常红晓：中国农房抵押贷款的困境

2016-03-25 10:33

3月24日，中国央行网站公布了农用地和农民住房抵押贷款试点办法。按该办法，中国商业银行可在天津市蓟县等59个县（市、区）发放农房抵押贷款。一旦农民不能按时还款，银行可依法处置农民的住房及宅基地。
这是中国政府解决农民融资难的新举措。如果首批试点顺利、改革能继续推进，中国将有望盘活两亿多亩的农村宅基地，促进农村建设用地的市场化交易，推动农地的资本化，逐步消除在农村推进普惠金融的障碍。
该试点办法明确，农民抵押住房，必须拥有“其他长期稳定居住场所”,并经“所在集体经济组织书面同意”，而且“宅基地使用权必须随同住房一并抵押及处置”。同时，该办法又对农房处置“受让人”有限制，试点能否有效推行，存在巨大的不确定性。
其中最大的悬念在于：该办法第12条规定，农房抵押权一旦实现，当银行处置农房及宅基地时，受让人“原则上应限制在相关法律法规和和国务院规定的范围内”。
此前，中国政府为了推动农地经营权和农房抵押贷款试点，已经全国人大常委会授权在上述59个县（市、区）暂停实施《土地管理法》《担保法》中“宅基地不能抵押”的条款。那么，所谓“相关国务院规定”是什么呢？
最核心的政策就是十多年前一份国务院文件的规定：“城里人不能到农村买宅基地”。2004年10月，中国国务院制定了“国发28号文”，其中明确提出：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”此后，相关国务院文件又多次重申该政策性规定。
如果严格执行这条“国务院规定”，农房抵押贷款就会很麻烦。按道理，农民把住房抵押给银行，一旦无法偿还贷款，银行就有权收回农房及其宅基地。此后，商业银行能否顺利处置这些不动产，是银行是否愿意发放“农房贷”的关键。
但是，如果城市人不能购买农民宅基地，那就意味着商业银行无法处置作为抵押物的农房及其宅基地。如果银行无法处置农民的抵押物，它就不愿给农民发放贷款。或者即使发放，也会非常谨慎。这又会削弱农房抵押试点的效果。
按中国现行法律，一户农民只能有一份宅基地；同时，农民可在本村内转让自有住房及宅基

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