未来地价房价扑朔迷离京沪地王眉头难下

2015-12-23 21:42

原题：京沪地王隐忧：未来地价和房价似乎尚看不到顶

今年房企全力回归一线城市，京沪两地“地王”层出不穷，两地住宅正在趋于豪宅化。在资金的推动之下，京沪未来地价与房价似乎尚看不到“顶”。不过，令人担忧的是，当未来巨量的“顶豪”蜂拥入市，市场购买力能否支撑这么多的“地王”？
中央经济工作会议所提“化解房地产库存”、“适当降低商品住房价格”，对于“地王”频出的京沪房地产市场而言，显然不是其一个频率段里的声音。
在三四线城市库存压顶、房企全力回归一线城市的背景之下，京沪土地资源的稀缺已影响到房企的中长期布局。对于开发商来说，京沪土地不是不贵，而是不得不拿。由此，尽管高层为房地产去库存绞尽脑汁，但今年的土地市场特别是在京沪两地却尤不缺“地王”，土地狂欢盛宴成了流水席，“逢拍必地王”、“面粉贵于面包”甚至成为一种常态。“以前在北京拿地，喝了酒就敢去拿。现在拿地，得吃了药才敢去。”有开发商戏言。
但一个残酷的事实是，2009年前后京沪两地诞生的“地王”项目至少仍有二十余个尚未“解套”，一时风光的背后，是难以言说的痛。
面对2015年京沪层出不穷的“地王”，业内担忧的是，在地价的推动之下，京沪两地住宅正在趋于豪宅化。在今年楼市需求集中释放、行业投资数据尚不乐观的情况下，到2016下半年，市场是否会面临“需求支撑不足”及“供需关系反转”的局面？“地王”项目能否安然？
狂欢
今年京沪两地“地王”迭出，土地狂欢盛宴成了流水席。这些“地王”支撑着今年北京土地市场赚得盆满钵满，截至11月底，北京今年土地出让金总额已达到1920.77亿元
“价格实在是太贵了！竞拍到一半的时候已经超过了我们的接受底线。”这是10月20日北京丰台区樊家村地块竞拍现场疯狂的一幕。当天，在经历了73轮的激烈争夺之后，央企葛洲坝最终以总价49.5亿元、配建4.1万平方米保障房面积的代价，将丰台樊家村地块收入囊中，溢价率50%。经测算，加上配建部分的成本，该地块最终商品住宅部分的楼面价高达7.5万元/平方米，不仅创下北京今年以来楼面单价的新高，也刷新了内地住宅用地成交价格的历史纪录。
樊家村地块的骇人高价，只是今年北京土地市场高潮迭起的一个缩影。根据北京中原地产的统计数据，在北京今年前11个月成交的100宗土地中，有25幅地块楼板价超过3万元/平方米，其中更有9幅地块楼板价超过5万元/平方米。换言之，未来这些项目售价起码在5万元/平方米以上，甚至必须超过10万元/平方米才有利润空间。
这些“地王”支撑着今年北京土地市场赚得盆满钵满。截至11月底，北京今年土地出让金总额已达到1920.77亿元。若加上位于通州区、怀柔区、昌平区、大兴区以及顺义区7幅预计年内出让、总起拍价67.75亿元的土地，北京全年土地出让金超越2000亿元即为大概率事件，将创下历史最高纪录。
相比北京，虽然上海今年土地市场相对理性，但竞争同样异常激烈。据上海链家地产研究部数据，截至12月15日，今年上海经营性住宅用地总成交46幅，总成交金额944亿元，其中楼板价在3万元/平方米以上的住宅用地共成交7幅。由于2014年是上海土地供应的极大年，故从成交数量、成交金额来看，今年都未曾超越去年，但从溢价率水平来看，今年溢价率超过100%的土地有8幅，占全年出让总数的17%，超过去年的12%。
上海今年土地市场的高潮出现在11月25日新江湾城宅地的竞拍中：现场12家房企竞标，经过数轮争夺，最终由信达地产以72.99亿元、名义楼板价4.9万元/平方米收入囊中。若扣除20%保障房面积，这一宅地商品房部分的真实楼板价超过6.1万元/平方米，刷新了上海住宅楼板价的纪录。
隐忧
房企蜂拥一线城市“抢地”，土地狂欢背后的风险也由此聚集。“拍地前痛苦三天，拍地后痛苦三年。”开发商看似戏谑之语的背后，是残酷的行业现实
“拍地前痛苦三天，拍地后痛苦三年。”开发商看似戏谑之语的背后，是残酷的行业现实。资本推动下的土地狂欢，背后的隐忧并非无人预见。在业绩推动、避险需求等多重因素影响下，房企纷纷涌至一线城市抢夺土地，风险或许由此聚集。
在京沪两地一些“地王”迭出的区域中，不乏市场争议者，争议最大的非丰台区莫属。在北京今年的土地出让中，作为城六区一员的丰台可谓“出尽风头”。由于丰台区域是目前北京五环内唯一整片开发、集中供地的区域，在土地资源较少且以郊区供地为主的格局下，显得尤为稀缺。正是由于这种稀缺性，导致2015年北京成交的9幅楼板价超5万元/平方米的高价地块，丰台区独占4幅，最低楼板价超出4万元/平方米，最高则达到7.5万元/平方米，“面粉贵过面包”已是常态。
