位置好、价格低？硅谷的“自如”是怎么做的？

2018-09-03 10:46

这两天，小探看到了一篇令人十分痛心的文章：阿里一名员工，在入住房屋长租平台自如提供的房子后不久，被查出患有急性髓系白血病，不久后去世。他的家人随后去该员工曾经住过的自如公寓调查，检测出甲醛超标，而自如对此事的反应却非常冷淡，漠不关心，居然还给已经去世的该名员工手机发短信：“诉讼书表明您已经没有继续履约的能力，现解除合同。”
年轻人在大城市租房难，这当然不是中国独有的问题，美国的纽约旧金山，房价大概能对应国内的北上广深。
这不，在知乎原型Quora上，还有人哀嚎：“我家年收入只有40万美元，到底该怎么在库珀蒂诺（小探注：硅谷腹地、苹果总部）生活下去？”

这个提问后来还掀起了口水大战
好在买不起还可以租，但随着纽约、旧金山等工作机会较多的大城市房价上涨，对于美国不少人来说，租房也变得越来越遥不可及了。
或许这可以解释为什么从2016年到现在，美国“长租房”作为一个全新的领域，开始逐渐崛起，不少公司都说自己要做长租领域的Airbnb。
这些公司到底做得怎么样呢？它们真能解决大城市里租房难的问题吗？它们对国内的长租公司来说，有没有可以借鉴的地方呢？
看上去很美：都市里的住宿乌托邦
小探在搜集这些公司的资料时，最初的直观感受就一个字：美！
比如，这是长租公司Common在旧金山的房源之一：这是卧室

这是要和室友分享的公共区域：

这是另外一家长租公司Starcity的房子：

看上去的确非常诱人：房间通透明亮、装修简约现代又不失温馨。
那这些房子价格如何呢？
不少长租房公司精致、现代的网站上，都不约而同地列出了价格比较，以证明其价格有竞争力。我们还用刚才这两个图片的房子为例，上面那两张图下，列出了这样的价格比较：

与Craigslist对比，该长租房月租的起点价是2450美元，高于Craigslist上2100美元的价格，但它已经包括了水电网、清洁等费用。
而Craigslist上的价格，在把林林总总各种费用加起来后，已经变成2410美元，价格几乎一样。而租Studio（不是一室一厅，而是只有一间房屋），价格则高得多。
帐已经帮你算清楚了：和自己从网上找房子比，长租公司价格一样，而且帮你搞定水电网之类啰啰嗦嗦的麻烦事；如果你不想和别人共享一个大house里的公共空间，也可以租studio，只是价格要贵得多。
而Starcity是这么比较价格的：自己找房子和人合租：1700~1800美元；单独住个小单间：4000美元；住Starcity有人打扫、有人服务、省心的房子里，2000~2100美元。
小探又查了一下另一家长租公司Bungalow上的房源，发现这几家长租公司上的定价策略比价相似：它们并不是打绝对低价，而是在你愿意和别人共享房子、只租一间卧室的情况下，比你从网上自己找的房子要更好看、更省心，价格还差不多（略便宜或略高）。
这些公司是怎么做到这点的呢？
答案是：提升现有房屋的居住密度、提高利用率，经过装修布置后，再以和市场价相近的价格租出去。对于消费者来说，能以和市场价类似的价格，租一间看起来好得多、更省心的房子；对于业主来说，则能大大降低空置率，提升收益。
那么，这些长租公司又是如何提升现有房屋的居住密度呢？
每家公司具体方式不同，但总体思路都是提高现有房屋使用率，把传统意义上“不好租”的房子，改造成可以分别租出去的房子。
比如Starcity就是把一些商业房屋改造成住宅；Bungalow则是把一些四五间卧室、甚至更大的大房子一间一间租出去；HomeShare则会把大房间改小。总之大家各自想办法，以闲置空间成本较低的优势赚取差价。
三大卖点：社区感、省心、灵活
这种提高房屋居住密度、降低闲置空间的商业模式，决定了这些长租平台必然会鼓励大家一起合租——毕竟如果每人独门独户地住，就算是很小的studio，房屋密度还是比几个人分享一套公寓低得多。因此，鼓励合租就成了硅谷这两年涌现起来的绝大部分长租平台的共同选择。
这就引出了这些平台的第一个共同特点：定位人群精准，强调社区感。
不论是Common、Starcity、HubHaus、HomeShare、Bungalow还是其他公司，从位置、装修风格，都比较明显地把目标群体定位在青年白领阶层。比如，在介绍位置优越时，会说离市中心近、上下班时间短、周围有很多餐厅酒吧、商场影院、卖有机食品的高档超市，而不会有人提到周围有没有好学校、有没有托儿所。
此外，这些长租平台还都或多或少地强调社区的感觉，即“在大城市、好位置，和与你相仿的人住在同一个社区里，大家有事没事还可以一起搞些活动”，当然了，这些活动“每一位房客都被邀请、但绝不强制参加”。正如《纽约客》杂志评论，这种方式几乎是把高级版、自由版的“大学宿舍”，延伸到了成年人的生活里。
有意思的是，为了强调这种社区感，不止一家长租平台管租客每月要交的租金叫“会员费（membershipfee）”、而不是租金（rent），让小探恍惚间以为来到了健身房。

