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二房东迎来翻身解放，租房市场“大B化”势不可挡

2016-06-15 00:03

据住建部房地产市场监管司介绍，当前我国租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已突破1万亿。与旺盛的租房刚需相比，房源存量严重不足，增量远落后于城市新增人口速度。因而，住房居住市场是典型的“卖方市场”，租客的话语权比较微弱。
长租市场的房源主要包括：（1）把自有房屋出租的个人房东，被称之为“C端房源”；（2）为租客提供住房租赁服务的职业二房东，被称之为“小B”；（3）集中出租整栋标准化房源的公寓管理公司，被称之为“大B”。小B和大B属于广义的“二房东”范畴。
所谓“得房源者得天下”，过去二十多年，中介不断囤积C端房源而独大；如今，移动互联网的蓬勃发展及人们消费主权的复苏，房源开始向B端集中，在多重合力助推下，一场“去中介化”大幕正悄然拉来……

中介在市场博弈中占尽上风

租客要租到满意的房子，要么找房东直租，要么通过中介或者二房东转租。然而多年以来，中介 、房东、二房东、租客之间相互博弈，使得中国式租房陷入剪不断、理还乱的重重困局之中。

传统中介拥有星罗密布的实体门店，以及以门店为据点穿梭在大街小巷的房产经纪人，他们游走于房源和客源两端，本应是租房市场的服务者。在PC时代，中介在58同城、搜房网等媒体平台批量发布C端房源信息，形成了一套组织多人带看，催促租客签定租赁合同的打法，其成交速度比房东招租更快，因而所囤积的C端房源越来越大，竞争优势也凌驾于租客与房东之上。
一些个人房东倾向于把住房租赁业务交给信得过的二房东全权打理，而不是任由中介公司处置。二房东是住房租赁业务的经营者，是 “代理房东”，被平台视为自带货源的“商户”（B端）。二房东同样需要囤积C端房源，是制衡中介渗透和扩张的主要力量，以昌平区天通苑为例,大约500个二房东控制了当地80%的可出租房源，该地区的房屋租金要比中介垄断房源的其他地区低廉很多，因而成为北漂的重要聚集区之一。
近些年， 58同城收购安居客，搜房转型房天下，链家、我爱我家等中介公司自建房产O2O，爱屋及屋等互联网中介异军突起，租客通向房源的流量入口被中介垄断，房东和二房东不得不依赖中介平台发布出租信息，并向中介缴纳大笔佣金；这种畸形的市场局面也助长了虚假房源泛滥、黑中介坑蒙拐骗等乱象的嚣张气焰。

众望所归，二房东渐成“去中介化“主力

国务院在2016年6月初印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》罕见地把“住房租赁企业”作为首要的市场主体，其次才是“房产开发商”、“中介机构”及“个人房东”，并强调要“通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小租赁企业协调发展的格局”。

对政府而言，在房价高开高走的形势下，鼓励民众租房而非买房无疑是务实之举。政府希望看到，租房市场逐渐从C端房源过渡到B端房源占主导，以便进行有效的监管，并可以向住房租赁企业征收税费。
对于租客来说，二房东比中介更有诚信、更加稳妥。二房东为租客提供的是持续的全天候、多维度的租赁服务，而中介经纪人的频繁流动也不能保证租客在住期间的服务，更像是一锤子买卖。这也是由各自经营性质所决定，二房东的收入主要来源自房屋租赁（含居住）服务，而中介则主要以交易佣金谋利。
小B化的职业二房东、大B化公寓管理公司正迅速成为突围中介把持的租房市场的希望，而长期以来被中介边缘化的二房东终于迎来“翻身”机遇。
那么，二房东如何另辟蹊径获取新的免费流量入口呢？移动互联网不断进步也为B端房源线上化积蓄了足够的势能。以去中介化的房屋租赁B2C+C2C全价值链管理技术平台房总管在企业端的运营为例，小B化的职业二房东或大B化的公寓管理公司货源多，把B端房源成批量的上线，平台的货源问题迎刃而解；即便在单次成交后，二房东的使用仍然非常高频。在其用户版则按“滴滴模式”搭建租客与房东纯直租平台，由于单个房东的房源有限，产品的使用黏性、用户忠诚度比企业版稍弱一些。
政府的大力支持、百姓的呼唤、再加上移动互联网提供的技术和流量保障，让二房东盼来崛起的大风口。

