二手房成交占86% 北京加速走向存量时代

2016-05-28 10:08

在各项因素综合作用下，北京楼市已悄然走向存量房时代。
有机构统计，今年前5月，北京二手住宅成交套数占商品住宅总成交量的86.3%，大幅超过以往。这一比例不仅达到历史新高，也意味着北京楼市的形态已发生重大变化。
分析人士指出，经过20年的发展，中国房地产市场将陆续进入存量时代。这既是客观规律的必然，也意味着过去的发展模式必须转变。从一个侧面来看，经济结构转型亦迫在眉睫。
配建制度成“加速器” 中原地产研究部近日发布数据显示，截至5月25日，年内北京二手房住宅签约114408套，同期的新房住宅签约18226套。整体来看，二手房占市场住宅成交比例高达86.3%，比去年增加了7.8个百分点。
过去几年来，二手房交易在北京楼市所占比重不断加大，并从2009年的64.5%上升到2015年的78.5%，总体上涨14%。其间虽有波动，二手房交易所占比重仍然呈现震荡上升趋势。
值得注意的是，由于住宅限购政策的存在，在北京新房交易中，有相当部分为商住房屋。根据中原地产统计，截至5月25日，北京商住公寓成交21176套，规模超过新房住宅。
但即便将其纳入计算，北京二手房成交占比仍然达到74.4%。这也意味着，北京楼市已全面进入存量房时代。
有分析指出，这既是城市化进程的必然结果，也有因素起到了加速作用。
中原地产指出，近年来，由于土地供应规模有限等各种原因，北京实际供应的商品住宅不断减少。实际新增供应套数从2009年的93494套震荡下行，并降至2015年的42663套，降幅超过50%。而在同期，北京新房住宅的实际成交套数明显大于供应套数。
另一方面，土地“捆绑”出让制度的出现，加速了这一进程。按照北京一位开发商的观点，将保障房用地捆绑在商品房用地中出让的做法，会将保障房用地的成本转嫁到商品房上，促使商品房用地成本不断提高。
而从项目运作的角度，在土地成本不断提高时，开发商就倾向于建造高端物业，来获取足够的利润。由于高端住宅的推盘和销售节奏要明显慢于普通住宅，也使一手房在市场上的比重进一步下降。
经济转型的侧面另一座一线城市上海，二手房交易所占比重也在增加。据中原地产统计，今年前4个月，上海新房住宅成交42306套，二手房住宅成交144619套，后者占比达到77.4%。
从2012年到2015年（全年），

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