谁在鼓吹2017年房价下跌？

2016-05-09 11:23

这几天，2017年房价下跌的新闻密集冒出来很多。不少人很恐慌，担心房价下跌变成2017年的现实，花了半辈子积蓄买到手中的房子眼看就要贬值，有些购房者决定暂时不购房，等明年价格走低的时候再看做打算。而不少手中已经有一套房的业主且有些焦虑地希望把名下的房子脱手，以防经济利益受损失。不过，这些在网上传的沸沸扬扬的宣称房价将下跌的讯息，其来源是哪里呢？
实际上，所有关于房价下跌的新闻都来源于一份报告：中国社科院城市发展与环境研究所近期发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》。该报告认为，未来一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中将持续上涨，上涨幅度将有所减缓。从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年出现全面下滑趋。
这就是人们所说的“房地产的好日子已经走到头了”的源头。但是，这份报告的分析有多少真实性呢？说实话，笔者并不觉得这份报告有多少鞭辟入里的洞见与分析。在中国，房地产市场的活跃程度一直与通货膨胀增速与新货币发行速度呈正相关，这一点从未改变。2015年中国货币增发约16.4万亿元，其中的主要流向是依然是房地产市场。
从2010年开始，房地产价格更多体现为一种货币现象。诺贝尔经济学奖者弗里德曼(Friedman)早就说过“通货膨胀在任何地方都是货币现象” (Inflation is always and everywhere a monetary phenomenon)，在中国，把通胀两字换成房价，也讲得通。从不动产到日用品价格的疯涨我们可以直观感受到这一点。在货币越来越多的同时，信贷的增速更为惊人。据报道， 2014年6月到2016年3月，中国的银行信贷实际增长规模为41万亿人民币，M2同期增长为23.7万亿人民币。剔除外汇资产1.7万亿人民币的流出影响，两者之间的差也有15.5万亿人民币。占到去年中国GDP的23%。
这说明什么呢？数据对比之后，最简单的结论就是实体经济增长远远滞后于信贷增长，大量资金被用于金融领域加杠杆，资金的实际效应也在2009年之后明显减弱。这些用于金融杆杠的资金，反过来会影响房地产市场的走势。
实际经济中的货币供给与通货膨胀的关系，并不是简单地为表现为货币的多少。例如在中国的房地产市场中，房价急速蹿升除了货币滥发的原因之外，更在于优质资产缺乏的“资产荒”效应。也就是说，虽然国人整天都在骂中国的房子性价比低，产权不明晰，并且质量堪忧（只有几十年寿命）等等，但是，当你把房产和低其他资产配置方式，例如一进场就套牢的股票、虚假宣传的基金、坑你没商量的互联网P2P等等比较，你会发现被吐槽的房产依然是所有投资方式中相对最靠谱的一种。所以，对房地产骂归骂，一旦有机会入场，人们还是争先恐后，就算连夜排队也要参加购房摇号。
社科院的《房地产蓝皮书》报告还认为，宏观经济持续下滑将是大概率事件，这会导致房地产价格预期进一步降低，住房需求增速减缓，对房地产市场形成向下压力。但实际上，经济下行并不会让房地产市场陷入萧条，恰恰相反，房地产的表面“繁荣”恰恰是以实体经济的萧条为前提。自2015年6月以来，中国的信贷增速已升至15%左右，贷款方已经不再是经营实体经济的企业，贷款主要流向了不动产市场。经济下行预期的不断增强，会促使企业将投资转向房地产市场，以此分担风险，保值资产。2009年以后的一波房价上涨潮中，就有一部分投资是来自于不再经营实体业务的企业。而前些年房地产市场的实际经验也表明，企业在风险来临时把资产转移到房地产市场依然是一个不错的选项。
问题的核心已经不是房价2017年跌不跌的问题。房价的基本面如之前多次说过的一样，呈现两极分化趋势，不存在整体性的涨跌，只有地区与地区之间的相对升降。这是中国城市和地区资源分配严重不均的必然结果。现在我们必须明白是谁在鼓吹房价下跌？我们可以说，谁最需要在短期拉高交易量，最需要在这个时候让资金入场，谁就最有动机去唱空房市，购入资产。换言之，谁此刻手里持有的货币和信贷数量最多，谁就最有动机入市。这当中必然会涉及到大量的投资机构，信托等等。现在几乎已是他们最后的保值避险的机会，放出消息，是为了试探市场。
中国城市的房价就像是摊大饼，安全系数从房价最高的一线城市向外围的二线城市一圈圈递减，但由于一线城市不断严苛的限购政策，这个安全区域还在转移扩大。一线城市周边的卫星城和二线城市的中心区域地产逐渐成为了资金避险的边界，而一但越界，不动产的风险就会相当大。这一波下跌预期过后，客观上能帮我们试探出房地产市场的“避险边界”。受到下跌预期影响较大的城市，基本上就是处于我们所说的“安全区”之外的城市。
作者：孙骁骥

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