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经济学家纵论楼市：白银十年该如何走？

2016-03-26 10:31

2015年，房地产的投资达到9万多亿，在整个国家投资里面是非常重要的一个产业；而去年整个中国房地产的销售额达到12.8495亿平方米，相当于平均每人0.9平方米。因此各界普遍认为，房地产行业的动向和走势，对于中国的经济有很大的关联性。
在3月25日下午的博鳌论坛之“房地产：从黄金十年到白银十年”分论坛上，经济学家们热烈讨论中国房地产的未来到底在哪里，面对一线城市的火爆和三四线城市的冷清，房地产到底怎么走?
中国房地产开发集团理事长孟晓苏指出，房地产目前存在着“冰火两重天”的问题，一方面是三四线城市存在大量的库存，库存到2月份有7.39亿平方米，今年以来又增加了两千多万平方米的库存，主要是在三四线城市；另外一方面，一线城市的房价上涨速度令人瞠目结舌。
孟晓苏接受《第一财经日报》记者采访时表示：“上海、深圳的房价奇高，这既是前几年持续低迷的结果，倒退三四年，他们的房价曾经下降和低迷，现在是一种反弹。但这也是长期限购的结果，限购限制了生产，要怎么办呢?一方面要加大供应，另一方面马上供应来不及，采取‘继续打麻药’的办法继续限制措施，只是临时的。当前来看，这种政策不能不出，但是过分依赖，将会给后续带来更大的麻烦。一线城市房价总体还是应当上升的，我们希望是稳中有升，而不是暴涨暴跌。”
经济学家保育钧认为，资源的配置太多的掌握在政府的手里面，造成了今天中国房地产市场的冰火两重天的局面，要改变这个局面，除了调控政策，也包括在整个的体制上做一些调整，不至于把一线城市跟三四线城市之间的机会，如医疗等方方面面的差别变得那么大。包括上北大、清华的比例全国各地也是差别很大的。“这个是一个很重要的体制和政策方面的问题。造成了刚才孟总讲到的冰火两重天的局面。”保育钧说。
秦朔朋友圈创始人秦朔接受记者采访时说：“楼市调控政策应该包括两点。第一，不用去管房价的顶，而是要在底部做好保障、扩大保障的范围。政府不应该规定市民要交5年社保才能买房，只要在这个城市工作了1~2年并交税，就应该有买房的权利。政府应该在保障方面更多倾向于这类人群，也就是底部扩大，减少往上的压力。第二，政府要考虑是否要对投资、投机需求采取铁律，让他们在这个市场中挣不了钱。德国就是这样，2015年6月1日修订了最新的租房法，三年之内涨房租10%就是犯罪。所以德国的房价跟中国的制造一样便宜，德国首都柏林的均价每平方米1.62万人民币，最贵的慕尼黑均价每平方米2.5万人民币。但德国人专心做制造，他们的制造跟中国的房价一样贵。事实上，如今信息查询非常方便，谁有多少套房一查就知。但在中国，房地产的既得利益者太多了。”
经济学家贾康认为，房地产市场要双轨统筹，一个是市场轨，一个是保障轨。“这两个轨的统筹是非常复杂的，机制的配套，怎么样成为一个理性供给管理。非常简单的，中国前几年这么多的经验教训在一起，我们认为政府发挥得作用首先要托底，要稳定低端的收入成员，让他们住有所居。这条路怎么走通?应对亚洲金融危机的时候，当时意识到了，提出搞经济适用房。以后衍生出十几种五花八门的名堂，觉得不行，现在收拢到保障轨从棚户区开始，主打两种形式，一种是公租房，一种叫共有产权房。我觉得这样比过去，政府至少认识上有进步了。”
贾康进一步指出，如果政府以后用全社会的力量加以引导，托好了保障轨，剩下的市场轨，应该更多地做好市场竞争。靠供给方面的高水平比拼，来吸引市场上有消费能力的人的需求。“那商品房的具体供给，应该就是允许有多种多样的不同的偏好和特定的设计，政府不要在里面指手划脚，一会管这个一会管那个。这里面当然还有一个问题，就是商品房的地皮也是自然垄断的，这些有限的地皮，谁拿到谁垄断。那么怎么办呢?这里面还要有一个通盘考虑之下的供地的方案，能够瞻前顾后。还有一个，在大城市的中心区，比较早的建立一个（房屋）持有环节税负调节的机制，美国、日本、欧洲国家无一例外，必须考虑建立直接税制的房地产税。这个遏制房地产的泡沫，是有一定作用的。这个不是决定性的，是辅助性的，是必选的。”
保育钧认为，用主观愿望代替客观规律是不行的，鼓励人们到三四线城市去，这是一厢情愿的事情，实际当中是做不到的。“因为现在权利资源配置，都在北京，所以大家都到北京去；机会最多的地方是深圳，大家都跑到深圳去。要给三四线城市创造机会，他们才会去。现在我们往往最大的问题是政府的主观愿望，你说好不好?好，但是违背客观规律。现在大家骂房地产开发商，这也不对。房地产开发商对于中国的房地产市场贡献非常大的。现在中国城镇化56.1%，他们的贡献很大。”

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