部分银行暂停租房贷，长租公寓走到十字路口

2018-09-01 10:45

《财经》记者近日从多位业内人士处获悉，北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务，其中北京银行将重新审查住房租赁企业信贷业务的审批流程。
《财经》记者试图向更多银行求证是否也暂停了租房贷，截至发稿未能得到官方回复。
最近三周，围绕房租上涨的讨论让此前不广为人知的租房贷业务浮出水面，诸多媒体认为，租房贷被住房租赁企业不当使用，是房租高涨的重要推手。
8月20日，杭州长租公寓鼎家资金链断裂、宣布破产，主要原因就是利用租房贷高杠杆扩张，后续运营能力又跟不上。这一事件涉及400万资金缺口，6家网贷平台，4000户租客。
来自启信宝的数据显示，自2017年年底至今，有八家长租公寓“阵亡”，器中资金链断裂的有五家。《58集团2018一季度住房租赁市场报告》显示，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。虽然从数据对比上看，长租公寓爆仓的并不多，但是如果利用租金贷高扛杆收房扩张的做法一旦成为行业惯例，那么爆仓风险就会骤增。
租房贷并不是长租公寓行业主要的资金来源，但各资本渠道互相勾连，信心也易传染，银行暂停租房贷的消传出后，业内开始担心会否发生连锁反应，因为资本的退出才是长租公寓运营商爆仓真正的开始。
6月1日，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(下称《通知》)，首次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场，并明确保险公司可通过直接投资参与长租市场，保险资产管理机构可通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场
一位中信银行前高管对《财经》记者表示，这意味着监管层是鼓励长租公寓发展的，银行如果停止租金贷，应该是在等待新的政策指引。现在是长租公寓洗牌的好时机，资金扛杆过高的长租公寓会死掉，真正做运营和精细化管理好的公司会留下。
来自中国房地产协会的数据显示，2017年中国房屋租赁市场的年租金规模约为1.3万亿人民币，长租公寓部分648亿，市场占有率仅5%，远远落后于美国(30%)和日本(83%)。从长远看来，长租市场总量很大，还有庞大发展空间。

