福州实体经济不景气楼市恐难以得到足够支撑

2016-05-23 10:44

53岁的老陈坐在自家宽敞的客厅里，一边泡着福建名茶“大红袍”，一边抽烟。“我实话跟你说，我以前弄那个矿，东凑西凑投了几个亿进去，现在开不了工，一天就损失几十万。你说我哪有钱买什么房子？”老陈向21世纪经济报道记者表示，今年年初，有相熟的房地产销售向他推销商品房，他拒绝了。
老陈原籍福清，是福州市辖的一个县级市，当地人从事矿业者居多。5年前，老陈和家人在福州市晋安区买了4套房子，并陆续搬来居住。
他彼时的“大手笔”来源于早期在江西经营的一处铜矿。这处矿产曾给他带来丰厚的收益，但在去年年初，当地政府以环评不达标为由将其关停。老陈说，由于销路不好，在关停之前，那个铜矿已经很久没开工了。
在福州房地产市场，老陈代表了一个特殊的群体。虽然看似与房地产并不相干，但从某种意义上说，他们代表着福州楼市过去的盛与衰，也决定了福州楼市的未来。
“八县人” 虽然贵为福建省省会，但由于厦门（计划单列市，行政级别为副省级）的存在，福州楼市一直不温不火。当地的从业者表示，福州的辐射力主要集中在闽北地区，其中，来自福州市下辖的“八县”的需求，是最不可忽视的一股力量。
福州现辖5个市辖区、2个县级市、6个县。其中，5个市辖区构成福州市的中心区。另外8个行政单位位于福州辖区的周边地带，被习惯合称为“八县”，分别是福清市、长乐市、闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县。无论从面积还是人口，“八县”都占据福州全市的多数。
从传统的观点来看，“八县”交通不便、土地贫瘠，不适合传统农业的发展。但这也促成了经商传统的形成。如今，“八县人”遍布全国乃至全球各地，并形成了各自占据优势的产业，如平潭的道桥和航运、长乐的钢贸和纺织、福清的矿业和海外经商、连江的服装，等等。
“八县”的经济覆盖了多个实体产业，又带有一定的外向型性质，长期以来受益于中国的经济高速增长。2008年，这些产业曾受到全球经济危机的创伤，但在各项刺激政策出台后，又很快勃兴。多年来，“八县人”也由此积累了大量的财富。
这些财富很快和福州楼市产生了联系。
当地多位从业者向21世纪经济报道记者表示，2013年以前，福州楼市的购买力中，有超过半数来自于“八县”，并极大促进了福州楼市的繁荣。
福州市闽侯县某房地产项目营销总监向21世纪经济报道记者表示，正如福建人家族式经商的传统，“八县人”的买房特点也是“家族性购买”。“一个家族的几个男性主人，在考察完市场后，往往会选定一个项目的整层、上下几层或整个单元，来集中购买。”
他还补充道，这些人购买房屋的目的，带有自住和投资双重属性。一方面，家族成员可以实现聚居。另一方面，一些购房者会多买几套，享受升值收益。在福州楼市的投资性需求中，“八县人”无疑是主力。
这种局面曾一度促成福州楼市的大涨。根据易居克而瑞的数据，2013年，福州楼市商品住宅成交22003套，达到阶段性高点。成交均价为16372元／平方米，同比上涨15.4%。此前的2010年和2011年，福州市房价涨幅分别为46.2%和19.1%。
但进入2014年，福州房价陷入滞涨，与前一年基本持平。2015年，福州房价降至14910元／平方米的水平，降幅为9.9%。今年以来，福州市场火爆，但房价仍未达到2013年的高点。
在这一过程中，投资客们并未获得预期的收益，部分入市较晚的投资者甚至蒙受了损失。有观点认为，这极大地打击了投资者的积极性，并使之对市场产生忌惮。即便今年以来福州部分区域房价上涨迅速，投资性需求仍然未被激活。
“标会”与“暗股” 事实上，在福建人的资产配置中，房产并不是最主要的渠道。当地一名房地产商向21世纪经济报道介绍，福建民间资本发达，民间借贷一直较为兴盛。
他表示，这些民间借贷最初只是家族或宗族内部的资金流动，但如今已跨越出家族的范畴，且多数民间借贷是游走于法律框架之外的。