11月2日成交的丰台南苑乡地块是这些高价地块中颇具争议的。该地块挂牌出让起始价55.6亿元，最终为华润招商华侨城联合体所得，代价是83.4亿元、再配建5.7万平方米公租房。经业内人士测算，除去配建的公租房后，剩余13.9万平方米纯商住宅的楼面价高达5.6万元/平方米，比此前一周成交的南苑A地块楼面价高出了6000元/平方米。如此高的楼面地价，意味着未来该项目售价必须超过10万元/平方米才有一定盈利空间，而目前该地块周边的在售商品住宅项目“天恒金融街公园懿府”成交均价仅在4万元/平方米。
“丰台区作为市场热点区域，房企竞争较为激烈，短期内同区域拿地成本区别较大，抑制了项目发展灵活度。”克而瑞房地产研究中心分析师杨科伟表示，在国企集中推动下，区域价值会有整体提升，丰台区来年豪宅地位已然落定。但是，在2016年高端住宅供应集中的情况下，用远高于周边项目的成本参与同区竞争，必定会成为该项目竞争的短板，不具备灵活的价格调整空间。那些周边尚未开发的同质地块较多、且在成本上处于劣势的高价地块，其竞争压力巨大。
类似现象在北京今年尤为普遍。11月13日，限购政策最严格的通州台湖惊现“地王”——楼板价高达3.8万元/平方米，预示着其未来售价要高达每平方米8万元左右，而周边目前最好的洋房产品售价仅有每平方米4万元左右；紧接着，11月16日，顺义仁和镇两地块被北京城建斥资49.89亿元拿下，溢价率50%，再创区域楼面地价新高。据测算，顺义两宗土地的楼面价分别为3.3万元/平方米和3.4万元/平方米，较周边小区二手房成交价格2万-2.2万元/平方米左右高出50%以上。
在相对理性的上海土地市场，“地王”的诞生亦伴随着质疑之声。以新江湾城宅地为例，不少业内人士认为，新江湾城板块原本定位高端社区，周边项目以大面积户型为主，而信达此番高价拍得的新江湾城宅地要求配建保障房面积占20%以上、中小套型住宅面积不得低于60%，这些限制与板块定位根本不符。另据记者了解，以“上海最后一片湿地”作为卖点的新江湾城，事实上多年来一直有业主为环境污染而投诉奔波，导致区域内楼盘的入住率不高，缺乏人气。
据上海易居房地产研究院院长杨红旭测算，新江湾城“地王”要想不亏钱，未来项目精装修公寓单价必须超过8万元/平方米，叠加产品则必须在10万元/平方米以上。按照房地产周期规律、豪宅价格走势和新江湾城本身的规划缺陷，未来两年新江湾城的公寓豪宅均价几乎不可能上涨五成。
败绩
拿下“地王”容易，但要让‘地王’赚钱就没那么容易了。2009年以来，京沪两地诞生的“地王”项目至少仍有二十余个尚未解套
精明的开发商一拨赶一拨地抢夺“地王”，以时间换空间，是其底气所在。回顾十年房地产发展历程，多少当年骇人听闻、业界咋舌的高价地块，尽管期间都差点“拖垮”开发商的资金链，但风险最后几乎都消弭于不断攀升的房价中，而且赚了个盆满钵满。以北京过去几年“地王”项目的入市情况为例，其中不乏楼面价超过4万元/平方米的，其最终售价都达到10万元/平方米以上。
然而，时间这个“解药”，真的可以解救所有的高价地块吗？
从克而瑞房地产研究中心监测的数据来看，2009年至今上海仍有至少10个“地王”项目尚未解套。细究这些“地王”，目前境况大致分几类：或是项目已售罄，但其销售均价不足拿地楼板价的2倍，算上建安成本、各类税费、资金成本等，利润空间所剩无几，如远洋香奈、中海紫御豪庭；或是项目已开发在售，但去化率不高，且售价不足拿地楼板价的2倍，如中建大公馆、华侨城苏河湾等；或是拿地多年至今仍未开发，资金被占用，如2011年景瑞地产摘得的浦东单价“地王”项目至今尚未动工，2013年天宝远东拿下的当年住宅单价“地王”项目至今仍未上市。
在北京，记者调查梳理了其2009年至今的“地王”项目，楼板价在项目均价中占比超过50%的未解套“地王”项目至少有十个之多。如保利地产2009年12月17日夺得的朝阳地块，当时溢价率高达314%，楼板价为23506元/平方米，如今以“保利东郡”入市的该项目成交均价为43031元/平方米，时隔6年之后土地价格仍占到售价的55%左右，若加上建安等各种成本，目前该项目难言赚钱。又如恒大地产2014年4月24日以41.6亿元拍得的大兴黄村地块，溢价率高达180%，楼板价为23793元/平方米，而目前该地块以“恒大未来城”项目入市，平均成交价仅19420元/平方米，纯属“赔本的买卖”。
