保利置业任性捂盘强退意向金被认定违规勒令整改

2016-07-06 09:17

怪事儿年年有，今年尤其多。
翻遍房地产新闻，到处可见的是，购房者因开发商不退意向金而投诉乃至起诉后者，开发商有房不卖且一定要退意向金的情况，并不多见。位于上海市松江区的保利翡丽华庭（又名保利翡丽公馆）项目算是一例。
“由于翡丽华庭项目各股东方对后续经营策略进行调整，我司决定，在股东方对项目后续经营达成一致决议前，本项目将暂停对外销售。我司已从2016年3月31日开始，陆续为客户办理退意向金手续。”2016年5月，保利翡丽华庭的开发商上海盛禹房地产开发有限公司（以下简称盛禹公司）在售楼处贴出了一份《告知书》。
公开资料显示，盛禹公司为保利置业的项目公司，而保利置业为保利集团旗下在海外上市的房企。
但这一纸公告并不能说服已经足足等了一两个月之久的购房者。一位缴纳了意向金的购房者此前表示，销售人员频频保证开盘但又迟迟不开盘，等了那么久突然房子不卖了，而这期间上海房价节节攀升，无疑增加了购房者的购房成本。
于是，不少购房者向松江区房管局投诉，松江区房管局6月1日向开发商发出《上海市松江区住房保障和房屋管理局责令限期整改通知书》，内容要求保利翡丽华庭在七个工作日内递交整改报告，并一次性公开准售房源，如实以备案价格开盘。
据了解，6月14日下午，保利翡丽华庭已开盘。
保利翡丽华庭售楼处工作人员告诉法治周末记者，在开盘当天，所有房源已售罄。
保利置业为何推迟开盘时间法治周末记者从上海市住建委网站上查询得知，保利翡丽华庭项目最早的商品房预售许可证于2014年年底获得，最晚的一批商品房预售许可证于2015年10月8日获得。
但直到今年三四月份，部分房源才开始对外认筹。
“销售人员一直说要开盘，我就一直等。但却在2016年6月1日下午强制将意向金退还到我卡上。”一位缴纳了意向金的购房者表示。
保利置业为何一再推迟开盘时间，甚至要退还意向金并暂停销售？
记者试图联系保利置业和盛禹公司，询问项目推迟开盘的具体原因，但保利置业官网电话和盛禹公司的电话始终无人接听。
房产律师李文谦认为，保利置业之所以这么做，是因为从2015年下半年来，上海房价持续走高，甚至领跑全国，开发商为观望市场动向，赚取更多利益，“捂盘”是其利益驱使的结果。
资料显示，从3月到6月，上海的地价和房价节节攀升。保利翡丽华庭所在的泗泾镇地王频出，5月11日，融创拿下的一块地王地块的楼面价已经达到了3.8万元/平方米。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也对法治周末记者表示，从上海目前各个区的房价走势看，宝山、松江等区域总体上处于一个价格上涨的通道中。另外很多项目本身就定价比较便宜，如果开发商土地储备已经不足，房企就不愿意这么快进行项目销售。
保利翡丽华庭的售楼人员告诉记者，该楼盘6月14日开盘时的均价在3.6万元至3.7万元/平方米，的确低于融创此前拍下的周边土地的楼面价。
“而且行情好的时候房企就想任性一把，保利置业和目前上海很多房企的心态都一样的，他们认为此前部分项目卖的太快了，单价即便提高2000元/平方米，依然可以实现日光盘或者售罄的现象。”严跃进说。
有购房者在搜房网的保利翡丽华庭页面评论中吐槽称，6月14日开盘时，开发商要求首付50%且缴纳40万元装修金，但项目依然在当天售罄。
一位知情人士对记者分析称，开发商之所以将首付比例提到那么高，很可能是想以此软条件逼退购房者，然后将房源留下来，以后可以提价销售，但没想到上海楼市最近太疯狂，即便如此还有那么多人买。
保利置业被指违规在整个事件中，另外一个值得关注的问题是，保利置业能否在拿到预售许可证之后自行安排开盘时间，是否有相关法律明确规定，开发商在拿到预售许可证之后必须在规定时间内开盘？
就此问题，法治周末记者咨询了上海市房产交易中心工作人员，该工作人员告诉记者，通常情况下，上海市要求开发商在拿到预售许可证的10日内开盘，如果要延期开盘，需要向住建部门打报告申请阐述理由。
