为何长租公寓跑马圈地却加速破产

2018-10-15 10:46

网上流传一段关于房产中介升级业务的模式，1.0是把房东的房租给租户，收一个月中介费，2.0和房东签长租月付、自己做二房东让租户季付；3.0是跟房东签长租成立资管公司拿金融牌照通过信托给租房放贷款；4.0是把租房的贷款打包成ABS（资金证券化）卖掉。
很多人把“品牌公寓”的操作方式大体是项目方在一二线大城市收楼、装修之后再进行功能分区的运营，可以说品牌公寓提升了一房东产权房的附加值，本质是一种“二房东”模式。而由于品牌公寓方的常年租下房东需要较重的资金投入，一般租客账期比缴纳房东账期要长，以保证资金链的流转。当然最近几年房产开放商比如万科、保利、海尔等自己做公寓，但市场绝大多数还是以二房东角色的品牌公寓运营方为主。
在北上广深一带租房房源相对比较紧张，品牌公寓正好处在消费升级的当口，房子空置租不出去的情况比较少，较好的流通性为很多项目操作品牌公寓方的资产证券化（ABS）提供了可能。
今年4月份，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，支持住房租赁企业将闲置商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资；优先支持项目运营良好的发起人开展住房租赁资产证券化。
▍一、我国长租公寓的资产证券化的本土化过程
目前一般较小的公寓是二房东整合的，而目前获得融资很多品牌公寓运营商很多是在海外看到品牌公寓尤其是白领公寓流行及操作方式之后回国操盘做的。其中美国公寓运营方重资本运作，日本公寓运营方重空间前期投入和长期运营。
美国99%的公寓运营方做REITs（房地产信托投资基金），以规模最大的EQR公司为例，就是通过低价收购一些有升值潜力的公寓进行改装和运营以提升租金收益和续租率，获取资产收益。
日本最大的公寓运营方是“大东建托”则是通过“建造+包租运营”方式，除了向土地主提供咨询到施工的建筑业务、空置期房租保障外，大东建托还承担了房屋退租清扫、维修、整理的费用，甚至与产权方签订长达30年以打回成本。
如今国内长租公寓行业是一个公认的烧钱行业，前几年一级市场的热钱比较大，这几年长租公寓方过了几次冬了，以资产证券化方式盘活存量资产，成为品牌公寓企业主要获利手段。
一般长租公寓证券化分轻资产的租金

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