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地王两难 保利首创抱团解套

2016-07-02 10:06

陷入退地传言的保利地产，终于借助首创置业的一则合作公告澄清了这则传言。6月27日，首创置业股份有限公司公告透露，将以27.8亿元代价入股上海保利周浦地王项目，持股51%，剩余49%股份将由项目公司保利建锦持有。
首创入股的地块正是日前陷入“退地”风波的上海周浦地王。5月18日，保利地产以54.5亿元、溢价率295.8%击败参加竞拍的36家开发商，竞得浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块。参加该地块竞拍的开发商多达37家，创下了上海最多开发商竞拍纪录。地块的受追捧程度可见一斑，而43607元/平方米的最终楼板价刷新了泗泾地王纪录。
“退地”风波保利地产晋升“房企好邻居”没几天，就陷入了“退地王”传言中。
对于该消息，上海保利对外澄清称：“关于部分媒体报道公司退地的传闻不实，公司亦无退地打算。上海作为长三角地区的核心城市，保利地产坚定看好上海房地产市场，对于上海城市发展保持高度信心，保利地产始终愿意与社会各界一道，共同建设美丽上海。”
上海保利分公司指出，公司已与上海市浦东新区规划和土地管理局签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》，并按合同要求支付了土地价款。该地块目前处于前期规划设计阶段，公司已组织国内多家优秀设计单位，对该地块规划设计方案进行提报和研讨。
然而，长达数百字的澄清公告并未完全打消市场疑虑，直到盟友——首创置业的加入。该公司将以27.8亿元代价入股上海周浦地王项目，持股51%。剩余49%股份将由项目公司保利建锦持有，并由其操盘周浦项目。
无独有偶，保利地产不久前也陷入了厦门地王的退地风波中。4月22日，保利子公司厦门中璟房地产开发有限公司以54.26亿元、溢价率149.59%竞得同安区同安新城2016TP02地块。地块楼面价25838.1元/平方米，刷新了厦门土地市场的总价和岛外楼面单价纪录，成为“厦门双料地王”。
然而这一新“地王”出炉还没几天，厦门房地产就开始盛传一则传闻，称“保利地产拍下的地王成了烫手山芋，保利要违约退地了”“保利事实上已经违约了，地都收回去了”。
保利地产不得不再次站出来澄清。厦门公司营销部经理赵章程向《中国经营报》记者透露，目前同安项目合同履约正常，不存在退地现象。保利地产·厦门中璟房地产开发有限公司已于2016年4月29日向厦门市财政局财政专户支付50%的土地出让金27.13亿元，剩余的50%土地出让金将于2016年6月11日前支付。
“公司已于2016年5月4日与厦门市国土房产局、厦门市土地开发总公司签订了《厦门市国有建设用地使用权出让合同》。该地块目前已经进入前期规划设计阶段，公司已组织国内外多家优秀设计单位，对该地块规划设计方案进行了多轮提报和研讨。”
高地价的压力 “引发房企退地的传言往往有几个原因：土地总价过高，房企无法一下缴清；地块单价过高，市场风险太大，房企后悔退地；以及与合作方的纠纷。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对《中国经营报》记者分析称。
开发商能够追高地价，但后市仍存在很大的变数。市场的变化往往让人始料不及，然而正是市场变化带来的种种不确定性，成为了房企退地的主要导火索。
即便是央企——保利地产因高地价所承载的市场压力也不容小觑。以保利上海周浦地王为例，“如果扣除自持部分和保障房，实际楼面价为55707元/平米。如此高价的地块意味着保本售价将高达近8万元/平方米。但目前，周浦新房均价在33000元至48000元/平方米左右，在售精装修的均价尚不足4万元。”宋会雍续称。
根据地块拍卖要求，竞得者必须在交地之后的12个月内开工。这意味着项目会在一年半后展开销售，但目前上海该区域的新房价格在4万元/平方米左右，谁都不敢保证1年半的时间房价能够翻倍。
而保利地产的厦门地王近2.6万元/平方米的楼面价，也成为谣言滋生的重要原因。据克而瑞厦门分公司提供的数据显示，2016年3月同安新城区域的成交均价为15149元/平方米。保利此次拿下的地王楼面价竟是房价均价的1.6倍。
“现在已经进入出售环节的地王，利润都被压缩得很低，赚不到什么钱。有的房企的一块地王就能把一年的利润都透支掉。”宋会雍进一步分析称。而为了能在地王上赚到钱，房企往往会聪明地将销售周期拉长，进行“晒”地。
地王周转与库存压力保利地产似乎也不例外，有数据显示，2010年前保利地产新增项目的开盘周期普遍在1年左右，平均为13.4月；2011年起，该公司从拿地到开盘的时间逐渐拉长，2013年后的平均开盘周期为24.2月。
为此，《中国经营报》记者致电保利地产品牌集团，询问地王以及开发周期等问题，其称会帮忙找相关同事解答。但截至发稿，依旧未给出任何回复。
销售放缓，但保利地产的投资却在逐年上升。2014年，该公司共耗资429亿元新增40个房地产项目，新增容积率面积1231万平方米。2015年再次以656亿元的代价，新增了50个地块共1308万平方米的土地储备。
而按今年的计划，保利地产在房地产的直接投资将高达1673亿元。据统计，仅今年上半年，保利地产在土地市场共砸下约152亿元。其中4月份，其就分别在海口、厦门、合肥、广州、郑州等城市获取5个项目，合计建面145万平方米，地价109亿元，权益地价106亿元。
在大量的拿地下，存货成为保利地产的一大问题。2014年年底，保利地产的库存规模已经达到2672亿元，相较于2013年底约2399亿元增长了273亿元，增幅为11.38%。库存余额是其2014年合同销售额的2倍，是所有龙头企业中库存压力最大的房企。
但“在房地产白银时代，过多的存货，将不是财富而是负担，鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”万科总裁郁亮曾发出这样的警示，其认为“现金回款才是真正的销售”。
来源: 中国经营报(北京)

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