上半年周均诞生10个"地王" 地价贵过房价谁买单?

2016-07-12 12:02

上周五(7月8日)，郑州一住宅用地溢价294%成交，成为该市总价、单价双料新“地王”，这已经是7月以来全国成交的第16宗“地王”。今年上半年，中国50个主要城市中已冒出两百余宗“地王”，勘称有史以来高价地最密集涌现的半年。但未来一两年后，谁来为这些地价贵过房价的房子买单？买房人在担忧，卖房人也在发愁。
狂欢——上半年全国主要城市涌现219宗高价地上半年，中国50个主要城市里的“地王”数量以每周近10宗的速度快速增长。

中原地产研究院提供的数据显示，今年1—6月份，全国50个主要城市诞生的“地王”(统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块)多达219宗，其中的热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。
同时，上半年全国主要的50大城市土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过了200%。

中原地产首席分析师张大伟向中新网记者分析，2016年是中国有史以来“地王”最密集的年份，而这场“地王盛宴”呈现出了一些新特点：
一是由一线城市蔓延至二线城市。南京、苏州、合肥等二线城市成了2016年“地王”出现最多的区域，这些城市恰好是今年以来房价上涨最迅速的地方。
二是超过半数为国企央企斩获。中国电建、葛洲坝、招商、华侨城、鲁能、保利等具有央企或国企背景的企业堪称上半年土地市场“地王”收割机。
三是溢价率、楼面地价等创下新高。219宗“地王”中溢价率超过100%的地块有109宗，超过50%的地块更多达167宗。
风险——地价贵过房价谁来买单？ “地王”频出，一二线楼市“面粉”比“面包”还贵的现象愈发凸显。3月18日，招商地产拿下南京浦口区一宅地，楼面价22320元/平米追平区域房价；4月25日，保利地产54亿元夺下厦门双料“地王”，楼面价是区域房价的1.6倍；7月8日，郑州万科美景房地产开发有限责任公司拿下的地王，楼面价13411元/平米，也超过了该区域均价。
“这么高价拿地，将来不还得买房人承担？”“地价贵房子就贵，房子贵租金就贵”……面对“地王”扎堆，众多网友担忧高地价会催涨房价，让买房、甚至租房成本进一步走高。
而希望通过“造豪宅”摆脱高价地困局的开发商日子也不好过。以北京为例，北京累计出让楼面价超3万元/平米的地块59宗，开发商们为拿下这些地块总共花了1919.38亿元，但截止6月中旬，销售额却只有224.8亿元。
张大伟说，北京的很多“地王”要想上市盈利，需要未来两年房价在目前基础上涨100%甚至更多。
然而社科院日前发布的报告认为，房地产市场 “空间错配持续加剧，住房结构性过剩与结构性短缺并存”等问题值得关注。2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可能会迎来一个短期调整期。
张大伟认为，当前宽松性政策下房企不理性、不健康的抢地行为为后续楼市发展带来风险。
有市场观点认为，不排除有部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”，助推房价上涨以期自我解套。易居研究院智库研究中心总监严跃进提醒，在积极扩张战略下，部分企业上半年债务融资规模较大，后续需要警惕存在的偿债压力和风险。
担忧——疯狂的“地王”何时止步？进入7月份，“地王”疯狂的局面并未扭转，杭州、南京、郑州等地8天内成交了16宗溢价率超过50%的高价地。但市场预期，在“因城施策”方针下，后续局部过热的土地市场将会念起政策“紧箍咒”。
6月初国土资源部对异常交易地块备案制度的重申被视为政策收紧的一个信号。国土资源部称这一对高价地监控的备案制度将“有效执行”，并会采取稳定市场的相关措施，制订周密工作预案，预防、化解土地市场可能出现的异常交易。
为防止高价地风险，部分地方城市也已经在收紧土地政策。站在“地王潮”风口浪尖的苏州、南京先后祭出土拍“熔断机制”，设置地价红线，规定超过红线竞价无效。

7月8日，在火爆的南京土地拍卖现场，开发商们汗流浃背，展开夺地大战。　朱晓颖摄
而这些政策出台后，相关城市多宗地块接连流拍。7月8日南京出让的8块宅地中有7块因竞价激烈遭遇“熔断”，仅有一宗地块以18829元／平米的楼面价出让成功，而这又是一宗高价地。
CRIC研究中心向记者提供的报告指出，目前苏州、南京等热点城市虽面临政策性压力，但在行业集中度快速提升、大中型企业规模诉求高涨的背景之下，土拍市场热度仍难出现实质性降温。下半年热点城市“地王”涌现频率或有所放缓，但地价仍将维持在高位。
针对当前“地王”疯狂显现，财经评论员马光远建议，除政策引导扭转不正常预期外，应在热点二线城市严控土地市场的炒作，通过增大土地供应等方式平抑市场，并对开发商拿地资金来源予以监管限制，为土地市场降温。
来源: 中国新闻网(北京)

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