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首付贷、中介党、投资客，房价这个锅到底该谁背？

2016-03-17 15:57

一线城市的房价上涨有个“锅”
从去年开始，深圳的房价进入癫狂模式，上涨曲线十分陡峭，在北上广深中一马当先。

尽管比不上深圳，北京与上海的房价涨幅也领跑全国。
仅去年一年，深圳新建商品住宅价格就上涨了52.70%，上海次之，上涨了21.40%。

已经被唱衰好久的房地产竟然又生机勃勃了，虽然这点火苗还仅存于一二线城市，但也不能阻止房市成为2016开年热议话题。刚存好首付的劳动群众，一抬头发现又买不起房了。
一二线城市房价快速上涨，吸引大量投资客返场，有数据称，深圳楼市中的投资者已超过3成。非理性投资因素以及杠杆不断放大，到底是谁哄抬房价造成这种局面的问题，引起大量讨论。
伴随走高房价快速扩张的链家，撞在了枪口上。2月，上海链家被上海消保委曝出两起“出售问题房源”事件。指责焦点从中介党哄抬房价到该行业各种金融产品违规。推高房价这口锅，中介们先背为敬。
火上两会的“首付贷”义无反顾背了锅
谁为这一轮房价上涨背锅？“首付贷”作为被监管层首先关注并处理的中介配资方式引起广泛关注，甚至直接被舆论定义为罪魁祸首。
3月7日，彭博社报道称，央行、银监会等金融监管部门，“计划推出措施，打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为”。9日，有消息称北京市金融工作局正在指导北京市网贷协会摸底涉嫌高杠杆房贷情况。
两会期间，央行前副行长吴晓灵以及重庆市市长黄奇帆在对媒体谈房地产市场的风险时，都提到了首付贷。

在3月12日的“两会”新闻发布会上，央行副行长潘功胜针对“首付贷”公开表态称：
地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务。
央行关于“违法”表态后首个工作日，互联网金融行业研究机构盈灿咨询最新统计资料显示，17家平台停止了首付贷相关业务。
“首付贷”，宣告卒。
“首付贷”的三种姿势
还不熟悉“首付贷”的同志，可以先稍微了解一下。
DT君想买一套100万的房，存了好几年也只有10万元，这时一家中介告诉我，可以提供10至20万元、利率为7%至9%的贷款（即首付贷），DT君存折上一下子有了近30万元，凑够首付高高兴兴去买房。
也就是说，仅有10万元的DT君在首付贷的帮助下买到了100万的房。
首付贷的钱从哪里来？主要有以下三种模式。

模式一是中介自营。即地产中介旗下的平台直接提供“首付贷”服务，放贷范围基本是自己的楼盘或合作地产商，风险控制主要基于其平台的数据以及对借款人情况的把控，钱来自其后端相应理财产品。
模式二是地产商或中介与第三方平台合作，在为客户提供服务时向其推荐首付贷产品，其资金来源与风险控制都是第三方平台。
模式三是由平台直接提供贷款，用户有更多选择，资金来源与风控都由第三方平台提供，但是由于失去了地产商或中介的信息，对风控的要求更高。
也有媒体报道，有许多房屋中介通过交付10%或一定比例的保证金与银行合作，将银行理财资金对接到类似项目上，为买房者的首付提供配资。尚未有被查明的实例验证这一说法。
不过，已经被核实确有“首付贷”业务的主要是P2P平台，所以“首付贷”被批的同时P2P也被伤的不轻。
P2P说，我们还小，首付贷这个锅我们不背
来自互联网金融方面数据正在极力为“首付贷”也是为自己平反。
3月9日，深圳市互联网金融协会秘书长曾光表示，据不完全统计，金融协会摸底排查了30家左右企业，所投放的“首付贷”存量规模大致在25亿至30亿。
简单计算，即使这30亿都对应10倍杠杆，相关的房产交易金额最多为300亿，而去年深圳房产交易总额约7500亿，这样比较之后，规模与影响并不大。

据一家P2P网贷资讯平台“网贷之家”不完全统计的数据显示，目前有近50家P2P平台出现过首付贷标。2015年7月前规模相对较小，之后的金额预计不足50亿元。
DT君查询数据发现，2015年下半年全国购房贷款余额为14000亿，已披露的50亿首付贷规模确实微不足道。
这家P2P资讯平台及其研究机构得出的结论是：P2P网贷是引起房价大涨的说法是站不住脚的。
批的是首付贷，但代表们更在意的是杠杆风险