资本开始观望
租金贷的模式是指，租客以个人信用向第三方金融机构或银行贷款，机构一次性把一年的租金打给公寓运营方，租客就能租金月付，每个月缴纳给金融机构的租金相当于还贷。长租公寓运营方一般和租客签定的是押一付一的合同，和房东签定的是季付合同，这就意味着每成交一笔租房贷业务，长租公寓运营方就会有近十个月的租金沉淀。租房贷本来是一项有利于房客的金融工具，但却因为能产生大量现金流而被长租公寓加了高杠杆。
贝壳研究院7月22日发布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出，2018年住宅租赁行业超速增长，机构渗透率进一步提升，一线城市新开公寓门店增长率超35%。
有观点认为，支撑超速增长的原因之一，是很多长租公寓拿着这些租房贷沉淀资金高价收房。“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前高管胡景晖8月19日公开发炮，结果一语成谶，第二天，杭州长租公寓鼎家爆雷。其董事长魏永锋接受采访时表示，鼎家在有了大量沉淀资金后，公司在收房上过于激进，收房价格变高，空置增多，公司继而被拖垮。
亦有观点认为，长租公寓可以通过拉高租金价格来对冲风险。贝壳研究院院长杨现领接受《财经》采访时表示，品牌公寓的主流客户是单间，这批租客对价格高度敏感，如果价格高5%，他们就会转去二房东处租房，为了获得高出租率，实现单间收益最大化，长租公寓不可能大幅提高房租。
上述中信银行前高管也在接受《财经》采访时表示，高价收房不一定能带来高价出租。相反，为了扩大市场占有率，长租公寓企业一方面高价收房，一方面要保持高出租率，这让长租公寓长期处于薄利甚至亏损的状态。很多长租公寓为了吸引租客还会提供免息服务，提前代付利息给金融机构。这就相当于银行批了一笔贷款给了长租公寓运营商，再由他们贴息转贷给租客。
租房贷的年化利息从10%到15%不等。住房租赁行业的头部公司对银行有议价能力，资金成本可能会相对较低。但头部公司为数甚少，大多数长租公寓只能向P2P网贷公司和消费金融公司融资，资金成本会更高。如鼎家就是同P2P平台爱上街合作，而真正持牌的消费金融公司目前对租金贷也并不看好。
马上金融CTO蒋宁告诉《财经》，很多长租公寓平台和他们有联系，但马上金融一直没有做他们的业务，主要原因是长租公寓经营的稳建性很难把握。长租公寓主要是B端风险，服务周期长，一旦B端出现资金断裂，会直接影响客户居住和他们的正常还款。与教育行业相比，长租公寓涉及的交易主体过多也是风险，更易发生如放贷人员与店铺联合欺诈这样的风险。
“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”8月19日，SOHO中国董事长潘石屹公开发声。潘石屹认为做长租公寓一定会有银行贷款，其中利息按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%-6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本。
上述中信银行前高管认为，房租贷的利润占比并不高，银行自己也没想到一块小业务会让自己卷入大风波。银行暂停房租贷只是一个信号，大家现在担心这会引起一系列的连锁反应。毕竟，银行也是P2P网贷公司和消费金融公司资金的重要来源。
目前长租公寓的资金主要来自ABS（资产证券化）、PE/VC等股权类投资和金融机构（通过租金贷模式）。大型房地产公司和中介公司旗下的长租公寓都曾发过ABS。如链家、保利公寓、新派公寓、碧桂园、自如。但是，有长租公寓业内人士透露，目前国家对于ABS的审核也趋严，主要原因是其产品的底层资产（租客债权）质量不过关。
资金池风险怎解
8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓等主要住房租赁企业负责人。其中，住建委表示，约谈会明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，严查不按约定用途使用融资资金的行为。
鼎家的跌落揭开了长租公寓高速发展背后最大安全隐患——租房贷产生的数百亿资金池无人监管。长租公寓是否爆仓，只能看这家公司的运营能力和风控意识。
杨现领表示，如果把贷款用于扩张，则考验一家公司两方面的能力。一是运营能力，实现高出租率；二是资金管理能力，要平衡收支比，避免资金链断裂。确实有小公司这两方面的能力都不足，所以出了问题。但品牌性大公司考虑的是可持续发展，一定不会过度收房。
除了强监管，还有什么办法可以解决长租公寓扩张后的资金池问题？
中信商业保理公司租赁金融特聘研究员杰夫曾就职于房地美、美林证券等金融机构，他认为银行和主力国企、央企的住房租赁公司应该发挥主渠道作用，而不是让金融工具掌握在中间运营商手里。只有建立完善的多层次租赁金融服务体系，才能从根本上改变租赁秩序，让租赁的关系更为清晰，让租客、房东、运营商，各司期职。
他建议可以考虑国外的金融租赁经验，以房东金融为主体撬动整个产业链。其主要模式是房东与租赁企业签订长租合同，然后向金融公司申请房东年付。租赁企业拿到房源后，可对外招租，租客按月支付房租给金融公司，由金融公司分帐给租赁企业作为运营费用，剩余资金偿还贷款。

在这一过程中，租赁企业只赚租金差额的运营费用，不会出现资金沉淀和挪用。“影响房租涨跌有三个关键因素，业主、市场供求关系和金融体系。而租赁关系很简单，就是房东、租客和中介服务机构，如果中介只是信息交互平台，就不会影响到租金，现在多个金融产品的出现，让原本单纯的关系发生了转化和强弱之分。”
杰夫认为，如果房东金融产品以现货的形式一次性买断房东几年的租约期货，就能立竿见影，平抑租金的上涨，并能控制租金的上涨幅度。但是，这种做法必须要有资金实力足够大的金融机构参与其中。
香港创新银行前高管白少凌对《财经》表示，银行为长租公寓的发展提供了成本相对较低的资金，建议从立法角度保护租金的收益权，使其能够像物权一样得到保障，这样可以让更多金融机构的资金进入长租公寓市场，降低全行业的融资成本，进而降低房租价格。
【来源：财经十一人作者：王博】

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