厦门调整住房信贷政策突变二线城市分化或加剧

2016-07-14 11:53

厦门的房价已经直逼北上深，高居全国第四。根据中国房价行情平台发布的数据显示，6月厦门房价均价为31363元/平方米，同期，作为一线城市的广州，房价均价为20963元/平方米。
如何应对上涨不断的房价？部分二线城市开始加紧调控。
5月份的70个大中城市的房价涨幅“冠军”厦门就是其中一例。
7月9日，厦门市国土资源与房产管理局发布通知：自7月15日起，名下有1笔购房贷款记录未结清，或名下有2笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的，首付比例由40％调整为60％。
然而，7月12日，厦门国土局官网上的这一则通知已被删除。7月13日，21世纪经济报道记者致电厦门市国土局内部人士，对方表示，厦门市国土局目前正与人民银行进行协商中，最终的信贷调整结果还需等待。
事实上，目前除了厦门，不少二线城市为控制房价也已出台了一系列政策，包括苏州、南京、武汉、合肥等。整体来看，这些政策偏向温和。
而根据中国社科院报告预测，2016年下半年到2017年上半年，包括二线城市在内的房地产市场，两极分化将进一步加剧。
厦门删收紧住房信贷通知厦门此次调控的背景是厦门的楼市“高温”。
21世纪经济报道发现，厦门近期“地王”频出。在刚过去的6月，厦门翔安、同安两地块都以高溢价成交，楼面价均超过2.2万/平方米。
“面粉”涨价，“面包”也不甘落后。
截至2016年6月，厦门新房价格已经历了15个月连涨，涨幅数月位居全国前五。
目前，厦门的房价已经直逼北上深，高居全国第四。根据中国房价行情平台发布的数据显示，6月厦门房价均价为31363元/平方米，同期，作为一线城市的广州，房价均价为20963元/平方米。
在房价、地价的连续上涨的形势下，7月9日，厦门市国土局发布通知，将部分购房的首付比例从40%提到60%。除此之外，通知还规定，“职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房，首付款比例不低于50％，贷款利率按公积金贷款基准利率的1.1倍执行。”
分析人士指出，增加首付的政策会增加炒房者的贷款难度和交易成本，让炒房者投资套现的时间更长一些。
但与此同时，业内也有观点认为，此次政策仅以限贷为基调，相对温和，信号意义大于实际意义，短期内成交量会出现缩减，但不会快速下滑，由于新房市场供应少，供求关系紧张，库存极低，此次政策的出台起不到撼动价格的作用。
而在厦门大学管理学院副院长戴亦一看来，这是政府比较谨慎的做法。厦门的楼市涨得太快，政府得给楼市降降温，抑制投资投机。这是预期中会出来的政策。
“只是此前很多人预期厦门会限购，但这次政府只采取限贷的做法。” 戴亦一认为，“政府不会一下子给‘猛药’。如果房价再涨，政府可能会有第二次、第三次调控，逐渐加大力度，继续调整。这是一个政策的试探性过程。可以避免政策的大起大落。”
但7月12日，厦门市国土局官网上的这一则收紧住房信贷的通知却突然消失。据媒体报道，这与人民银行厦门中心支行有关。
在原来的住房贷款调整通知中，厦门明确“政策调整将由人行厦门中心支行和厦门市住房公积金管理委员会按有关规定和程序组织执行”。
坊间有消息称，对厦门市国土局网站发文调整住房信贷政策的相关内容，人行厦门中心支行表示不满，认为“地方政府或某个地方政府部门无权决定信贷政策，住房信贷政策须以金融部门发布的信息为准，其他任何部门无权发布信贷信息，也不具有执行效力”。
7月13日，21世纪经济报道记者致电厦门市国土局内部人士，对方表示，目前确实正与人行进行协商中，至于调整结果还要等待。
二线楼市的分化 21世纪经济报道记者发现，近期二线城市出现房贷收紧政策，绝非只有厦门一例。
事实上，7月1日，合肥就开始执行差异化信贷政策。其中，商品房最低首付比为25%，部分情况购买商品房的首付比为40%。
此外，为了控制房价，苏州和南京也相继出台了“预售限价令”和“土地拍卖熔断令”，武汉则下调了公积金贷款额度。
出现这一情况的原因是这些地区的房价今年以来暴涨。
根据统计局发布的5月全国70城房价涨幅指数显示，合肥新房环比上涨5.1%，二手房环比上涨4.4%，排名全国第二，仅次于厦门。这已是合肥连续第三个月以高涨幅的房价进入全国前三排名。
同期，南京环比上涨3.9%，已实现第15个月连涨。而武汉的5月环比涨幅为2.3%，比4月拉大了0.2个百分点。
中原地产首席分析师张大伟分析，国内房价上涨较快的城市，从需求端和供给端上都有一些共性特征，例如经济走势向好、产业结构优良、人口净流入、土地供应比较有限等。目前全国的房地产市场出现分化，使得大量的资金进入了狭窄的投资环境中。这也是今年包括厦门在内的几个城市，房价涨幅扩大的原因之一。
“从大环境来看，如果资金还难以寻找比房地产更好的投资渠道，恐怕限贷政策并不能使楼市实现真正平稳的状态。”张大伟说。
值得一提的是，截至5月，厦门的商品住房库存233.7万平方米，去化周期仅为7个月。
“对于开发商而言，”张大伟说，“如果没有其他配套政策，比如增加土地供给等，仅凭目前这一限贷政策，也很难扭转开发商对市场的看好状态。”
与此同时，21世纪经济报道记者发现，一些库存高的二线城市正在放松政策。例如6月21日，成都就发布楼市新政“51条”，下调部分地区的首付。
7月，洛阳也提出，购买首套和再次购买普通自住房首付比例一律降至20%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似长沙、成都等城市，虽然也是二线城市，但实际上整个房价上涨的压力是不大的，供应量也是比较多的。此类城市依然会落实去库存的政策，进而和别的热点二线城市形成不同的政策路径。
事实上，根据社科院预测，二线城市的房价上涨分化还会进一步扩大。
来源: 21世纪经济报道(广州)

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