为什么说北上广深的房价远没有见顶？

2016-05-10 10:11

房地产问题，这是一个转了十几年圈来回折腾也没有解决实际问题，结果就是房价越调越高。那么，房地产到底是过剩还是供不应求？
判断房地产问题，重要的是搞清到底有多少库存，而且是把一、二、三甚至四线城市都放在这来统计。去年房子卖的不好，有些人谈到中国的人口结构，人口老龄化，认为房地产这辈子再也见不到黄金白银的时代了。

我们的城市化率到底是多少，这个词叫“城市化率”，而不是“城镇化率”，镇一级占城市化率56%的四成。这跟我们非农户口37%差不多，也就是说真正的城市化率不会超过40%。跟其他国家比较，只能算是刚到半山腰。说最近一个调整比较好，东莞、义乌都往上抬的。
国外的城市化率是一个人口密度的概念，而中国的城市是一个行政概念，一、二、三、四线不知道是根据什么划分的。全世界的城市化基本有一个大的趋势，如果人可以自己决定去哪里生活和工作，最后一定会有七成到八成人住在城市，而且这些人一半以上住在大城市。至今日本东京的人口还在涨，美国纽约的人口还在涨。
人口和土地的禀赋来讲，一百万以上人口的城市，有很多数字中国应该落在美国和日本之间。如果做的好我们会像美国，如果做的不好则更像日本。比如在人口聚集度上不像日本那么密，但是一定比美国密。所以，一百万以上人口的城市是美国的一半，日本的三分之一。五百万以上人口的城市还是美国的一半，是日本的四分之一。

我们现在拥有千万级人口的城市，加上重庆应该算是五个。如果14亿人口七成住在城里，这七成里面一半以上又在千万级人口的城市。中国至少缺少10到15个千万人口的大城市。与其他国家很不同的地方，是我们的人口不能那么自由地流动，因为你在当地落不了户口。
党的十八届三中全会文件和“十三五”的规划都有很多的表述，在我看来最重要的信号，是在户籍制度改革上要有相当程度的突破。到2020年，居住证应该是识别中国公民唯一的证件，不能再分谁是农业户口，谁是非农户口，一律只有一个居住证。
让人口自由流动，自主选择居住和生活的地方，这是全世界的一个潮流。

房地产供应不足的主要是大城市。这些年来，我们总是要打击所谓房地产的投机需求。实际上，中国的住房需求主要是城市改善性购房加上农村人口进城造成的。
什么是刚性需求？严格意义上讲刚性需求就是人没有房子住。而中国的住房用地世界第一，农村住房用地在95%以上，即使在改革开放之前，谁也没有住大街上。城市住房改革之后，多年来为什么还有人一直在买房子？目的就是改善居住条件的需求。我们有很多房子实际上不太适合居住。城市住房有很多建成年代很早，大约25%没有独立的厕所和厨房。因此，但凡有了购房能力，人们必须搬到新房子住。
根据第五次和第六次人口普查的数据，2000年-2010年，中国城市的住房自有率是下降的。中国人喜欢储蓄，攒点钱就要改善自己的居住条件。我们总说要多建80-90平方米的房子，这种政策很可怕。因为实际上，改善型购房中最好卖的是120平方米左右的房子，一家人父母加上孩子住在一起。
我对中国房地产一点都不担心。2014年房地产交易额8万亿人民币，其中85%是首套房，第二套的占15%。正常数字应该是一半对一半，也就是说，很多限购政策把改善型需求全给挤出去了。只要敢放开限购，购房的需求就出来了。

中国的房地产市场比股票市场恐怖得多，老百姓的杠杆太低了。两三百亿的首付贷和一年十万亿的交易量非常小，没有关系。中国大部分人有一套房子，基本没有人睡在街上。从某种意义上讲，我们的支付的能力比一般发达国家强的多。我们的房价占收入比重很高，这个不矛盾。美国房贷占GDP的比例，房贷占居民可支配收入的比例还没有我们高呢。
住房库存可能是判断房地产走势最重要的信息。但是库存数据是不是有价值，首先要看它的一个周期，和我能找到的价格信号是不是能对得上。如果库存多，一定不会涨价，库存少则一定涨价。