“首付贷”被诟病的地方在于两点，一是放大了购房的杠杆；二是这个杠杆是在场外尤其是互联网平台加的，风险不在央行所控制的范围内。
“首付贷”的朋友还有好几个，二次抵押、赎楼贷、短期垫资、消费贷等规模应该都不小。被单独拎出来的只是“首付贷”，但代表以及监管层要批的是房地产市场的杠杆。
央行前副行长吴晓灵接受采访说房地产市场通过场外配资、P2P等资金渠道继续加杠杆，可能会引起房地产市场的风险，以首付贷举例进行说明。而重庆市长黄奇帆也同样是以首付贷为例，表明如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。
当然，也有某些不服气的从业者很有意见，为什么国有银行自己降低首付比例加的杠杆就是好的，场外加的杠杆就不行？
在3月12日的答记者问中，央行行长周小川说法是：一要考察P2P首付贷等是否有资质做贷款是，二要考察平台的资金来源。而银行的评估等能力更能进行风险控制。
央行副行长潘功胜则表明中国商业银行的住房信贷杠杆其实并不高：目前中国商业银行的房地产贷款、个人住房贷款占整个款的比例大概是14%，不良贷款比例 0.38%，低于整个银行业1.7%左右的不良贷款比例。从首付比看，即便按照调整以后的20%最低首付比，和国际上横向比较来说，我国也是比较审慎的标准。从实际数字看，1月份首套房的首付比普遍在35％以上，二套房实际首付比在40％以上。
加杠杆之后呢，去库存还是压力山大
在代表以及媒体的“科普”下，人们将一二线城市房价的上涨归咎于升上去的杠杆。央行允许“首套房商贷首付最低降至2成”，即是官方自己加上去的杠杆。
追根溯源，更宽松的货币政策，奔着“去库存”这一宏观目标。
在3月12日的答记者问中，央行行长周小川指出，尽管房价现在是一个价格出现很大分化的阶段，但是从总量政策和宏观审慎政策来讲，从全国总的平均来看，房地产仍旧面临着比较大的去库存压力。去年建成未销售的房屋面积是7亿多平方米，比2014年增长了15%多一些，因此房地产有关金融方面的政策还是要考虑金融总量上的状况。
那么，在央行的货币政策下，去库存的效果如何？
很明显，一线与二线的存销比出现了一些下滑。

但是三线城市依旧不为所动。来自易观研究院对50个城市的检测数据显示，一线城市在去库存效果方面远远好于其他城市，对于一线城市来说，后续补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。二线城市库存出现环比下跌态势。但三线城市1月新增供应量略大于新增成交量，库存反而出现小幅上升。

也就是说，去库存的现状是，本来不需要去库存的一线城市被“去”的需要补充库存，而三线城市仍然任重道远。
一二三四线城市排排座，究竟谁才需要去库存
看到这里你要问，去库存跟房价上涨这个锅有什么关系？东西要卖得好不都是降价大甩卖吗？可是房地产本来就有资产属性，不管是投资性质购房，还是刚需的自住购房，都受价格预期的影响。如果潜在购房人认为房价要下跌了，就算是刚需的同志，也会稍微再缓缓。所以，想要去房产的库存，就很难在房价下跌中完成。
所谓中介推高房价等，都是在这个大环境下出现的，而且这些针对库存去化的政策大红包还会接着出。住建部部长陈政高3月5日时对媒体表示，“去库存”是2016年的重点任务之一。

那么问题来了，一线城市本来就不需要去库存，针对三、四线城市顽固房地产库存的政策大红包让一线房价蹭蹭涨，怎么办？周小川行长的办法是，“在价格出现分化的情况下要更好地发挥城市一级对于每一个城市房地产形势的判断”，“商业银行要做出自己的判断”，“使政策适应不同地方的变化”。
海通证券首席经济学家李迅雷的看法是，劣质库存就该废掉而不是卖掉，DT君在此摘录一二供参考：中国过去10年多年来，去库存和降杠杆这两大目标几乎没有同时实现过，同时出现的，却是产能过剩、库存增加与债务（杠杆）率的大幅上升。鬼城一般不会出现在一二线城市，大部分鬼城是四线甚至更小的城市，这些城市又大部分分布在中西部地区和东北。因此，建设鬼城本身就是地方政府犯下的错误，让鬼城去房产库存又是一个错误，让居民加杠杆在鬼城买房，则是错上加错。

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