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谁在丢盔卸甲，逃离甲级写字楼？

2019-11-05 18:09

2009年是望京的起点，也是潘石屹和SOHO中国十年一觉终成梦的起点。在这之前，大望京村民还靠着“瓦片经济”维持生计，一夜间几百万到上千万不等的拆迁补偿款让村民暴富，很多村民在房价上涨前扫光了周围的房子。这一年，潘石屹以40亿元的价格拿到了望京的一块地，望京SOHO掘地而起。
但当时望京显然还不是SOHO中国的重头戏，2010年一个银河SOHO的销售额就高达146亿元，只是潘石屹没想到2012年后一批又一批怀揣梦想的创业者来到望京，他们踏着移动互联网的浪潮风生水起，也抬高了周边写字楼的租售价格，望京SOHO赚得盆满钵满。
这段时间里，张欣常提到的一句话就是SOHO中国要在5年内超越万科。然而，十年已逝，SOHO中国出售资产的名单上赫然写着望京SOHO。
今年望京的秋意正浓，一丝寒意已经上头。而伴随着望京SOHO的出售，逝去的不止是潘石屹的地产旧梦。
“甩卖”CBD写字楼
2016年香港楼市一片叫好，截止7月底，香港中环的甲级写字楼空置率仅为1.5%，且香港整体甲级写字楼的空置率普遍偏低，为4.2%。
那个时候谁也没想到横亘在香港皇后大道中99号快要二十年的地标性建筑将要易主，以至于李嘉诚卖楼的消息一经公布，就在地产行业引起了巨大震荡。11月份，李嘉诚旗下长实集团同意以402亿港元（52亿美元）的价格，向中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司出售其在中环中心的股权，由此创出了香港写字楼交易的最高纪录。
在此之前，长实地产还刚刚以200亿元出售了上海浦东世纪汇广场。
众人纷纷猜测李嘉诚此举的目的，其实这早有预兆。2016年中期报告时，李嘉诚说，集团收益主要来自香港及内地的地产业务，而未来将以两地及海外地产业务为重点。
如今已经退休的李嘉诚或许远离了热闹喧嚣的香港楼市，但正是这段时间香港楼市反而大起大落。据香港《大公报》报道，香港整体写字楼租金在2019年首季度只升了0.2%，为2016年第3季度以来升幅最少；中环超甲级写字楼租金更按季度下跌0.4%，为2014年第3季度以来、即逾4年来首次出现下跌。
不过与北上广深的甲级写字楼比起来，香港只能算是小风小浪。高力国际、戴德梁行发布的 2019 年上半年北京写字楼市场研究报告显示，2019 年上半年，北京市甲级写字楼空置率已经达到 11.5 %，为近八年来的最高值；全市平均租金环比下调了 0.6 %至人民币399元每月每平方米，同比下调 0.7 %。
再比如深圳，第三季度深圳甲级写字楼平均租金环比下跌5.2%，同比下跌10.2%至每平方米每月208.3元。
潘石屹也是从2016年下半年开始了卖卖卖的节奏。7月29日，SOHO中国整售SOHO世纪广场；8月17日中期业绩发布会上，他又表示，要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场三个地产项目。如今，京沪两地的八个“SOHO”系列商办物业即将被出售，如果交易完成，SOHO中国将失去手头近九成的物业，几近出清。
如果说李嘉诚是在香港楼市高位套现，那现在受国内甲级写字楼空置危机的影响，潘石屹或许只能低价甩卖了。当然，卖写字楼的不止是李嘉诚、潘石屹等地产大佬，还有时运不济的企业巨头。
去年9月26日，海南航空控股发布公告称，将位于北京东三环的北京海南航空大厦以8折价格卖给万科，还有北京宏源大厦，以及位于上海、深圳等城市的多个项目，也均被万科拿下。想当年，海航击败李嘉诚的长实集团等其他19家对手，以88.37亿港元中标香港九龙原启德机场区第1K区3号住宅地块，一时间“新地王”无限风光，但如今只得卖楼求生。
写字楼无处安放创业者的青春
去年11月，中金公司北京建国门外大街证券营业部悄然从SK大厦的底层搬到了三楼，而在此之前，该证券营业部在底层工作的时间已经长达15年。
一位员工说，“我们搬到楼上，没几天对面的国民银行也关门了，我还想经济真的不景气了么，金融机构纷纷倒闭了？不久后在电梯里碰到穿国民银行穿制服的员工，才知道他们的营业厅也搬到了楼上，更高的11楼”。SK大厦底层租金是楼上写字楼租金价格一倍多。
这仅仅是金融机构、互金平台从甲级写字楼大规模撤退的一个缩影。2018年以来，上海CBD某高端写字楼发生过多起由P2P暴雷引发的消费者维权事件，消费者把整个办公区团团围住，不仅对写字楼的经营及管理造成了困扰，而且带来了直接的经济损失。
更严重的是深圳。据戴德梁行研究部2016年的统计，除去总部自用，金融类企业是深圳甲级写字楼市场最活泼的群体，以租赁面积争论，占新增需求的37.2%，以企业数目来算，占比为31.9%。仅福田区就有持牌金融总部机构150家，占全市的67%。这种严重依赖金融公司的租赁现状，造成P2P暴雷潮掀起时深圳写字楼真的是一地鸡毛。
据悉，位于福田区的平安金融中心一次性退租10层楼，成了当时深圳金融业最惨烈的写照。

