SOHO净利连续三年大幅下滑陷“开发持有”阵痛

2016-03-28 09:55

位于上海的SOHO中国一站式O2O共享办公空间3Q项目。东方IC 图
租金收入翻番但核心指标连年大幅下滑，年营业额从过百亿跌至不足十亿
SOHO中国有限公司（下称“SOHO中国”，00410.HK）由“开发销售”向“开发持有”模式的转型再次在业绩大幅下滑的情况下面临拷问。
长江商报记者调查发现，随着营业额从2012年的过百亿下滑至如今的不足十亿，业内人士提出，SOHO中国是否在“下坡路”上滑得太快了。年报显示，2015年营业额跌约84%至9.95亿元，毛利下跌74%至7.34亿元；净利润约为5.38亿元，同比下跌约87%。
SOHO中国董事长潘石屹称，2015年SOHO中国的利润如预期般有较大幅度的下降，主要原因为SOHO中国在转型。同时，被认为是从自己的弱项开始进行突破的SOHO中国，在营业额、净利润等核心指标连续三年大幅下滑，依然乐观表示转型已经取得成功。
“SOHO中国仅靠租金收入难以承担起企业业绩增长的大任，作为国内房企转型的先驱者能否抵挡住业绩持续下滑的压力成为转型能否坚持到底的关键。”中投顾问行业研究员殷旭飞分析称，此外，企业转型过程中新产品模式以及管理模式的建立仅需要一到两年，但企业经营、管理模式以及思维模式的转变需要更多更长的时间，这将成为未来SOHO中国要面对的问题。
净利连续三年大幅下滑
3月8日，SOHO中国发布了一份不怎么好看的2015年年报。截至2015年12月31日，公司完成营业额9.95亿元，同比大幅下滑83.68%；同期净利润5.376亿元，同比大幅下滑87%。
其“为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式”的新定位，也开始饱受非议。
对此，SOHO中国方面承认：“期内营业额大幅下降的主要原因是集团业务由‘开发－销售’转型为‘开发－持有’，从而导致物业销售收入下降。毛利润的下降主要由于物业销售收入下降导致的整体营业额下降，而毛利率的提升则因为公司租金收入的毛利率较物业销售收入高。”
不过，即使SOHO中国的营业额、净利润等核心指标连续三年大幅下滑，但其他的指标例如低净资产负债率、出租的速度、租金的上升幅度则较预期表现要好。数据显示，2015年SOHO中国租金收入约10.52亿元，相比2014年的4.25亿，大幅上涨148%，公司2015年新出租物业达到28.78万平方米，完成预期目标的128%。此外，公司2015年毛利润率约为74%，相比2014年也提升了24个百分点。
此外，SOHO中国在去年启动SOHO 3Q项目，并联手绿地、链家等企业，深度挖掘租赁业务潜力。不过，租金收入仍然难以追赶整体业绩下滑的速度。对此，SOHO中国行政总裁张欣提出，过去做销售型物业确实利润很大，但公司拥有的资产却很少，现在SOHO采取全部自持，资产本身还在不断升值。
追随“只在最高端的城市开发高档物业”的核心理念，SOHO中国目前在全国持有近170万平方米的物业，几乎全部分布于北京和上海。同时，公司在这两个地区还有三个项目处于在建状态。由于SOHO目前在北京、上海的许多物业都处于核心地段，如果销售闸门打开，业绩很有可能会在短时间内迅速回升。
针对目前全国写字楼市场供应过剩的局面，潘石屹认为，北京上海的写字楼租金上涨速度还是相当快的。他举例称，北京望京SOHO项目测算可实现盈利的租金定价为3元/平方米，但实际项目建成后最低租金没有低于6元的，现在已经超过了10元。
即使业连续三年绩大幅下滑，潘石屹夫妇依然淡定地对外宣称，他们历时三年的转型计划取得了很大成功。
对此，中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受长江商报记者采访时称，SOHO中国从“开发销售”向“开发持有”模式转型，尽管业绩下降，但从2015年租金收入相比2014年上涨148%，毛利率提升24个百分点来看，公司转型较为成功，若SOHO中国对未来市场形势的判断正确，其业绩下滑只是暂时的。
同时，殷旭飞指出，由于“开发销售”属于轻资产模式，前期投入较小，资金周转较快，短时期获得的收益较为可观，而“开发持有”是重资产模式，前期投入巨大，资金回流速度较慢，收益主要表现为长期回报。而SOHO中国走“开发持有”路线，所以近两年营业额下滑、利润减少。
九年四换首席财务官
从2007年上市到去年9月，SOHO中国9年内四次更换首席财务官的消息再一次将SOHO推上风口浪尖。
业内多位人士在接受本报记者采访时称，频繁更换“财务大臣”对于正处于转型期的SOHO中国而言并非好事。同时，找到一个精于财技、长袖善舞的首席财务官，甚至已经成为SOHO中国能否转型成功的关键。但SOHO中国当前的经营模式和低迷的业绩表现，使得其首席财务官分外难做。