这是我们从各个城市统计出来的可售住房面积。有个红线叫12个月，是指库存低于12个月就开始涨价，如果远远超过12个月就要降价。
一线城市个位数库存在半年以上，二线城市在12个月左右，三线城市15个月左右。看一下这边的价格，去年一线城市北、上、广、深当然是疯涨，今年只剩下三、四个月的库存。二线城市今年三月份已经到10了。三线城市也应该是正增长了。
我们有点奇怪，这些数字并不是今天才出现的。最近限购的几个城市在六个月前就已经看到了。我们对钢铁库存、水泥库存这些产能非常过剩的产业，历史上都出现过重大的判断失误。主要原因是做期货的很多投资者，在库存上数据非常散乱，非常不统一。

这是2007年以来的数据。一、二、三线城市的走势有区别吗？可能水平有区别，一线涨的高点，二线涨6%，但是波动方向没有区别。
高房价是怎么炼成的？大家说有点像盲人摸象，摸着尾巴说是一根细绳，摸着象腿说像一个柱子。我们摸到的是，中国的土地供应国家控制很严，土地用途也是严格管制，到底用了多少住宅用地，这个数还是有的。

上面这个表是城镇住宅用地占国土面积和城镇建设用地占国土的面积。中国的数字无论是跟美国、日本比，还是跟香港比，我们都低的可怜。在过去十几年地方政府招商引资，提供了大量便宜或者低价的工业用地和商业用地的，最后挤的住宅用地很少。
从中国的地价分布看，农村土地不能碰，这种土地从某种意义讲是无价，或者说是小产权房。根据第六次人口普查的数据，如果我们把小产权房这部分数据拿掉，整个城市的住宅空置率是0。现在大城市相当的住房是靠小产权房补充的，深圳是最多的。北京最近拆掉了很多的小产权房，住房的拥挤程度会直线上升。
商业用地、工业相关用地肯定是更多了。盖钢铁厂，建水泥厂有GDP，你的土地贵了人家企业还不来。地方政府招商引资，土地实际上是低价出卖的。
为什么北、上、广、深供地特别少，相对来说卖住宅用地比较多的是四线或者一些偏远的城市。因为从地方政府的税收来源来讲，省会城市或者北、上、广、深有很多其他税收来源，它卖一点地就够花了，但四线城市只能多卖点才够几年花的。
土地的供给制度，是中国高房价最基本的原因。如果我们的十八亿亩红线就是不能动，目前北京、上海城市面积的一半是农地，剩下的土地肯定偏贵。2015年整个8.7万亿商品房销售额，土地出让金占37%，其他税收占20%几个点，加起来一共是62%。房价里最贵的一块就是地价，然后是税费。
去年房地产开发商上市企业的利润其实挺差的。通常我们认为房地产是暴利行业，但是过去两年利润直线下降。地价很贵，又不能融资，逼它借高利贷，盖起来又卖不出去，所以很多开发商急着要转型。
对房地产的调控，限购不管用，限贷不管用，加税也不管用。上世纪八十年代末，日本的边际税率达到过80%，也没能拦住房价上涨。因为在供不应求的时候，抑制了一段时间房价随着收入上涨又回来了。居民的大部分收入和支出放在到房子上，使得社会财富的分配极端恶化，同时造成社会之间的流动性非常差。
限购、限贷政策是非常不好的。香港在过去三年，一千万港币的房子首付是五成，主要是它供给有限。如果能交得起这个首付，你就进入到这个俱乐部，就可以坐享地价上涨。交不起首付的就只能呆在外面，这更加大了财富收入分配的恶化。