二房东在“大B化”中的困难

据统计，一些发达国家的长租公寓产业占据约占整个租房市场份额的50%，而我国公寓占有率不足10%，发展潜力巨大。国内房产开发商开拓住房租赁业务直奔“大B”租房，一些中介公司也在加紧布局B端房源，成立公寓管理公司变身“二房东”。
链家的自如友家、我爱我家投资的相寓都推出了小户型、标准化的精装公寓；青年YOU+、寓见等长租品牌公寓赢得资本垂青。这些新兴公寓多地处繁华地段、上班便利，有专门“公寓管家”提供长租服务以满足新中产年轻人对居住品质的追求。由于定位于都市白领单身公寓，原则上要求每户入住不超过2人，无形中把带小孩、老人的家庭用户挡在门外。
要想真正充分满足大众的长租刚需，还得寄希望于“小B”逐渐成长为“大B”。一些有商业头脑的职业二房东正朝公司化、品牌化方向运作，以服务口碑稳住客源，强化对“一房东”的议价权和续租能力，兼并一些经营不善的二房东，成为初具规模的住房租赁企业。
租房市场的竞争越充分，资源越向优势方聚集，最终形成新的B端房源垄断新局面，而在房源“大B化”进程中，肯定会有一批二房东跟不上形势被迫淘汰，具体存在以下三大困难：
（1）落后的管理手段：不少二房东仍然事无巨细进行手工记账，既不便查询，也容易遗忘出错，一旦进入高速扩展阶段，房源量和租客量剧增将带来繁重的工作量，主观经验管理已经落伍；
（2）高额的推广费用：无论是整租房，还是合租房，房源的闲置都意味着可变现资金的流失，二房东往往要不断付费置顶导入客流，据了解，仅上海市场职业二房东在58同城及其他中介平台的年推广费用就高达5亿元；
（3）单一的资金来源：房东的资金来源于租客佣金，然而需要提前大笔垫付给房东，资金周转成为职业二房东的“命门”；在二房东之间兼并之战中，谁出的租金高、垫付金额大，谁就在整合房源中更有优势，不少二房东因资金链跟不上而出局。

SaaS平台和消费金融是二房东的两大推手

想要攻克上述的难关，职业二房东既要强化租赁管理“内功”，又要大胆引入金融“外援”。
目前房产开发商和中介公司旗下公寓管理公司都有ERP系统，职业二房东要想实现“弯道超车”，必须把将SaaS（软件即服务）嵌入到租房业务方方面面之中，实现租房业务的数字化、智能化管理跃变。
SaaS平台要想做到简便实用，就得把租房业务场景与移动互联网技术友好结合，譬如在SaaS工作平台即时提醒二房东将闲置房源出租并予以发布；通过移动端可以与租客在线沟通；所有“带看”记录可在移动端查询；与租客在线签订电子版合同，并支持移动支付转账；催缴租金以短信通知租客；退租的押金自动返回等功能一键完成。据国内首个纯移动端房屋租赁管理SaaS系统房总管创始人、CEO林当清（超大型ERP系统“新中大”软件联合创始人）介绍，SaaS为商户的房源管理、发布房源、租客管理、合同管理、财务管理提供了一个闭环平台，此外，平台基于租房的交易大数据还可以衍生买房、装修、家政等业态服务。
如果把SaaS平台比作二房东的“武器”，那么消费金融则是租赁市场的“粮草”。针对刚走向社会租不起房的年轻人，平台可以接入“蚂蚁金服”的征信系统为租客提供的“分期贷”服务。房产是居民最大的固定资产、金融属性极强，尤其在北上广深等一线城市的房屋租赁业务的回报相当稳健；目前“魔方金服”就把公寓的“经营性预期收益”打包成理财产品放在平台购买，赢得投资人的追捧；而将小B房源的“预期收益再证券化”成为缓解职业二房东资金周转难题的可行出路。
而让职业二房东习惯基于SaaS平台开展业务，鼓励二房东利用金融杠杆盘下更多的房源，需要一批专业的服务人员和线下地推团队深耕长租市场。

鉴于过去租房市场糟糕的服务体验，本文认为理想的住房租赁商业模式需回归用户本位，在C2B端（租客to二房东）利用SaaS闭环平台提升租赁管理效率，以消费金融激活租赁市场市场潜能；在C2C端（租客to房东）释放移动互联网“连接”优势，让租客与个体房东借助免费平台自主直租，形成C2C+C2B良性循环。
租房是人们生活常态，也是关乎民生的大事，长租市场创业者要想突破中国式租房困局，唯有借力打力、顺应房源大B化趋势，以移动互联网的普惠助推二房东们走向历史前台，才有望重塑人们的租房体验，改写万亿级住房租赁市场的竞争格局……

作者：李星（QQ/微信号:1598145405），策划人，科技专栏作者，公众号lixingo2o

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