另一个极端案例是泰禾集团的北京丰台西局村旧改项目。2014年2月20日，泰禾以49.58亿元加配建5万平方米限价商品房的代价竞得该项目，楼面价高达6.8万元/平方米，引来业内一片惊呼。如今，仅仅一墙之隔，龙湖比泰禾早一周拿地的西局项目“西宸原著”今年4月已经入市，甚至二期“西宸玉府”已推售产品都卖得差不多了，而泰禾西局项目至今迟迟未动。据业内人士透露，该项目是卡在了拆迁补偿上。
“拿下‘地王’容易，只要有钱就可以。但是，要让‘地王’赚钱，就没那么容易了，规划是否顺利通过，操盘水平够不够高，成本控制是否精确，市场环境是否稳定等等，各种内外因素只要有一个没把控好，就有可能被‘地王’拖死。”北京中原地产首席分析师张大伟表示，“地王”风光背后的风险尤大，今年的“地王”除了祈祷入市时房价比拿地时上涨50%以上之外，还要防止种种“意外”。
“有些中小房企，别看以前卖得都挺快，活得不错，但假如一块‘地王’砸在手里，5年的积累就没了；要是拿错了两块‘地王’，说不定整个企业都危险了。绿城当年多牛，就是因为拿错了几幅‘地王’，以至于宋卫平不得不将亲手创建的企业控股权拱手相让。”一位业内人士如此感叹。
成因
今年土地狂欢盛宴的直接推手是企业资金面的改善，但更重要的推动力量却来自外部资本，其中一个显著的特征就是，今年几乎每个“地王”争夺的现场都少不了险资的身影
在很多业内专家看来，企业资金面改善无疑是今年土地狂欢盛宴的最直接推手。
亿翰智库研究中心主任张化东认为，一方面今年货币环境极度宽松，房地产行业从未面临过如此低利率的市场环境。2014年四季度开启的新一轮降准降息周期，极大地释放了流动性，随之而来的是房企2015年的发债热潮，仅今年前10个月的发债总规模相比去年全年增长了16倍，利率多在4%至6%不等。另一方面，房企销售回暖也是因素之一。自2014年2月行业短周期调整开始，绝大部分企业都是大幅缩减投资规模，经过一年多的积累，房企的资金宽裕度已经出现一个阶段性顶峰。
更重要的是推动力量来自外部资本，其中一个显著的特征就是，今年几乎每个“地王”争夺的现场都少不了平安等险资的身影。对很多房企来说，有了平安保险等这些“金主”的支撑，其在土地市场“血拼”的勇气自然更甚。“从资本的角度来说，‘地王’盛宴是低成本资金的中长期布局。今年很多的‘地王’都有平安等‘金主’的推波助澜，而其多是以低成本、长周期的保险资金为主，自然有实力、有耐心去押赌一二线重点城市的房价长期上涨。”张化东分析指出。
而对于规模房企而言，之所以硬着头皮拿“地王”，更多是基于未来竞争格局下的资源卡位。从长远看，一线城市及重点二线城市的土地供应是偏紧的，尤其是中央曾多次提及严控特大城市人口及土地供应，且在近几年房企投资重心回归一二线城市的趋势之下，重点城市土地资源的稀缺性日益见长。因此，当前房企在重点城市的投资储备已是至关重要，如今的投资格局已经决定了三年后的竞争格局。
“其实大家都很清楚，‘地王’项目对应的是高端客户。而高端客户就像池子里的大鱼，捞一条少一条，大鱼捞完了，小鱼要长起来需要时间。但是，‘地王’一个接着一个，哪里等得及小鱼长大呢？”新城控股副总裁欧阳捷担忧的是：如此多的“地王”项目，最终由谁来买单？
据北京中原张大伟计算，截至11月15日，今年北京已经出让了35宗住宅土地，表面上平均楼板价在1.78万元/平方米左右，但剔除大量不可售面积后的商品房住宅楼面均价事实上高达3.8万元/平方米。亚豪机构的数据显示，今年前11月北京新建商品住宅成交均价为26618元/平方米。在这种土地价格超过房价的市场里，今年出现的20个“地王”未来入市的难度不难想象。
“北京商品住宅已经趋于顶豪化，预计单价超10万元的项目2016年将接近50个，目前已入市的接近25个，这些项目叠加2014年以来的多宗‘地王’土地，未来北京顶级豪宅套数有望达到3000套以上。”张大伟如此测算。
在资金的推动之下，京沪未来地价与房价似乎尚看不到“顶”。不过，令人担忧的是，当未来如此巨量的“顶豪”蜂拥入市，市场购买力能够支撑这么多的“地王”吗？

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