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房价上涨的元凶不是“首付贷”，但它确实该被一棍子打死

2016-03-19 11:25

首付贷叫停对互联网金融公司是“灭顶之灾”吗？
房价上涨的背后有很多的原因，最近一个叫“首付贷”的名词进入人们的视野。什么是首付贷？如字面意思，为了交房子首付而发放的贷款。
3月10日之前，许多互联网金融平台以及一些小贷公司都有这项业务，但是自从央行行长周小川、副行长潘功胜明确表态不能做首付贷之后，P2P平台迅速做出反应。现在几乎所有P2P平台上的首付贷业务已经关闭或者“转型”，我们已经看不到首付贷的身影了。
去年牛市时，许多金融机构和P2P平台都推出的股票配资业务，因不利于市场稳定，去年已被国家叫停。而这次的首付贷业务也多由一些非银行类的金融机构或者P2P网贷平台推出，这些平台上的资金大多来源于个人投资。但这个游戏得以继续下去的前提是房价持续上涨，如果一旦楼市下滑，购房人弃房违约的概率就会增大。所以，央行高层才会有明确的表示。
那么叫停首付贷会像去年叫停股票配资一样对一些平台产生毁灭性的影响吗？答案是否定的。如果平台只是做首付贷业务的，那么可能会有“灭顶之灾”，但是大多数平台并不只有首付贷一种业务。而首付贷的叫停，也不会对他们的其他业务有多大的影响。
比如，以链家理财为例，其家多宝9号属于赎楼贷款，汇总其近期成交数据发现1月成交量达到了8.4亿元、2月成交量达到了5.8亿元，3月半个月不到已达3.1亿元。
有互联网金融的创业者就首付贷被叫停对企业产生的影响总结了三个方面：
1.一是会影响公司的战略，房贷业务本来是平台很重要的战略方向，在被叫停之后，公司战略面临调整；
2.影响和合作伙伴的关系，首付贷是一个很有特色的产品，原本是他们跟中介、开发商更深入合作的基础；
3.对其他产品的影响，目前关于首付贷和房屋去杠杆的监管细则都没明确，像类似的赎楼贷、抵押贷会不会也会叫停仍是未知。
而对于整个互联网金融行业来说，叫停首付贷的影响也并不是很大。深圳互联网金融协会秘书长曾光曾对媒体表示，目前深圳线上首付贷的存量为20亿-30亿，首付贷在房贷中占比不高。
周小川支持个人住房加杠杆
先前，周小川在G20会议上曾表示，“个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在中国银行业总贷款占比仍较低，仍是安全产品。房地产市场也需要逆周期调节。”
从当时来看，他还是比较认同个人住房加杠杆的做法。因为在2015年中国的楼市是供大于求，为了刺激楼市消费，央行此前曾再次下调二套房个贷首付比例，这也被解读为是是在加杠杆。
但是这次央行高层为何叫停首付贷呢？这首先要从首付贷的类型说起。
首付贷导致购房杠杆加大
一般来说，首付贷可分为两种：有抵押和无抵押两种。
有抵押的首付贷本是为改善性的买房人设计的。
举个例子，我现在有一套房子，我觉得住着不舒服，我想换套好一点的房子，我把它卖了100万。但是买我房子的人只有20万，剩下的80万我可能要等过户完以后才能拿到。但是，我可能因此而耽误新房的购买。这时，首付贷就可以帮忙了。我把我现在的房子作抵押（因为过户还未完成，所以这套房子还属于我），通过第三方金融机构进行贷款，然后换取新房的首付。中间付给贷款机构约2%的服务费。
另外一种是无抵押首付贷。这也是之前一些平台比较流行的做法。
这个贷款就完全没有抵押物，全靠平台所谓的严格的审核。
审核通过之后，借款人一般可以贷到20—30万元。如果按照目前购买首套房最低付20%的比例来算，那么居民的购房杠杆为1:5。但如果首付贷占了一般的比例，那么购房的杠杆就为1:10了。
举个例子，我要买一套100万的房子。按照目前购买首付最低20%来算，我只需要付20万元就可以买到房子了。也就是我只需支付整套房价的五分之一。但是如果第三方金融机构贷给我10万元（也即是首付的一半），那么我买一套100玩的房子才只花了10万元，这个购房杠杆就达到了1:10。
据互联网金融业内的一位知情者透露，目前的保守估计，大概有1万亿元的资金通过民间“首付贷”的形式流入房地产。
据相关人士介绍，购房杠杆在3倍或者4倍的时候尚处于可控范畴，而一旦超过4倍，就会有一些风险，况且现在民间的杠杆可能达到了1:10，而且一旦首付贷放开口子，就很容易被规模化，此时带来的风险就很难预测了，也难怪会叫停首付贷了。
首付贷和楼市上涨的恶性循环
其实，早在3月7日，彭博新闻社的报道就称，包括中国央行和中国银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分房地产行业融资风险，计划推出措施，打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。
这次爆料很快便被证实。深圳市和北京市相继出台了相关规定。据流传出来的一份深圳市防范房地产行业金融风险的函中提到“现针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。”
首付贷的出现其实解决了许多居民购房的难题，但它让许多购房者以低首付甚至是零首付进入楼市，并且放大了房市投资的杠杆。
总的来说首付贷的风险归根起来有三种：
1.利用购房者的信用加大杠杆，但如果没办法还款，会有更多逾期；
2.在开展首付贷业务的过程中，会有一些中介公司恶意炒作首付贷，并从中牟利
3.一些借贷公司对购房对象的风险把控和筛选条件偏弱，无形中加大市场风险
房价上涨的原因归根结底还是供需出现了问题。人们对房子的大量需求或者说人们对房地产投资的需求导致了房价的上涨。而房价的上涨也促使了首付贷的出现，而首付贷的出现又刺激了人们买房的需求，人们不断买房，房价不断上涨，首付越来越高，首付贷的需求就越来越大，如此恶性循环。市场调节的盲目性，最终导致市场失衡。这时，便需要国家（央妈）进行干预调节。
另外，因为通过民间配资引入的资金可能会导致今年下半年中国的楼市需求被严重透支。而这也将会产生一系列蝴蝶效应，比如开发商跑路；出现烂尾楼，导致资源浪费，拖欠建筑工人工资等情况。
其实，周小川支持个人住房加杠杆的行为，只是觉得这件事应该由政府来做，但是没想到民间会有那么多资本引入楼市。消费者的心理大多是“买涨不买跌”，房价越上涨，买房的人反而越多，房价上涨也是必然咯。

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