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跑马圈地的长租公寓行业，2019将进入精细化运营阶段

2019-02-20 14:52

自去年以来，包括上海、北京在内的多个城市相继发布了对长租公寓的管控政策，就该行业内存在的租金贷、房间空气质量等问题提出了明确的监管要求。
然而就在最近一段时间，行业乱象仍然屡禁不止。就在近日，一家名叫“美丽屋”的长租公寓多个租客向中国经营报的记者反映，遭遇了骗租骗贷维权困难的情况。涉及金额少则3000多元，多则好几万。
在经历了调整洗牌期的2018年，长租公寓在今年还会好吗？
政策青睐、资本裹挟、需求旺盛的长租公寓行业迎来爆发
随着楼市调控力度不断加深，以及房地产市场竞争的不断加深，地产开发业务风光不再，因此整个地产行业需要去发掘新的增长点。房地产行业已经增量市场转为绝对的存量市场。资料显示，目前一线城市房屋的空置率是22%，二线城市是24%，三线城市达到了26%。
在这样的背景下，盘活整个二手房的存量资产不仅仅是时代的需要，在政治上也是一件正确的事情。
事实也的确如此，在房产调控政策不断加码、房市进入冰冻期之时，围绕租住房市场的改革政策却不断密集出台。从2015年开始，有关长租公寓的政策红利就不断释放，出台了一些列文件专门扶持租房租赁产业链的发展，并明确了加快机构化、租赁专业化这一明确的发展方向。
2015年11月19日，国务院办公厅《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，主要内容：公寓首次纳入生活服务业。
2016年5月17日，国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》：允许商改租，水电气按居民标准；允许住房改造为租赁房。
2018年各地发展住房租赁市场的相关实施方案和细则密集出台，大力推动住房租赁市场发展，将中央部署进一步落地实施。综合来看，政策发力点主要在供给和需求两端，多种渠道增加租赁住房供应，多种方式鼓励、支持居民租住需求。
从需求端看，传统的租房市场痛点十分明显。具体来说，传统的租房模式，从本质上看，是租户找房子、房东找房客，相当于C2C模式。在这样的模式之下，缺点十分明显。一方面，租户与房东在信息存在着地位上的不平等，因此租户常常会被房东“各种坑”。另一方面，租户要实地寻找地点和价格适当的房源，还可能面临房东提前解约的和随时提价的风险。从房东的角度看，房东也面临租户随时走人，导致房屋出现长时间空置的风险。
而这种互联网长租公寓的出现，则将租房这种零售式、碎片化的交易变成了一件集中式的生意。对于租客来说，不仅仅在价格上更加透明，居住条件相比以往也更加优渥，更重要的是不用再考虑房东要提前解约的风险。而对房东来说，交给专业的长租公寓打理也避免了房屋的空置成本与维护费用，轻轻松松获得稳定的收益。
政策上的积极响应加上需求端旺盛，长租公寓自推出之日就一直被置于风口浪尖的地位。对金钱有着高度敏感性的资本自然也不肯放过这片有着极大需求的市场。即使是在2018年，也有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等多家企业顺利拿到大额融资。
虽然资本的到来给了长租公寓的蓬勃发展提供了旺盛的动力，但风险投资的代价也是极为昂贵，一些长租公寓拿到钱以后，为了迎合资本，一昧的扩大规模，最终运营、财务管理的能力没有匹配上，为日的行业乱象甚至是破产、倒闭埋下了伏笔。
互联网思维之下，规模经济所带来的恶果
据不完全统计，2018年就有8家长租公寓阵亡。其中，雷军旗下顺为资本投资的长租公寓“寓见”也难逃爆仓的命运。即使是在行业快速发展的时期，也免不了要淘汰一大批没有竞争力的企业。那么，这些被淘汰的长租公寓企业问题在在哪？
如今长租公寓所面临的种种问题，都是盲目迷信互联网思维所带来的恶果。
可以说，互联网扩张思维的简单粗暴导致行业乱象频发。互联网思维的精髓是什么？其中最重要的一条就是边际成本递减。于是我们可以看到，O2O时期的千团大战到近两年的共享单车彩虹大战，无一不是这种思维的极致体现。不过对于长租公寓这种涉及到民生的产品来说却要十分谨慎。主要源于以下两个因素。