上海市房产交易中心工作人员的这种表述，记者也从上海市房屋土地资源管理局于2004年发布的《关于规范新建商品房项目上网销售开盘日期的通知》中得到了印证。
该通知明确规定，房地产开发企业申请预售至开盘销售的时间，一般为8至10个工作日。因商品房开盘销售准备工作及销售计划等原因，房地产开发企业申请预售至要求的开盘销售时间需超过10个工作日的，商品房项目所在地区县房地产交易中心原则上予以同意，但无特殊原因，延迟开盘的日期不得超过7日。
记者试图联系保利置业和盛禹公司，询问其是否申请延期开盘，如果已申请，申请的延期期限是多久，但对方电话一直无人接听。
李文谦告诉记者，全国各地都有类似的法规政策，要求开发商不得捂盘惜售。2010年4月3日，住建部还发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，再次明确规定：“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源。”
“2011年，上海市发展改革委发布的《关于贯彻落实〈商品房销售明码标价规定〉的通知》第二项也再次规定，已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照备案价格明码标价对外销售。”李文谦认为，综合上述法规和政策规定，保利置业确实已经违规。
而松江区房管局也是基于前述政策和规定，要求保利置业进行整改。
李文谦告诉记者，保利置业并非第一家捂盘惜售的开发商，近几年，杭州、常州等地楼盘常出现领证不开盘的情况。
“这也说明在实际预售过程中，对开发商相关的约束比较少，这会使得一些房企整体销售节奏完全是按其‘意志’决定的。”严跃进说。
盈科（上海）律师事务所房地产律师赵星海告诉记者，相关规定并未明确指出，一旦开发商未如期将可售房源一次性全部公开，会受到怎样的处罚，这也是不少开发商敢于“捂盘”的原因。
开发商能否单方面强退意向金在保利置业这个案例中，由于政府部门的介入，楼盘最终开盘并售罄。但是有一个问题值得探讨，即当购房者未要求退还意向金时，开发商是否可以单方面退还意向金。
法治周末记者拿到了一份购房者和保利置业签署的《翡丽华庭认购意向登记书》，其中规定了意向金的有效期，即登记书约定，若登记人未在2016年3月31日之前办理确认手续或者未能选中满意的房屋单元，即为放弃认购权利，意向登记书即刻终止，登记人有权要求退还意向金，但另外一份并未约定有效期。
如果意向金的有效期是2016年3月31日，是否意味着，开发商可以在3月31日之后随时退还意向金？
李文谦认为并非如此，因为在购房者签订《认购意向登记书》并交纳意向金时，开发商是作出了3月底之前会开盘供购房者选房购房的意思表示的，开发商此前单方面暂停售房，迟迟不开盘，是开发商违反了约定，而不是购房者违反约定。
“从登记书中的约定可以看出，开发商退还意向金的前提是，楼盘已开盘，但购房者未办理确认手续或者未选中满意房屋，经过购房人申请后，才退还认筹金。如果开发商根本没有开盘，上述退还的前提并不存在。因此，开放商不能因认筹金的有效期到期，而任意退还认筹金，其还要为其捂盘行为承担责任。”李文谦说。
赵星海也表达了相似的观点，他认为，签订《认购等级意向书》，相当于开发商作出了在某年某月某日前开盘的承诺，如果开发商一直不开盘，购房者有权主张开发商承担未能在有效期内开盘的责任，同时赔偿他们所遭受的损失。
“但是由于《认购意向登记书》并未约定，如果开发商不卖房了怎么办，加之意向金的金额一般都不高，那么在诉讼环节，预期利益能否作为赔偿依据就很难说，购房者获得的赔偿可能不会很高。”赵星海对法治周末记者补充道。
(文 / 法治周末、肖莎)

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