图：2019年第三季度深圳甲级写字楼子市场情况
如今，深圳原本在福田和罗湖的企业租户，为了追求相对较低的租金，只能不断将其办公地点向城市西部的南山区和前海片区迁移。与之相似的还有望京。倒在望京的互联网公司一个接一个，有幸活下来的着急忙慌地往外逃，这或许正是潘石屹出售望京SOHO的原因之一。
望京也曾是互联网创业者的天堂。2014年初，美团搬到望京SOHO附近的望京国际研发园，旁边挨着摩托罗拉大厦和爱立信大厦，后来摩托罗拉大厦迎来了锤子科技，几年后罗永浩又把公司搬到了望京数码港大厦。围绕着这片创业“福地”，陌陌、触控、百合网、熊猫直播、A站以及一众O2O服务公司聚集在此，成就了望京甲级写字楼的寸土寸金。
那时，潘石屹不止一次旁敲侧击地暗示望京风水极佳，可如今当“望京滑铁卢”的事实归咎到风水问题，他不信风水的反驳又显得如此苍白无力。
当然，望京的创业悲剧岂是风水影响，纵观这些倒在望京的公司，他们的壮大离不开两个字：烧钱。大规模扩张影响了企业健康的成长状态，一遇到资本寒冬，缺乏造血能力的公司便岌岌可危，这几乎是近些年来所有互联网公司的通病，恰好望京天然聚集的就是造血能力匮乏的互联网企业。
资本撤退？

在潘石屹清空SOHO中国项目的过程中，我们看到一个颇为熟悉的身影：黑石集团。据财新网报道，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。目前第一笔交易正在进行，且接近最后阶段。
自2018下半年开始，这一顶级投行在国内的动作明显频繁了许多，仅今年2、3月份，黑石集团就连续把塔博曼、香港国际建投和上海长泰广场收入囊中，而这背后是整个外资在一线城市核心物业交易市场的急剧活跃。
据世邦魏理仕统计的数据显示，2018年中国大宗商业地产投资金额达2517亿元，同比小幅上涨4%。其中，外资在国内的大宗商业地产投资达780亿元，同比激增62%，创下自2005年以来的最大规模。以上海为例，第一太平戴维斯数据显示，2018年外资在上海的投资占比高达59%，超过了国内机构，较2017年的35%有明显涨幅。
而且今年第一季度，以黑石为首的外资机构在内地的大宗交易已达8起，累计交易金额超过300亿元。
然而此消彼长，外资的活跃则意味着内资的沉寂，潘石屹出售资产并不是个例。
数据显示，在物业投资市场方面，上半年香港商用和工厦物业市场逾2,000万港元以上成交投资总额为533亿港元，按年下跌51%，其中中资买家普遍持观望态度，只参与了八宗交易，占投资总额比例15%，低于去年的21%。与之相应地，写字楼租赁也呈现相同的状况。仲量联行公布的《2019年下半年香港物业市场展望》指出，上半年中资企业在中环的新租赁楼面面积按年下跌53%。
据一家外资地产基金的高级管理人员透露，以前外资不活跃并非他们不想买，一来是政策限制，二来是争不过内资，如今内资意愿减弱，恰好给了外资进入的机遇。
不过，外资的活跃也并不能令一线城市写字楼投资完全乐观，第三季度外资买家的投资金额也开始下降，毕竟今年写字楼整体空置率上升，租金水平下降，影响到部分外资机构进入市场的信心。而且更关键的是，国内金融及互联网企业一日不回暖，写字楼也无法获得真正的新生。
但现在谁也不知道这个时间点什么时候来临，而届时望京又是否能回到原来的望京。
歪道道，独立撰稿人，互联网与科技圈深度观察者。同名微信公众号：歪道道（wddtalk）。谢绝未保留作者相关信息的任何形式的转载。

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