去年9月11日，SOHO中国执行董事及首席财务官林战因寻求其他商机而辞任公司内职务。而林战也是SOHO中国2014年从莱蒙国际挖角而来。在此之前，林战曾在一家国际审计师事务所及多家国际投资银行工作，还曾担任莱蒙国际集团有限公司以及绿城中国控股有限公司的首席财务官。
在加盟SOHO中国一年后，林战辞去了自己在公司的相关职务，这是SOHO中国上市9年来离任的第四位首席财务官。在林战之前，有阎岩、王少剑、唐正茂三人任首席财务官。其中唐正茂是几任首席财务官中任期最长的一位，从2010年持续到2014年。
值得注意的是，精于财技的投行人士向来都是房地产企业的追逐的对象。圈内华润、龙湖、中海等低成本融资企业的首席财务官更是各家企业挖角的对象。
房地产金融资深评论人黄立冲提出：“像SOHO中国这样的公司，一般有财务总监以及首席财务官两位财务高管。财务总监就是负责管企业的账，而首席财务官则更多地为企业管理投资者关系、管理股价、在资本市场融资等。”
“虽说首席财务官的手段和人脉是关键，但企业的运营表现也是影响的重要因素。”黄立冲分析称，“以目前SOHO中国的模式，首席财务官的工作比较难做。”
而殷旭飞在接受长江商报记者采访时提到，从去年至今已有多位房企高管离职，首先是近年来房地产行业环境发生变迁、自身转型压力加剧，导致部分高管离开房产行业另谋出路。其次，由于高管面临的业绩考核压力大，目标难以完成，便以辞职来逃避责任。另外，也存在房企内部矛盾的因素，如董事会关系不和睦，高管对公司战略不赞同等引起高管愤然辞职。
“春江水暖鸭先知。部分房地产高管（负责财务、投融资业务）离职，可能和资本市场已经视房地产为夕阳行业有关。”睿信致成董事总经理薛迥文提出。随着房地产转型加快，另谋出路的高管越来越多。
同时，行业人士告诉本报记者，由于土地资源短缺，近两年地价节节攀升，房企要想抢得优质地块，就要增强自身经济实力，而融资是获得资金的最快、最有效手段，企业的首席财务官不可避免地要担当起融资重任。SOHO中国走“开发持有”路线，资金回收周期较慢，对企业的资金容量和流量来说是挑战，如何降低财务风险避免企业转型失败的关键。
转型“从弱项突破”不被看好
SOHO中国目前的模式几乎可以追溯到4年前。当时，SOHO中国创始人潘石屹借助商业地产的散售模式赚得盆满钵满，但随着市场购买力和投资需求大幅萎缩，原来的客户逐渐流失，散售模式终于难以为继。于是在2012年8月，潘石屹宣布，在未来三年公司将逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业。
转型是大势所趋，SOHO中国拥有超强的销售能力和渠道。此前，它面对的是来自山西、内蒙古和江浙一带的投机性资本；而转为持有出租物业后，要面对的则是通过节约成本来赚钱的租赁市场客户。
“可以说，SOHO中国的转型是从自己的弱项进行突破，原有的营销优势失效。”黄立冲认为。
而事实也证明，挑剔的办公室白领和商场的大众消费者并非那么好糊弄。宣布转型后的第一年（2012年），SOHO中国投资物业的租金收入仅1.48亿元，在2011年9109万元的基础上有所增长，但与其营业额相比仍显得微不足道。
转型后的第二年，SOHO中国的持有型物业依旧难有突破。当年的营业额达人民币25亿元，同比增长103%；净利润达人民币21亿元，同比增长242%。其中SOHO中国的租金收入仅8600万元，只占25亿元收入的3.44%。换言之，业绩的大涨仍来源于良好的销售，而非出租。
为了进一步提高物业的出租率，2014年8月，潘石屹在内部开始筹备第二次转型计划“SOHO 3Q”，以单个座位按天计价的短租业务，提出类似Wework的共享办公室。
去年2月，SOHO中国终于推出了一站式O2O共享办公空间3Q项目。截至去年7月，SOHO中国已开设了5个3Q中心，拥有超过3000个座位。同时计划，在去年年末之前，还将3Q中心的数量增加到11个，拥有超过11000个座位。
“2017年估计会有十万个座位，届时SOHO 3Q的租金收入会超过传统的办公楼租赁收入。我们和airbnb、Uber是一个方向，就是要把社会资源充分地利用起来。SOHO中国希望3Q中心成为本集团主要增长驱动力之一。”潘石屹如是称。
SOHO中国大胆尝试转型，3Q能否成为SOHO中国新的增长引擎，潘石屹为员工画下的这张大饼，能否解除业界对其商业模式的争议？
业内人士认为，尽管目前SOHO 3Q在北京和上海已建成11个中心，超过一万个座位投入使用，并发展了超过三万多会员，但想凭此在短时间内扭转业绩整体下滑的局面依然困难。华远地产原董事长任志强曾公开指出SOHO 3Q目前存在租金太贵、租住率不高等问题。数据亦显示，除了在北京试点项目呈现满租外，在上海试点的3Q项目均仅有30%到40%的出租率。

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