截自Common官网
小探对租客之间到底能不能、有没有必要形成一个小社区比较怀疑。相信不少人在结束一天的工作后，只想瘫在沙发里，还有多少人有兴趣和陌生人交流呢？
当然，既然要和陌生人住在一起，就要给每位租客做背景调查，否则还怎么一起愉快地玩耍？除了目前行业内领先的几家公司都已经开始做比较详细的背景调查外，纽约的“租客匹配”公司Roomi就专门解决这个问题。他们不仅调查租客背景，为了尽量避免租客之间闹得不可开交，还帮着按性格、兴趣匹配租客。
第二个特点，是一系列配套服务到位、让住户省心。新翻修的厨房里厨具一应俱全、锅碗瓢盆油盐酱醋都准备好、每周一次公共区域的保洁、洗衣免费、免费高速上网、设备坏了有人维修、快递到了有人代收、24小时安保服务、智能电视、智能门锁、甚至还能把Netflix、Spotify账号都给你准备好等等。总之，住户只管交钱，其余都替你搞定。
第三个特点是租约长短很灵活。传统租房多为一年起租，而不少长租平台提供更灵活的选项：半年、三个月，甚至更短。像纽约租房平台Flip和Bedly，就是主打短租服务。当然，时间越短，每月房租也就越高。小探在打给几家长租平台咨询后得知，多数租户出于价格考虑，其实还是选择了一年租期。
后两个特点——让租户省心，及租房长短的灵活性——实际上是人群定位精准的具体体现。正因为年轻、相对不稳定，所以比一个四口之家更可能经常换地方。如果经常换地方，当然是拎包入住最好，像联系水电公司这种事，实在也就懒得管了。
卖点背后，问题重重
听上去很美好？但现实和理想难免有点差距：网上不少租客爆料他们租房中遇到的各种问题：比如退房后很久，都没收到押金、再比如说厨房里的油盐酱醋、卫生间里的纸巾肥皂，没有得到及时更换等等。
如果说这些都是小事，还有安全措施不到位、陌生人悄悄住在空置的卧室里这种比较可怕的事情。
另外，租约期限的灵活性，就意味着租客有比较高的流动性。尽管理论上每位租客都是在通过背景调查后再搬进来，但较高的流动性也是对安全及隐私的不利因素。
况且这个“背景调查”到底做得有多仔细，也要打个问号，毕竟做背景调查需要时间，而空置的房屋每一天都是损失。此外，流动性这么高，还怎么建造传说中的“社区感”呢？相信大家在出门住酒店时，不会对隔壁房间的人产生互相倾诉、一起出去玩的冲动吧。
除了人员安全，很多长租平台的房源都是翻新的房子，其中会不会发生和自如类似的、由于装修材料导致的安全隐患呢？
小探联系了Common一位客服人员，她告诉小探说，以其在旧金山的房子为例，上次装修是2、3年前，装修后会等“几个月”后，才让租户搬进来。小探在追问“几个月是多少个月”时，并没有得到明确的答复。
但整个长租房行业来说，这些可能还不是最关键的问题。
共享房屋的“死结”？
如果仔细想想，就会发现共享房屋的设想，实际上是有点矛盾的。
首先，最需要共享房屋的地方，也都是旧金山、纽约等发展空间、工作机会最多、最吸引年轻人的地方，因此这就决定了获得房源的成本比较高，就算是大屋改小、商改住，也会相对比较高；
第二，由于主打青年白领、甚至是经常没几个月就可能换城市的年轻人（比如实习），这些房源必须在市中心、交通便利的地铁站旁、甚至可以走路就能到市中心的地方。这样一来，价格又上去了。

某长租平台房源，位于旧金山市中心
因此，为了降低管理成本、增加收益，这些共享房屋就非常需要扩大规模、集体管理。也就是说，与其盘下一个小房子，里面隔出十间房间，不如尽可能多地把租户放到高楼公寓里，然后再把每个公寓多隔出几间屋。
不少共享房屋公司也的确是这么做的：Ollie在纽约离曼哈顿岛很近、交通很方便的位置，建造了一座足足有470间公寓的大楼；以做共享办公起家的WeWork的住宿衍生版WeLive，在西雅图建的36层大楼有384间公寓；TheCollective在英国伦敦建造了一幢非常高的、有550间卧室的大楼。

WeWork西雅图公寓大楼设计图
但是，这根本不是人们想要的。
据宜家专门研究城市生活的实验室（估计很多人都和小探一样，只知道宜家有肉圆，不知道有实验室）Space10指出，不少人虽然对房屋共享兴趣颇高，但他们只想和4-10个人共享房屋，更多人就不愿意了。
这里的4-10个人分享房屋，不是指大家希望一间公寓里有4-10个人，而是一个独门居所和4-10个人分享，以保护亲密和隐私感。
换句话说，根据宜家的报告，人们可能想要很多由小房子改造的共享房屋，而不是一幢摩天大楼里被分割得密密麻麻的屋子。
很明显，这和共享房屋平台不约而同、高歌猛进建大楼的计划是冲突的。
有意思的是，不论纽约、西雅图、芝加哥、还是美国之外的伦敦等大城市，共享房屋多为高层公寓，唯独旧金山不是这样。
由于多种原因，旧金山的房屋多为低矮的小房屋，共享房屋平台也只好从这些低矮房屋里找房源，却更合消费者偏好。或许旧金山人在花费巨资、建造了MillenniumTower这座豪华公寓、却发现这幢楼居然建歪了之后，对建造新的高层公寓格外谨慎吧...

“MillenniumTower现在歪得更厉害了...”
国内的滴滴和自如都深陷危机，美国却兴起了一批共享房屋平台。无论中美，共享房屋平台都是个听上去很美的办法，但真实施起来，却是困难重重且令租客难以放心。看来，我们离“以高性价比租到安全放心的房子”之间，还有很远很远的一段路要摸索。
【来源：创事记作者：硅谷密探（guigudiyixian）】

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