什么政策管用？加大土地供应。最近终于听到好消息，说北京、上海要加大土地供应了。
未来我希望看到，恢复2004年停掉的跨省换地。要保护农地，这块农地为什么要在重庆旁边呢，挨着市郊很近，我拿这块地换个远一点的可不可以？
就算要18亿亩红线的农地必须要搞农业，干嘛非要拿上海、北京的一半土地来种地呢？能不能用它跟东北、山西换点地呢？跨省换地过去搞过，2004年被叫停。特别是西北、东北有些城市出现一些国企的困难，置换土地可能是潜在解决一些问题的方法。
我们是要对保护农地和粮食自给自足给予很大的关心，但是跨省换地是不是也可以提高土地使用效率？北京、上海一半以上的土地现在还是农地，比如北京是个缺水的城市，然而北京的水资源七成用于农业生产，其中的效率和可承载力等很多问题都值得商榷。
我们强调粮食自给自足，至少八成要自给自足，最近有个新政策要推动土豆成为一个主粮，这个也是好办法。因为种大米种小麦自给自足很难了，我们的粮价比国外贵了50%，种土豆估计就有希望了。它的背后就是说，土地相对来说稀缺了。
如果有些土地因为某些原因不能碰，比如说日本保护农地的政策，除了导致收入分配恶化，影响代际之间流动，更重要的是使城市丧失了竞争力，因为地价太贵了，房价太贵了，人的成本太贵了，最后整个城市的竞争力就掉下来了。
如果有人比你便宜，你就会丧失竞争力。我们的后面有印度，有东南亚以及非洲国家，我们把自己搞贵了，就会丧失竞争力。现在北京雇一个员工或者雇一个保姆贵的离谱，为什么？他们的住是一个非常大的问题。
在这样的供地制度下，政府能不能做的好一点？政府拿了这么大一块土地，要不要一次性拿？卖地以后能不能做一些公租房、廉租房？重庆的GDP发展速度全国第一，房价过去五年涨了12%，是最低的，而且重庆是唯一从来没有限购过的城市，吸引了大批非户籍人口入户。作为一个国家，要做到居者有其屋，政府在房地产市场中可以发挥很大的作用。廉租房也好，公租房也好，北京、上海盖的太少了。

重庆的经验，解决了相当大的一部分需求，而且政府的财政做的也不错。新加坡也有现成的经验摆在那里。如果我们还像过去十年，房价一上来就限购、就限贷、就涨税，房价肯定会越调越高。大家会觉得这一次没有买就错过了一次机会，这实际上不是一个好的现象，早晚是要出问题的。我曾经说过，要对中国的房价有点想象力。
中国的房价跟股票市场差不多，在有限供给的时候它就很贵，而且相对贵的房价是质量不好的房子，因相对的供给有限。有媒体报道说，北京的房价已经超过纽约了，你去纽约买过房子吗？美国的大城市比如纽约、曼哈顿，你开车走出去一小时，当地的房价就可能要差十倍。纽约和美国中西部城市比较，还会再相差十倍以上。而我们城市间的落差并不够大，一讲这个问题就要挨骂。
我们现在是郊区房价太贵，城里核心区却不够贵。股票里所谓蓝筹，大盘是不贵的，贵的是小新创。原因是在有限供给的时候，总价低的东西相对贵，但这是不合理的。只要中国经济总体的增速继续保持下去，没有哪个国家会在内需强盛的时候能把房地产业扳倒在地上。
去年和前年我们非常担心经济增长问题。中国真没需求了吗？真的掉到中等收入陷阱了？真的进入老龄化社会了？房子限购，买车摇号，还不让生孩子，听上去好像不是没有内需。我们的政策和经济的表象是相加不起来的。说限制购车是因为道路不够，道路不够正好可以投资修路嘛。不管是日本还是欧洲，有很多的老城市，都是从汽车时代演化过来的，这些经验都是有的，应该去好好学学，不能道路一堵就搞车辆限购。
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文：梁红中金公司首席经济学家其中部分引自智谷趋势（ID:zgtrend）
【来源/百度百家】

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