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库存压力远超住宅 商业地产迎来倒闭潮？

2016-03-25 11:22

本周，被视为商业地产风向标的恒隆集团(0010.HK)和恒隆地产(0101.HK)发布了完整年报。由于沈阳无锡两地购物中心销售额下滑，并预期未来市道疲软，恒隆对两处购物中心的账面价值做了减计处理，由此导致其内地投资物业估值减少2.71亿港币。
恒隆董事长陈启宗更在年报致辞中坦言：进入内地市场二十五年来，当前地产行业所面临的冲击，严峻程度“前所未见”——甚至比亚洲金融危机和次贷危机时更严峻。
恒隆是大型商业地产公司中财务状况最稳健的公司之一，陈启宗被看做商业地产泰斗级人物，过去二十五年对市场的判断几乎未曾失误。他的警告与恒隆的减计，预示着内地商业地产将迎来最困难的时刻。
消费疲软，经济减速，写字楼与购物中心同遭压力
恒隆集团是恒隆地产的母公司，其主要的资产是持有恒隆地产股份。名义上是两家上市公司，对应的主要资产大致相同。
恒隆在内地的主要资产是分布在上海、天津、沈阳、济南、大连和无锡等城市的购物中心和写字楼；其中包括著名的上海恒隆广场和港汇恒隆广场等。
由于上海写字楼供应量持续增加，市场竞争激烈，2015年恒隆位于上海的三座写字楼租金收入下滑1%；尽管下滑幅度不大，但上海写字楼过剩的压力，已经引起恒隆的警觉。
一些二线城市表现则更糟糕，沈阳和无锡的购物中心销售额下跌3%，出租率均出现下滑。
恒隆在财报中称：无锡沈阳购物中心销售下滑的主要原因是：“许多高端品牌在内地二线城市均面对困难的经营环境，出现销售额下跌的情况，部分甚至撤出市场。沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场这两座购物商场的出租率直接受此影响。”
租户营业收入的下降，引起了恒隆的担忧。陈启宗称：“下半年本应为零售旺季，但事实上内地的租户于2015年下半年的零售额却出现下降，这现象令人担忧”。
二线城市写字楼表现更不理想，沈阳和无锡恒隆广场办公楼的出租率分别只有70%和42%。在沈阳和无锡遭遇压力的不仅仅是恒隆，这两个城市的办公楼空置率在近年持续攀升。下图是面包财经（微信公众号ID：mbcaijing）根据专业地产咨询公司世邦魏理仕的数据所绘制的两个城市近年优质写字楼空置率走势图：

沈阳和无锡只是二线城市写字楼空置的一个缩影。根据世邦魏理仕的数据，截止2015年底，重庆、成都

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