从形式上看，最主要的表现有两种。
其一为“标会”，也是“放高利贷”的另一种说法。通常由一人做担保，募集资金用于某些项目的投资，并事先约定收益率。这种做法被称为“做会”。如果项目失败，投资人未能获得预期的收益，甚至出现亏损，则称为“倒会”。在“做会”中，有时投资人对项目一无所知，完全靠“做会人”的担保。
2014年以来，由于实体经济不景气，因无法偿还债务而跑路的商人和“做会者”明显增多，“倒会”的情况时有发生。
其二为“暗股”，意为在一个项目中，投资者可按照一定的比例获得分红，却并不入股。也即，投资人不参与项目的管理和运营，属于民间意义上的“财务投资者”。
文首提及的老陈的铜矿项目，曾同时采用过上述两种方式进行融资，但如今经济不景气，铜矿出现产能过剩，他也面临巨大的损失。
从收益率上看，“标会”的收益率较高，往往在20%以上，甚至有超过30%的情况存在，但这种方式风险也大。“暗股”相对稳妥，但在项目运行较好的情况下，收益率也会超过10%。
单看收益率，除2010年的房价大涨外，与以往任何一年的福州房价变化相比，这种投资方式都毫不逊色。而最近两年，福州房价出现下跌和止涨，使得资金更容易转向民间借贷。
即便抛开收益率的因素，与投资房产相比，这两种方式的好处在于，可以持续滚动投资。即当投资人看好某个投资项目时，在第一期投资结束后，可将收益部分折算入下一期的投资中，或者以追加投资的方式，获取更大的收益。前几年，很多投资者即是采用“滚动投资”。
平静之下的暗涌从市场表现来看，这种结论有其道理。多位从业者向21世纪经济报道记者表示，当前福州市场的购房者中，年龄段以“80后”为主，其中，“85后”所占的比重较大。从置业特征上看，多数为首次购房，还有相当部分为首次改善需求。
网签数据显示，今年前4月，福州五区新房住宅签约8810套，与去年同期的6716套相比，增幅为30.3%。
房地产界普遍认为，尽管福建楼市近期“量价齐升”，但更多是由政策刺激下的刚需释放所带动。由于福州楼市的投资性需求占比较少，因此市场整体是较为健康的。
主流的观点认为，这实际上是宏观经济低迷带来的一种“福利”。正如老陈的案例，产能过剩、经济增速下降的现象，极大打击了这部分群体的购买力，使得曾经以“八县人”为主的投资客不敢再进入市场。
但这也是一把“双刃剑”。经济增速的下降，会使当地的民间借贷产生挤兑。在缺乏有效投资渠道的情况下，房地产有可能再度作为一种主要投资工具而出现。
福建社科院一内部人士表示出了这种担心，他认为，现阶段，有几种因素正在促成后者的出现。
其一，供需关系。机构数据显示，今年4月，福州市中心五区的新增住宅分别为1581套（145309.4平方米），而同期的签约量为2756套（312231平方米），楼市整体形势连续十个月出现“供小于求”。
其二，“地王”刺激。今年2月24日，福州共拍卖4宗土地，其中的三宗成为“地王”。洋洽河旧屋改造地块以16251 元／平方米的楼面价成为仓山区新“地王”；鹤林片区HLB1B10地块以14895元／平方米的楼面价成为东二环“地王”；海峡金融商务区B地块则以23183元／平方米的楼面价成为福州市的新“地王”。
其三，房价异动。根据国家统计局的数据，今年4月，福州市新建商品住宅价格同比上涨11.1%，仅次于北上广深四个一线城市和南京、杭州、厦门三个“强二线”城市。在市场较为火爆的东二环区域，部分项目的均价从去年的1.5万－1.8万元，上涨到今年的2万元以上。
上述人士认为，由于经济基础遭受沉重打击，福州楼市恐难以得到足够的支撑。但相比其他行业，房地产独大的局面正在形成。“一旦市场的心理预期发生变化，投资者再度进场，均衡状态就会被打破，新一轮的泡沫就有可能出现。”
本文来源：21世纪经济报道作者：张敏

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