社区“拆墙”之后，物业公司将如何生存？

2016-02-27 20:02

2月21日，国务院出台了《加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出“我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。”寥寥数语，一石激起千层浪。

小区院墙要拆掉，仿佛“黄发垂髫并怡然自乐”的生活要被都市车水马龙的喧嚣所淹没，这的确令许多人深感不安；而新建开放型社区也将对我国的城市规划、交通改造、地产开发等造成复杂影响。本文所关心的是该《意见》的实施，将直接改变的物业公司的生存状态。

其实，社区是一个相对封闭的生态系统，里面有各种便民的生活配套，比如超市或便利店、餐馆、菜场、洗衣店、理发店、母婴馆等，有的社区还有学校、医院、药店、会所等业态，从某种程度上讲，居民可以在小区内可以“自给自足”。而物业公司在这个系统中扮演 “看管者”的角色，负责小区治安维护、公共区域环卫、维修设备等基础保障工作，因而社区居民委、业主、商户都视物业公司为小区“管家”。

物业公司也无法脱离社区而生存：（1）物业公司所雇佣的保安、保洁、维修等多个岗位人员，大多属于下岗职工、民工或离退休人员，小区是他们维持生计的庇护所；（2）物业公司所引入的小区的一些小生意，也得益于社区的壁垒，而避免了激烈的市场竞争；（3）物业公司主要的收入来源为物业费，与邻里之间的陌生状态相比，业主与物业的联系更为紧密。

开放型社区的兴起意味着一些传统物业收费项目将会逐渐消失，既有的管理模式也会遭受冲击，比如，门卫还设不设？小区垃圾是由物业公司还是市政处理？外来人员与小区人员如何辨识？停车费还收不收？我们不妨来设想一下，社区与公共交通系统之间打通之后，可能给社区带来的变化。

没有围墙的小区让人更没安全感，居民的安全需求必然更为迫切，当小区治安纳入公共秩序的一部分后，可能会由城管或派出接管；物业公司则转向为社区居民推销和安装智能安防设备，并加派对小区楼宇或单元的监控和安保服务。

以往网购快递上门大多放在门卫室，随着门卫室的废除，快递更多会储存在智能快递柜中或直接上门。

“社区马路”将占用社区的土地，公摊面积费用、公共设施的维护费用削减，物业费来源萎缩。

以往社区经营业态的客源成分单一，也缺乏同行竞争；开放

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