第一：长租公寓领域刚刚兴起，尚未实现爆发，然而与此同时出租房装修不环保、甲醛超标、隐私泄露等问题影响了人们切切实实的真实生活。装修材料的甲醛超标、租房贷等问题不仅违反相关政策要求，更重要的是对用户的身体健康造成了威胁，这对企业品牌造成了巨大的危害。在涉及民生问题的产品上，曝光之后对企业品牌带来的伤害，往往在很长一段时间内难以弥补。这对于才刚刚起步的长租公寓市场来说，无疑是巨大的伤害。
在某种特定条件与环境中，“规模经济”并不适合所有行业，还需要具体问题具体分析。因此，对于长租公寓来说，发展初期，有着这样或者那样的问题很正常，但对于一些涉及到民生、健康的问题来说，犯错的机会只有一次。
第二：相比较于纯互联网产品，长租公寓的门槛很高，尽管国内的长租公寓项目普遍为轻资产形式，通过与房源业主签署10——20年不等的租约，经过改造和运营提升租金，赚取差价。但事实上，相对于物业的成本、房屋拓展成本、装修改造成本等巨大的支出来说，微薄的租金无异于杯水车薪。
在这样重资产的运营模式下，决定了长租公寓企业如果不能保持良好、健康的现金流，那么越扩张风险就越大。正是出于快速扩张，跑马圈地，抢占房源的需求。一些长租公寓企业急于回笼资金，快速做大，一边向业主承诺以更高的资金拿到房源，一边向租客推销“信用租房服务”，用免押金、按月付等方式诱惑租客接受更高的租金。
但私下里却是给租客在P2P网贷平台办理一年期甚至更长时间的消费贷，而长租公寓则一次性拿到一年的租金，继续开发扩张。这一扩张策略之下，许多只想短租的租客却莫名其妙的背上了一笔长期的消费贷。
据了解，自2017年以来，已经有十余家长租公寓企业宣布倒闭，而倒闭的企业中，也多是滥用金融杠杆进行盲目扩张而最终资金链断裂。因此，对长租公寓企业来说，迷信互联网经济的下场只能是规模越大，亏得越多。
轻资产模式为主，精细化、差异化的运营或是突围方向
在过去一段时间，不问盈利、先抢房源是很多长租公寓领域玩家的选择。但盈利问题牵扯到企业的生存，熬得住的就坚持到了现在，熬不住的，就是能走向死亡。
相比较于简单、粗暴的互联网思维，长租公寓的经营更像是一个走在钢丝绳上的舞者，需要在扩张与管理上取得平衡。跑得慢，逐渐就会被市场边缘化。跑得快，容易摔大跟头，长租公寓更加考虑管理者的运营能力。
面对行业负面新闻的不断，这时就必须要能出现能够引领行业标准，做出一些差异化改变的长租公寓企业，才能彻底扭转一直以来长租公寓的负面形象。在互联网江湖(VIPIT1)团队看来，不妨可以考虑以下两个方面。
首先，彻底实现轻资产化运营。目前大多数长租公寓的商业模式是先把未来十年房屋的租金收益权一次性打包给房东，然后对房屋进行装修、改造升级，并提供一些增殖服务，通过这些溢价来收取比市场价稍高的房租，以此实现盈利。
在这样的商业模式下，仍然需要大量的现金来收购房源，并没有真正做到互联网“轻资产”运营的模式。
互联网江湖(VIPIT1)团队认为，长租公寓不妨采取轻资产的方式运营，从“二房东”变成真正的运营方。比如，长租公寓与房东签订托管合同，只提供日常维护、拉客，然后抽取服务费的模式。在这样的模式下，长租公寓既不用耗费更多的现金流收购房源，房东也不用担心各种运维成本、以及房屋空置的损失,躺着赚钱就行。如此一来，整个行业生态或许会更健康。
其次，还是要明白长租公寓的核心竞争力究竟是什么？长租公寓的优势在于品质和增值服务。如果真想做到“长租”，盘活整个房地产市场，就必须打造一个符合租客预期，甚至超出租客预期的家。
面对消费升级的浪潮，租客在居住上也越来越追求智能化、差异化的租住产品，这就要求长租公寓经营者在产品设计和服务上要多下功夫，做好差异化运营、积极挖掘公寓的产品特色。
比方说，在客厅、卧室披上地毯，墙上挂上一些世界名画，瞬间整个房屋都变得高大上，而且这些东西每个花费不超过百元，这根抢购房源所支付的溢价比起来，简直是是九牛一毛。与此同时，长租公寓必须提高改造与验收标准，装修之后也需检查甲醛含量，未达标准不予出租。通过严格的验收以减少违规或者安全事件的发生。
正如千团大战之中的美团一样，当别人都在烧钱，抢占市场时，美团手握巨资，却在研究每个客户的哪些渠道，消费次数怎么样，渠道引流性价比怎么样，把消费者放在第一位，控制好自己的现金流，等别人把钱烧没了，再进场收拾残局。所以，有时先下手并不见得就强，反而往往成了先烈。
所以，在笔者看来，2019年的长租公寓还会是一个洗牌的过程，现金流良好、服务优良公司会收获越来越多的口碑，而前期盲目收购房源、资金链一直紧张的公司则很有可能为他人做嫁衣裳，竹篮打水一场空，最终被前者收购。

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