佛山再现土豪村:23亿元卖地分红大头在后边

2016-05-13 09:51

7亿元的支票，有多少人见过？10日晚上，一张支票图在佛山网友的朋友圈热转，收款人是佛山市禅城区张槎街道大富股份合作经济联合社，支票金额为7.4亿元，用途是“土地转让地价款”，继乐从腾冲村、大墩村后，佛山又将产生一个“土豪村”。
但7亿只是土地款首期，总价23亿多的土地出让款，令禅西片区地价直接迫近佛山新城核心区。对于“土豪村”现象，有房企负责人认为，地价和分红增加是一个互相推动的循环，村民收益会更高，但是区域楼价也因此不断提高，最终很可能会影响整片区域的产业发展，“这是一个不容忽视的循环。”
走访：以往村民分红最多八九千
支票中所提及的地块，是禅城区2016年的首拍地块，位于张槎街道大富村西南面，地块编号为TD2016(CC)WG0001。该地块在2月24日于禅城区公共资源交易中心挂牌转让，3月25日以234996万元成交，用地面积达170650.17平方米，近256亩。
“这只是第一期的收款，还有尾款未收到。”昨日下午，大富村委会相关负责人表示，地块的出让酝酿已久，不是什么新闻，只是10日下午刚刚收到第一期的卖地款，不知是谁把支票发到网上了。大富村是否会成为下一个土豪村，二十多亿的卖地款将如何分配，该负责人以开会为由并未回应，只是表示该地块刚刚清拆完毕，相信不会对村里带来太大影响。
从村委会到所拍地块不过10分钟。烈日下，大富地块显得更为广阔通透，从东平路一侧进入，不远处就能看到张槎智慧新城的连片楼宇，尚有一小片菜地还未平整，有农妇仍在此打理，她希望趁工程开工前自己还能继续来此种菜。
据悉，大富村西临东平水道，面积3平方公里，下辖9个村民小组，全村有1530户，总人口4711人，以谭姓为主，外来居住人口1.2万人。
有村民表示，根据过往大富村的分红来看，最低的村民小组每股分红一年大约两三千，最高的则有八九千，对于二十多亿的卖地款，村民自然期待，但如何分配处理，村中仍未有明确消息。
优势：遥望绿岛湖地铁学校在建
大富地块的地理位置颇为优越，紧邻的东平路早已完成道路优化，铺有绿道等慢性系统，河对面则是绿岛湖地块的滨江公园。从地块到季华路开车大约两三分钟，地铁2号线正在施工，地块的北面则是王借岗森林公园，另外佛山四中的新校区也正在施工之中，定位容纳3000学生的新校区计划今年9月启用。
据悉，大富村地块2月挂牌时起始价为213996万，起拍楼面价4180元/㎡。这一起始价几乎可以比肩地处佛山新城核心区的腾冲村了。去年乐从腾冲先后出让了两块地块共232.89亩，由碧桂园以24 .2993亿元的价格拍下，平均地价为1043万/亩。而根据最后龙光所竞得的成交额，可见禅城张槎的地价已经迫近佛山新城核心区。
追问：探索卖地以外的致富新模式
佛山近年出现的土豪村，大部分都是“卖地致富”类型，因此往往诞生在一些热点的板块和区域。2007年，佛山启动三旧改造，这也让农村集体土地更加值钱。随着城市化进程，佛山三旧改造领先全国，其中，货币补偿做法很普遍，不过这种模式也难以持久和被复制。
去年，南海部署新一轮“三旧”改造综合试点工作，其中针对改造项目利益补偿，将探索货币补偿与实物补偿相结合方式，实行代建物业、留成物业、入股等多种补偿安置方式，保障原土地权利人的合法权益。
南海已有地方在探索卖地以外的新致富模式。比如大沥联滘主动参与商贸城中心区5、6、7号地块的开发，以土地作价入股的方式换取物业，即换取建成区35%的商业物业收入，保守估计，这一收益将是传统土地租金的7倍以上。
而土豪村的不断出现，也在一定程度上刺激了区域楼价。“分红、地价和楼价其实是一个互相循环。”某房企负责人表示，土地成交价格走高带来村民收益的提高，这是正常情况。但是不容忽视的是，应该更加理性地看到，“地价和分红的增加其实是一个互相推动的循环，循环的结果可能是区域楼价也因此增加。”
土地成交价格越高，村集体的分红和收益可能也就因此而更加丰厚。但是同一区域“高价地”的成交，则会进一步推高村集体对于将出让地块价格的预期。村民看到周围的土地涨价了，于是把将出让地块的价格要求提高。这也会反过来间接推动区域楼价。村民收益更高，但是区域楼价也可能因此提高，最终也很可能会影响区域的产业发展，这是一个不容忽视的循环。
梳理禅南顺这些年多少土豪村
●2014年7月，禅城区奇槎村除住宅用地外，其余土地全部被政府统一征收，用以统一规划。村民每股补偿款在150多万到190多万元之间，一家按5口人、5股计算，村民每家可分800万。
●2015年11月，顺德乐从腾冲10亿卖地款分村民，老人起码60万，最高一户领了714万。
●今年1月，顺德乐从大墩村分9.9亿元卖地款，作为顺德区首个、佛山市内最大规模的整村改造项目，按照33.5万一股进行补偿，村民每人分红约67万元，老年人分红则逾百万。
●今年1月9日，南海桂城南约经联社3000多个社员股东，以抽签选房的形式分得万科金域国际花园的产权，每个股东可分得44平方米住房和0.5个车位。早在2011年9月，南约经联社将一块133余亩土地以16.2亿元拍出，其中50%的收益作为土地出让金归政府所有，留下8 .1亿元作为集体资金。南约经联社并没有一次性分完，而是置换楼盘物业，加上村里还有万科广场2万平方米商铺的租金收入，用于年底分红。
幕后 “过江龙”房企屡拿地王
3月25日竞得地块的，是深圳市龙光投资顾问有限公司。据记者了解，从2004年就已经进驻佛山的龙光地产，在项目开发中一直更加“偏爱”禅城区。作为首批进驻佛山的外派品牌房企之一，龙光在佛山进驻的区域已经覆盖禅城、南海和顺德3区，但是在禅城的拿地过程中，不乏大手笔获取“地王”项目的经历。
在今年3月份拿下“大富村”地块之前，2013年以8753元/平方米楼面地价，拿下禅城区亚艺板块的一宗商住地块，地块已经定名为龙光天湖华府，在去年3月份开盘。该宗地规模并不大，所以总成交金额仅为约6亿元，但是楼面地价破了当时佛山土地单价新高，溢价率达到103%。2004年，龙光地产也曾以6.18亿在亚艺湖东北侧拿下天湖郦都所在地块，成交楼面地价2223元/平方米，为当年佛山的单价地王，这一单价纪录保持了大约两三年。
大富地块信息
大富地块位于禅城区季华北路西侧、同济路南侧、东平路东侧。总建筑面积达51万㎡，定位为二类居住用地，可兼容商业商务及娱乐康体用地；地块分成一、二两个小区域，地块一占地89182 .25㎡，地块二占地81467 .92㎡，两地块之间需建设一条规划路，规划路为市政路，不得取消不得移动。
本文来源：南方都市报作者：吴曦童思娜陈飞龙路漫漫

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