需求透支地王酝酿去化风险

2016-06-25 09:40

地王的风险开始被业界所担忧。中国指数研究院统计显示，截至6月15日，全国总价超过15亿，溢价率逾50%的地王总数达90宗，成交总价2924亿。
21世纪经济报道记者注意到，相比前两次地王潮，一线城市供地有限且拿地门槛不断提高使房企将拿地战场转移至二线城市，并屡创价格新高。5月13日，南京建邺区河西南部地块成交楼面价达到45213元/平方米，成为南京历史单价地王；5月27日，杭州滨江区奥体单元地块成交总价达到123亿元，创下杭州历史总价地王记录。
这一轮地王潮的特点是国企、上市房企为主力。从2015年开始，一二线城市地王项目中频现国企身影，这一现象在今年得到延续。此外，上市房企往往通过与央企联手的方式获取项目，并凭借产品、运营优势获取操盘权。纵观整个土地市场，国有企业和上市房企几乎垄断了一二线城市核心区域的地块，中小房企拿地难上加难。
中国指数研究院院长黄瑜指出，央企和上市房企之所以能够屡屡创造地王，雄厚的背景资源和资金实力无疑是最大的资本，其中央企在银行信贷方面的融资优势极为明显，资本面非常宽裕，且在获取土地时资源优势突出。而上市房企则凭借当前良好的融资环境也获得了足够的资金支持。2015年以来，先是银行间市场向涉地产企业打开了中票融资的闸门，紧接着债券市场、股票一级市场纷纷重启了关闭多年的涉房地产融资，使一大批上市房企融资规模不断攀升；而由于目前低利率的货币环境，房企融资成本也大大降低。保利地产在1月份发行了50亿元公司债，5年期的票面利率仅为2.95%，融资成本创下新低。可以说，不差钱的央企和来钱容易的上市房企，共同为二线城市的土地市场掀起了资本巨浪。
地王可能正在酝酿市场风险。一线城市以北京为例。中原地产研究部统计数据显示，截至6月16日，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿。而同期，这59宗地王销售额只有224.8亿。
从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万元/平方米，按照基本成本测算，销售价格需要在6万左右。但目前北京的房价销售均价在3.5万元/平方米，这部分地王入市的难度依然非常大。
中原地产分析师张大伟测算，对于这1919.38亿地王来说，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链风险。而如果按照目前市场正常的销售利润，这部分地王的总货值预

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