高杠杆下的生存:大房企轻资产“蚕食”之道

2016-07-11 10:18

通过梳理财报不难发现， 2012年－2015年几家大型房企毛利率（见图表）显示，相比绿地、保利地产、恒大和碧桂园这几家千亿房企，万科毛利率是千亿房企中最低的；万科、碧桂园和绿地的毛利率都是下降趋势；毛利率和布局几线城市关联性弱。
市场分化与开发模式的变化，正在赋予大房企蚕食机会。
大型房企通过合作并购获得项目，对其业绩增长起到相当大的作用，为提高市场份额，通过收购其他项目，而非高价拿“地王”，既能规避市场风险，也能保持行业重要地位，万科便是最好的例证。
从万科上半年在售项目看，闸北不夜城板块的万科翡翠雅宾利项目实现销售金额35.82亿元，为万科业绩的提升起到重要作用。而该项目正是万科在去年11月操作并购的一个重大项目——原上置集团旗下的绿洲雅宾利项目。
同策咨询研究部数据显示，万科、绿地、融创分列上海今年上半年销售金额的前三名。去年同期也是这三家企业，但今年万科凭借较强实力在成交金额上实现50%的增长，超越绿地而拔得头筹。
据万科内部人士透露，万科的小股操盘有时候是前期先“小股”，后期逐渐增加股份，如果项目前景好，不排除大股操盘的做法。
一名业内人士告诉记者，经过两三年并购尝试之后，融创现在的并购手法渐趋成熟，它会与每家企业签一个合作条款，或者说对赌协议，对于被收购方而言，有被全盘收购的风险。
轻资产之道通过梳理财报不难发现， 2012年－2015年几家大型房企毛利率（见图表）显示，相比绿地、保利地产、恒大和碧桂园这几家千亿房企，万科毛利率是千亿房企中最低的；万科、碧桂园和绿地的毛利率都是下降趋势；毛利率和布局几线城市关联性弱。
克而瑞研究中心分析师傅一辰分析指出，万科今年出现在一线和重点二线招拍挂市场上越来越少了，唯一一次和信达一起拿了杭州的地，还退出了。万科的收并购渠道多，自有自己拿地的办法。可见万科在拿地成本方面不存在问题，甚至较小企业是有优势的。
此外，万科的房子溢价能力较高，这也是万科能在三四线城市进行小股操盘的原因之一。
2013年－2015年，万科的业绩和净利润增速差距不大。但再把净利润分为归母净利润和少数股东损益，就可以看出问题：归母净利润的增速远不及少数股东损益的增速，最明显是2015年报中体现的，营收和净利润增长了35%，归母净利润仅增长了15

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