以“去库存”为主，不再做新的布局。他还指出，这也反过来加剧了市场分化的局面。
受益于上半年的旺市，房企业绩普遍向好。据不完全统计，业已发布上半年业绩的33家房企，上半年销售面积增幅达到51%，销售额的上涨幅度则达到74.6%。碧桂园、旭辉等企业甚至上调了全年的销售目标。
在大量去化后，房企拿地补仓的意愿也十分强烈，加之上半年资金充裕的大环境，土地市场也迅速火热。中原地产的数据显示，上半年全国土地价格超过10亿的地块有219宗，其中溢价率超过100%的地块达到109宗，溢价率超过50%的地块则多达167宗。
张大伟指出，上半年迎来了“地王”最为密集的时段，这也从某种意义上体现出“资产荒”的特征。该机构的统计还显示，上半年全国50大城市成交土地建筑面积同比微涨1.7%；出让土地的平均楼面价则上涨了45%。
下半年成交量“横盘” 与以往的“长周期”特征不同，短暂的爆棚之后，市场热度也很快退却。国家统计局的数据显示，今年前5月，全国房地产销售面积增幅和销售增幅均出现环比下滑，这也是今年以来上述指标出现的首次下降。
事实上，从5月开始，供需两端的指标已经出现全面下滑。统计局的数据显示，今年1-5月，全国房地产开发投资增速为7.0%，前4月数据为7.2%。今年5月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.86%，4月的涨幅为1.06%。这两组数据也出现了今年以来的首次下调。
上海易居研究院智库研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，在前期的销售中，需求在一定程度上被透支，导致近期市场交易量出现下滑。同时，热点城市不断收紧调控政策，其作用也在不断发酵。
7月14日早间，厦门市房管局终于确认了新的房贷政策。从7月15日起，全面提高购房贷款的首付比例。至此，除一线城市外，被称为“房价上涨四小龙”的南京、苏州、合肥、厦门均出台了调控政策。
严跃进认为，这些政策将对市场持续带来影响，预计随着传统淡季的到来，市场降温的态势将至少延续到第三季度。且在整体供大于求的基本面下，除非政策继续刺激，否则市场很难自发地出现反转。
张大伟还指出，由于房企的销售情况较好，大部分企业缺乏降价的动力，这将使得市场成交量很难进一步放大。他认为，在“资产荒”的背景下，今年的房地产销售可能创新高，但下半年的市场热度将明显不如上半年。
广发证券指出，今年市场的基本面是“前高后低”，一季度和二季度整体成交同比升幅达到本轮小周期的高点，下半年整体成交同比升幅将继续放缓。预计全年全国商品房销售面积15亿平方米，同比升17%，金额11.4万亿元，同比升30.4%。
在房价方面，广发证券认为，大中城市房价整体仍保持环比温和上升，但升幅将逐步放缓。
对于土地市场，严跃进指出，由于土地市场的变化比房屋销售具有一定的滞后性，加之目前房企补仓意愿仍然强烈，因此土地市场在短期内并不会降温。中原地产的统计指出，7月前13天，全国总价超过5亿的地块达到了36宗，其中溢价率超过50%的地王地块有21宗地块，南京、杭州、郑州等二线城市是“地王”出现的主要区域。
来源: 21世纪经济报道(广州)

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