社区“拆墙”之后，物业公司将如何生存？

2016-02-27 20:02

2月21日，国务院出台了《加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。”寥寥数语，一石激起千层浪。

小区院墙要拆掉，仿佛“黄发垂髫并怡然自乐”的生活要被都市车水马龙的喧嚣所淹没，这的确令许多人深感不安；而新建开放型社区也将对我国的城市规划、交通改造、地产开发等造成复杂影响。本文所关心的是该《意见》的实施，将直接改变的物业公司的生存状态。

其实，社区是一个相对封闭的生态系统，里面有各种便民的生活配套，比如超市或便利店、餐馆、菜场、洗衣店、理发店、母婴馆等，有的社区还有学校、医院、药店、会所等业态，从某种程度上讲，居民可以在小区内可以“自给自足”。而物业公司在这个系统中扮演 “看管者”的角色，负责小区治安维护、公共区域环卫、维修设备等基础保障工作，因而社区居民委、业主、商户都视物业公司为小区“管家”。

物业公司也无法脱离社区而生存：（1）物业公司所雇佣的保安、保洁、维修等多个岗位人员，大多属于下岗职工、民工或离退休人员，小区是他们维持生计的庇护所；（2）物业公司所引入的小区的一些小生意，也得益于社区的壁垒，而避免了激烈的市场竞争；（3）物业公司主要的收入来源为物业费，与邻里之间的陌生状态相比，业主与物业的联系更为紧密。

开放型社区的兴起意味着一些传统物业收费项目将会逐渐消失，既有的管理模式也会遭受冲击，比如，门卫还设不设？小区垃圾是由物业公司还是市政处理？外来人员与小区人员如何辨识？停车费还收不收？我们不妨来设想一下，社区与公共交通系统之间打通之后，可能给社区带来的变化。

没有围墙的小区让人更没安全感，居民的安全需求必然更为迫切，当小区治安纳入公共秩序的一部分后，可能会由城管或派出接管；物业公司则转向为社区居民推销和安装智能安防设备，并加派对小区楼宇或单元的监控和安保服务。

以往网购快递上门大多放在门卫室，随着门卫室的废除，快递更多会储存在智能快递柜中或直接上门。

“社区马路”将占用社区的土地，公摊面积费用、公共设施的维护费用削减，物业费来源萎缩。

以往社区经营业态的客源成分单一，也缺乏同行竞争；开放型社区经济的市场准入门槛大大降低，社区招商的难度也随着降低，各种业态的社区连锁店可能会越来越多。

物业的闲置劳动力将会被众包物流、仓储配送、上门到家等服务项目整合。

据艾瑞咨询预计，2015年我国社区O2O渗透率不足6%，社区拆墙之后，本地生活服务O2O项目线下地推阻力减少，开放型社区的到来，将使得O2O在线下的渗透率上升，本地生活服务的市场规模也水涨船高。

实际上，开放型社区就物业公司对建筑物的管理而言，是危机；就物业公司做好居民家庭消费来说，则是转机。物业公司守着大量有明确消费需求、有相当购买力的客户，只收物业费无异于“端着金饭碗讨饭”。在运营社区居民全家庭生活周期管理和服务方面，物业公司依然占据着“天时、地利、人和”的优势：

（1）在移动互联网时代，社区O2O创业潮在资本驱动下异常火热，无论是社区O2O服务平台，还是众多的商超、生鲜、外卖、零售、洗涤、维修、废品回收等垂直领域的O2O项目，无不希望能与社区里的物业公司合作开垦社区经济，而物业公司整合资源正当其时。

（2）作为居民消费的前沿哨站，物业公司在商业竞争中可谓“近水楼台先得月”，比如二手房交易、房屋租赁一直在房产经纪公司的主营业务，但很多盘踞在社区周边的黑中介，让业主们深恶痛绝，物业公司为何不自己当“中介”，为小区居民提供更加踏实放心的服务；物业公司还可在新房销售中发挥经纪人的作用。比如业主在买房后需要装修，而装修的工期较长、工序多、材料多，如果没有第三方监理，施工方容易偷工减料，但如果有物业公司的服务人员担任装修监理，那就再合适不过了。

（3）物业公司掌握所有入住业主的真实信息，物业公司在与业主全天候的接触中，能够敏锐获取到居民的家庭生活消费需求第一手信息，比如准备二胎的夫妇需要月嫂、母婴、保姆等家政服务，退休职工需要医疗康复、外出旅游等方面咨询，学生需要报班培训等。由于小区居民对物业公司更加熟悉，物业公司与相关领域的商家异业合作，其供需信息的匹配度和成交率都比较高。

以上可以看出，物业公司只要找准在社区经济产业链中的定位，可以创造很多的收入增项和服务溢价，物业公司还需要跨过物业费改革、服务从业人员职业化程度低、现代物业管理理念欠缺、市场竞争意识淡薄等几道坎。随着开放型社区时代的到来，物业公司不能再指望停留在那种操持后勤保障讨要物业费的日子了。重新定义物业服务，认准我国居民家庭生活消费升级趋势转型升级，找到新的盈利点，也许未来的物业公司，和今天我们所看到的物业公司完全不同。

作者：李星，策划人，专注于家庭生活消费O2O研究，公众号lixingo2o ，欢迎交流

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