万亿商业地产存量资产证券化冲动

2016-06-25 09:35

近年以来，资金压力倒逼房企多元融资。截至目前，中国资产证券化产品累计发行量已经超过万亿。2015年全年发行超过6000亿人民币，同比增速接近90%。而房地产资产证券化规模已超千亿。
上海证券交易所债券业务部高级经理贺锐骁透露，上交所资产证券化当中，房地产相关的产品规模排在第三位。
在6月23日-24日举办的2016中国商业地产资产证券化合作发展峰会上，多名业内人士指出，高歌猛进十几年的房地产行业进入了下半场，原来的开发业务增速趋缓，销售越来越慢，开发商表内的存量和持有性物业快速积累。
如何通过金融创新来优化资本结构，降低资金成本，盘活存量成为摆在开发商和业主面前的重要课题。
高和资本执行合伙人周以升指出，房企表内释放一旦找到出口，相信将会彻底改变商业地产和房地产行业的商业模式。
此前诸多开发商早已探索轻资产之路，公司债作为直接融资工具也大大降低开发商的融资成本。但随着市场信用风险逐步暴露，资产证券化业务因为有底层资产的支持，越来越受到投资人关注。根据万得数据，房地产直接相关的资产证券化产品，已有471亿元，品种涵盖了私募REITs、准REITs、资金收益权证券化、物业费证券化、购房尾款证券化等。
资产证券化对房地产有两个意义，一是依靠资产增值和结构化评级获得一个高评级，同时通过流动性来获得溢价，优化企业的融资成本和资本结构；二是以私募REITs和REITs为代表的权益类证券化发展，可以盘活开发商的资产空间。
万亿表内存量释放路径目前国内资产证券化主要分为三类：债权、物权、股权的证券化。债权中最主要的是商业银行贷款，包括商业物业抵押贷款和个人住房抵押贷款，对应的产品是CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）和RMBS（住宅房贷担保证券）。
其他类型贷款，又可以包括以信托计划为载体的信托贷款、有相关委托方通过银行做的委托贷款、市场上最近一年多比较受关注的公积金贷款。
目前公积金品种发行量较大。已有类似于针对单笔委托贷款、底层现金流分别对应酒店等基础现金流的证券化产品。
多名业内人士告诉21世纪经济报道记者，其实房企不缺存量资产。比如在北京、上海、广州、深圳的甲级5A写字楼的存量，有2500万平方米，约1.2万亿价值。但存量资产的资产证券化却没有做到爆发式增长。
周以升认为美国市场对中国房企将会有很多启发。在美国，商业物业的融资市场是商业贷

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