需求透支地王酝酿去化风险

2016-06-25 09:40

地王的风险开始被业界所担忧。中国指数研究院统计显示，截至6月15日，全国总价超过15亿，溢价率逾50%的地王总数达90宗，成交总价2924亿。
21世纪经济报道记者注意到，相比前两次地王潮，一线城市供地有限且拿地门槛不断提高使房企将拿地战场转移至二线城市，并屡创价格新高。5月13日，南京建邺区河西南部地块成交楼面价达到45213元/平方米，成为南京历史单价地王；5月27日，杭州滨江区奥体单元地块成交总价达到123亿元，创下杭州历史总价地王记录。
这一轮地王潮的特点是国企、上市房企为主力。从2015年开始，一二线城市地王项目中频现国企身影，这一现象在今年得到延续。此外，上市房企往往通过与央企联手的方式获取项目，并凭借产品、运营优势获取操盘权。纵观整个土地市场，国有企业和上市房企几乎垄断了一二线城市核心区域的地块，中小房企拿地难上加难。
中国指数研究院院长黄瑜指出，央企和上市房企之所以能够屡屡创造地王，雄厚的背景资源和资金实力无疑是最大的资本，其中央企在银行信贷方面的融资优势极为明显，资本面非常宽裕，且在获取土地时资源优势突出。而上市房企则凭借当前良好的融资环境也获得了足够的资金支持。2015年以来，先是银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门，紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资，使一大批上市房企融资规模不断攀升；而由于目前低利率的货币环境，房企融资成本也大大降低。保利地产在1月份发行了50亿元公司债，5年期的票面利率仅为2.95%，融资成本创下新低。可以说，不差钱的央企和来钱容易的上市房企，共同为二线城市的土地市场掀起了资本巨浪。
地王可能正在酝酿市场风险。一线城市以北京为例。中原地产研究部统计数据显示，截至6月16日，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿。而同期，这59宗地王销售额只有224.8亿。
从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元/平方米，按照基本成本测算，销售价格需要在6万左右。但目前北京的房价销售均价在3.5万元/平方米，这部分地王入市的难度依然非常大。
中原地产分析师张大伟测算，对于这1919.38亿地王来说，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链风险。而如果按照目前市场正常的销售利润，这部分地王的总货值预期将在3800亿，目前的销售额，只相当于一年的资金成本。
克尔瑞研究中心房玲称，“地王现象”对于一线城市早已不算新鲜事，此前也曾颁布“沪九条”加大限购力度来抑制需求，可房企拿地热情不减，央企成为“地王制造机”。基于此，也有传言称相关政府部门已对表现激进的部分央企进行约谈，虽未被证实，但可以在土地竞拍市场看到的是，许多此前风头无限的央企“老面孔”诸如信达、电建、保利都没有出现，最终参与竞拍的以大中型民营企业居多，并且拍地现场还有央行和银监局坐镇观察，足以见得相关部门对于一线地价的高度重视。
二线城市地王潮风险也不容忽视。由于二线城市地王价格的不断攀升，开发企业项目资金投入规模增大，未来想要获取利润不得不将产品高端化，通过提升产品的品质和定位实现溢价，这也就导致了这些城市高端住宅的供应规模在未来几年将会明显增加。
中国指数研究院以代表城市单价地王第十名的楼面价作为标准，将目前与单价地王价格相当的住宅项目近似看做高端项目的门槛，也就是地王项目未来将锁定的市场需求。从数据来看，南京、苏州、合肥2016年前5个月高端住宅的销售套数均已超过2015年全年水平，而杭州也超过了去年全年的一半，今年以来市场的持续火热导致代表城市高端住宅的销量已经达到顶峰，需求透支较为严重，二线城市高端住宅市场需求终归有限，未来一段时间高端产品供应量激增，供应与需求结构将出现错位。
此外，地王可能还面临政策收紧风险。从以往的经验来看，地王年往往对应政策收紧，为应对地价、房价过快上涨，上海、深圳限购政策已经升级，苏州、南京政府相继出台土地市场“熔断机制”。在政策出台后苏州已有两宗地块由于竞拍价格触及规定上限而导致流拍，南京也有一宗地因此流拍。这一政策的出台虽然能够直接影响成交土地的价格，但在土地市场竞争激烈的背景下，不能排除房企蓄意叫价导致土地流拍的可能，能否有效为土地市场降温仍然存疑。
黄瑜认为，可以预见的是，部分当前市场过热的城市后期限制性政策存在继续加码的可能，对于目前想要入市拿地的企业来说，存在较大风险。而一线城市住宅市场也开始逐渐冷静下来，在一波收紧政策的影响下，5月一线城市住宅成交面积同比下降10.2%，虽然部分原因是受市场供应减少影响，但有价无市的现象正在发生。一线城市成交量的回调也为二线城市敲响了警钟，一旦限制性政策出台，市场将难以维持目前涨势，而价格的回落会导致一部分投资性需求出逃，未来地王项目去化将迎来困难。
黄瑜还表示，宽松货币政策下资本大量流入房地产，需警惕系统性金融风险。2014年底以来，央行通过一系列货币政策为市场提供流动性，货币环境始终处于较为宽松的状态，而房地产市场的回暖使得大量资金涌入房地产行业。目前房企纷纷加大融资规模，负债规模大幅提高，未来若货币政策出现收紧，或将造成较大市场波动。
来源: 21世纪经济报道(广州)

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