经合组织：加拿大楼市过热或将下跌

2016-06-04 12:15

经济合作与发展组织（下称OECD）6月1日表示，加拿大房地产市场或出现回落修正，尤其是多伦多和温哥华两地，这将显著威胁该国的金融稳定性。加拿大政府需要引入更多的监测手段来降低多伦多和温哥华两地房产价格飙升带来的风险，同时要有效降低家庭债务水平。OECD曾于去年12月要求加拿大联邦政府收紧借贷条件。
OECD报告指出：“非常低的借贷利率刺激加拿大家庭债务水平快速上升，同时房地产价格也受到有效提振，尤其是多伦多和温哥华两地，约占全国三分之一的成交量。相对于当地的家庭收入水平，房地产价格和债务水平都显得过高了。”
根据加拿大统计局3月公布的数据显示，由于低利率和火爆的楼市，2015年加拿大家庭的负债增速为2011年以来最快，家庭负债总规模达到1.92万亿加元，创下了历史纪录。其中，房屋抵押贷款规模增长6.3%，为2011年来最快，尤其是温哥华和多伦多地区。与此同时，人均可支配收入只增长了3%。
个人负债率已超过美国金融危机前水平 2015年第四季度，加拿大家庭平均债务占可支配收入的比重达到创纪录的165.4%。
“加拿大个人负债水平很高，已超过美国2008年危机爆发前的水平。一旦进入加息周期，预计很多人将违约。目前，很多加拿大银行已经开始成立专项资金来应对未来的危机，只是不知道何时会发生危机，这取决于何时加息。”一位不愿具名的加拿大资深地产从业者向21世纪经济报道记者分析道，他之前在加拿大某大地产经纪公司担任副总经理。
最近，各界对加拿大楼市的警告声越来越多，并要求政府采取更严格的措施来为楼市降温。
今年2月，加拿大财政部长Bill Morneau宣布对售价超过50万加元的住宅房屋提高最低首付比例。截至今年2月，加拿大购房者购买50万加元以上住宅时，最低首付比例为10%，而低于50万加元住宅的最低首付比例仍为5%。
据彭博社6月2日报道，加拿大国民银行CEO Louis Vachon表示，鉴于现状应该将首付比例从5％调整至10％。
加拿大丰业银行CEO Brian Porter近日对媒体也表示了类似观点，他表示过去几个季度以来，鉴于楼市过热，该行已经有意在控制温哥华及多伦多地区的房屋抵押贷款的增速了，他还建议政府可以考虑通过提高首付、提高五年期抵押贷款的标准和对外国买家征收临时奢侈品税等手段来给楼市降温。
两周前，加拿大财政部长Bill Morneau在接受采访时表示，目前判断上调最低首付比例的效果还为时尚早。“温哥华和多伦多持续上涨的房价让我们不得不密切留意，我们将继续关切。”
“最近加拿大收紧了原本就比较严格的借贷标准，一是上调最低首付比例，二是收紧了偿还能力测试，现在利率很低，政府要求银行在放贷时，要对未来加息情境发生时，借款人的偿还能力进行测试。”蒙特利尔银行金融集团副董事长林凯文（Kevin G。 Lynch）接受21世纪经济报道记者采访表示。
楼市支撑经济政府难以加息 “房价确实在涨，债务规模也在增长。加拿大很多家庭都有负债，不过你得结合家庭的资产来看，随着房价增长，家庭的资产也在升值，我认为看这个比值是至关重要的。”林凯文补充说。
据加拿大统计局的数据显示，2015年第四季度加拿大家庭平均负债与总资产的比值微降至17.1%的水平。该国家庭净总资产在去年第四季度增长了1.6%至9.48万亿加元的规模。不过，全年来看，去年该国家庭总金融资产增长了5.4%，而此前三年的增速都达到了8％。
“目前加拿大经济疲软，楼市是唯一的亮点，去掉这部分，那么经济应该是陷入衰退的。加拿大政府现在陷入两难，虽然政府不喜欢温哥华和多伦多的楼市泡沫，但他们仍需要外来买家来支撑楼市，即使这将许多当地人的需求挡在了门外。”前述不愿具名的业内人士说。
目前，由于大宗商品暴跌并持续低位震荡，加拿大的经济受到了冲击。
“今年加拿大经济的增速可能在1.5%左右，加拿大央行表示由于阿尔伯塔省野火肆虐，预计第二季度经济将疲软甚至出现负增长，料第三季度开始复苏。因为大火、大宗商品价格低迷，能源产业出现了很多投资取消或推迟的情况。但同时，美国经济不断复苏，这有利于加拿大出口。加拿大央行及国际货币基金组织都预测，今年到明年，加拿大经济会走出复苏轨迹。新一届加拿大政府不再强调通过货币宽松刺激，而是以财政杠杆来刺激，刚刚通过的年度预算是300亿加元，这相当于GDP的1.5%，经济学家的共识是300亿加元的政府投资可以为明年的GDP带来0.5%的贡献。”林凯文告诉21世纪经济报道记者。
此前路透社的调查显示，大部分经济学家预计，加拿大央行将维持利率不变，直到2017年第三季度。
“我无法告诉你加拿大楼市的泡沫何时破裂，这取决于央行何时开启加息周期。如果加息1％，预计住宅的价值会暴跌20％。你问我中国买家们届时会不会逃离这里，我觉得不会。我们内部曾做过一些调查，在这里买房的中国人，基本都是他们的第二或者第三套房子，即使房价下跌10％，并不会对他们造成很大影响，这只是他们投资组合里的一部分，也可以说是个备用计划。”前述加拿大地产业内人士对21世纪经济报道记者表示。
来源: 21世纪经济报道(广州)

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