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兴业王涵：慢牛还是逼空？如何理解近期看似矛盾的楼市政策？

2016-03-22 11:37

近期，媒体报道了几条关于房地产市场可能的新政策，看上去似乎有矛盾的地方。比如营改增后可能可能取消非普通住宅和普通住宅之分，似乎是利好。而上海和深圳似乎又有收紧购房资格的意向。我们认为，如果这些政策实施，这些看似矛盾的房地产政策实际上背后有清晰的政策逻辑：
1）稳房价、稳资产负债表始终是政府的最终目的；
2）三、四线城市需刺激需求化解库存，因而政策始终偏正面；
3）但一线城市定位微妙，需在“保持一线房价热度”与“防止从其他市场抽水太快”之间保持平衡，因而政策是有保有压。
看上去矛盾的地产新政策组合
自去年房地产去库存被列为供给侧改革最重要的方面之一以来，针对提振房地产市场的政策层出不穷，政府对于房地产市场的意图非常明确。然而，近期我们看到政策出现一些变化，似乎出现一些自相矛盾的地方。
一方面，根据财新的报道，营改增将在不久之后推广至二手房交易，由原来的营业税税率平行移动至增值税税率。但是可能取消普通住宅与非普通住宅的区别，那么可能意味着原来的非普通住宅也将享受普通住宅满2年不缴增值税的优惠，这对于二手房交易无疑是利好；
另一方面，根据彭博以及其他媒体的报道，上海可能会将二手房的首付比例提高至70%，同时延长非沪籍人士买房必须满足的缴纳社保的时限。同时，深圳也传言将非深圳户口的购房条件由社保缴纳时间由1年延长至3年，并提高首套房首付比例，这对于这两个地区的房地产交易又将是不利的举措。
然而，我们认为实际上这些政策本质上并不矛盾，其最终仍然符合我们对房地产整体政策的判断，即稳房价、去库存是战略目标，而战术上将因城施策。
战略上，稳房价、稳资产负债表是最终目的
我们在此前的报告中多次指出，当前中国在转型的过程中，第一要做的事情即稳住传统行业，也即稳住债务、稳住资产负债表。因而，对于房地产行业而言，相对于量（即房地产投资回升对冲经济下滑），政府更看重的是房价。只有整个经济的资产负债表不出现问题，不出现资产价格下跌-去杠杆的负反馈，政府才可能推进转型以及供给侧改革。而要实现这一目标，消化现在相对较高的库存水平是一个中介目标。

战术上，一线房价的微妙定位
但从战术上来说，由于中国房地产市场呈现明显的结构性问题，即高库存的问题主要体现在三四线城市，因而对于三四线城市而言，其政策始终将呈现减少税费、降低购买要求、扩大购买群体等方向以提振需求。
然而，对于一线城市而言，其定位则比较微妙。
一方面，与2015年上半年股市在激活全民创业热情中所起的作用类似，一线房价是三、四城市房价的领先指标。通常我们首先看到一线房价的企稳，随后才能看到三、四线城市房价的逐步企稳，因而一线房价需要维持一定的热度；
然而，另一方面中国当前是存量资金的市场，一线房价如果上涨过快，可能导致一线城市房地产市场从其他市场（股、债、实体经济）抽走大量资金。这无论是对于实体经济转型，还是对于防止系统性金融风险而言，都是不利的。因而从政策层面来看，我们可能看到政策对于一线城市的房价整体是正面的，但更希望其是温和上涨，而非“逼空式”的上涨。
从以上角度，我们不难理解为何近期房地产的政策出现全局性放松，但对于一线城市出现有保有压的对冲型政策的组合。

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