一线城市靠房子实现“血液净化”，你离逃离北上广还有多久？

2018-08-31 08:52

就在“谁拉高了房价”的全民质疑声中，各地政府均开始施展“十八般武艺”来平抑房价，中央也明确发声提出对房地产市场“住房不炒”。然而，依然未能解决“高房价”问题，反而这把火还蔓延到了租房领域。
8月22日，远在杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓宣布破产，约有4000户租客受损，宛如一道惊雷将租房问题拉入了公众视野。接着，自如、蛋壳、相寓等长租公寓纷纷遭到媒体舆论堵截，民众纷纷质疑这些第三方中介是拉高租房价格的刽子手。
然而，潇湘财经分析师龙红梅却认为，这是一个城市进化不可避免地问题。一边是不断涌入的人群，另一边是居高不下的房价，未来的这些精英城市，诸如北上广、津杭武成等，究竟该用什么法子来实现城市的“人才升级”及优化城市基因呢？
长租公寓，不过是这些精英城市实现优胜劣汰这一丛林法则的推手而已。
一、长租公寓的“三重罪”

中国目前有约2.4亿的流动人口、近2亿的单身人口数量，庞大的流动人口和单身人士对住房的刚需使得房屋租赁市场蕴藏着巨大的潜能。长租市场因有着较好地服务水平，往往备受精英人士的欢迎。
通过中介平台租住长租公寓，租客要付出的租金高出正常价格许多，大多租客都明白这个道理。但是，这最后租金究竟高出正常价格多少呢？
网上曾有一则报道，房东陈先生发微博讲述了房价是如何被抬高的：
“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理预期是7500元很不错了，来了自如和蛋壳两帮人，自如报价8500元，租11个月，蛋壳给加价到9000元，自如报价提高到9500元，蛋壳急了，说总比自如高300，最后几轮过后蛋壳给到10800元每月，租11个月……”
同行为了争抢房源，同样一套房子，前后的价格却相差了3300元。而根据行业信息披露，长租公寓目前盈利的主要商业模式还是来自于房租差价。在高底租的基础上再加价30%-50%出租，最终的结果是租客来背负这样一个恶性竞争达成的协议。
据悉，长租公寓若出租率达不到95%，则会处于一个亏损状态。业内通常采用的一个做法，与贷款公司合作，则能采用“押一付一”的方式，这样既能降低首付，减轻了一次性付款的压力。看起来于各方都有好处的事情，却为何频频受到质疑。在潇湘财经分析师龙红梅看来，长租公寓还存在着以下“三重罪”：
第一，变房租为贷款，风险租客承担。一般而言，租客需要因为一个月的房租而欠下整年的钱。
第二，四轮服务变相加价。第一轮是中介抢占抢占房源，2000元+500元=2500元；第二轮按500元每套的利润，则给租客的价格为3000元；第三轮若租客选择分期，按照自如分期价格计算，第一年的用户首付6151元，以后月付3350元，比第二轮的底租多出了350元每月；第四轮第二年还要上调房租费用。
第三，这些长租公寓客观上也在抬高周边房价。市场房子基本被中介垄断，经过中介的四轮加价，周边房子价格自然也就水涨船高。
长租公寓给我们带来的最大问题则是拉高租房价格。然而，却依然不乏买单者，譬如鼎家破产，竟有4000户租户受损，这也说明大城市生活的实际成本，与中青年逃离这个城市的边际成本还有一定的差距。
然而，这段差距究竟能维持多久？
二、逃离大城市的“边际成本”
除了乌鲁木齐，其他城市的人均月收入与每平米房价的差距悬殊较大，这种现象在北上广深等一线城市更为明显。譬如，深圳房子均价50494元，平均工资不足万元，差距足足5倍还多。
根据红璞公寓甘伟曾公开透露，公寓的底租成本占总成本的55%—60%，租金差为1.6—1.7倍，还需每年摊销15%—20%的装修成本以及人工等成本。根据潘石屹的说法，长租公寓的利润只有1%左右，是个亏本的买卖。言下之意，房租太低，未来还将继续涨房租。
查看了一下自如平台的长租公寓，深圳一居室最低均价在3000元左右每套，约占个人工资的1/3；而80平米的二居室各区最低均价在8000元左右，则几近于一个人80%的工资。而根据58同城的租房显示，对应的同面积二居室最低价位则在5000元左右。很明显，自如将整体公寓房价进行了拉高。
同时也可看出，靠租房在深圳体面的安家，对普通的工薪阶层而言压力颇大。
以下是一张关于家庭资产配置的标准普尔图，从财务的配置上大致可以窥见一生需要的一些花销：

一般而言，这四个账户此消彼长，当用在短期消费上的资金过多时，就会影响到其他方面的支出，进而影响到生活的幸福指数。因此，当租房开支占据收入的大部分时，必然会造成“保命的钱”、“生钱的钱”以及“实现目标的钱”总额大大折扣，生存压力和风险也将带来情绪的焦虑。
而今年深圳的深圳租赁价格指数同比连涨11个月，平均上涨幅度超5%，而工资涨幅不足3%，加之近年来的国内通货膨胀率平均达到了6—8%。一线城市工资的涨幅远低于房租和钱贬值的速度，这样实际上是在降低生活品质。
或许，累了倦了便会想着回家，而二三线城市也在做好拥抱的准备。
三、无产青年被迫逃离大都市
近乎“天价”的房价对于那些从二三线城市流入小镇精英青年而言，靠买房子定居一线城市是可望而不可及。
但大城市的各方面条件都优越于二三线城市。2017年有人对应届毕业生的签约倾向进行了调查，近70%的人选择了北上广深以及津杭成武等一线城市，二线城市的签约率仅为19%，大部分精英人才更愿意住在大城市里。
然而，精英城市对在该城打拼多年的无产青年并没有太过友好，这些大都市依然遵循着物竞天择、优胜劣汰的丛林法则，房子倒成了各城市间最好的优化人才资源配置的手段。
人们都害怕会被标签化歧视，通过房子问题倒逼这些“青年才俊”再度选择城市，这倒让人想起了美国这些年的一个“残忍”地举措：
2017年，《卫报》曾用18个月，爬梳16个城市，发现超过20000名流浪者，32420次从此地到他地的被逐之旅。这项深度项目调查，讲述了美国旧金山、纽约等大城市“嫌贫爱富”的巴士计划，即为流浪者提供免费的单程巴士车，通过将“问题”运往别处来减少城市流浪者的数量。
中国的房市政策调控似也有这种倾向，通过高房价的生存压力将不适于大城市精英生活的小镇青年输往二三线城市，从而补充二三线城市的人才储备。
因此，一方面是初出茅庐的年轻人扎堆前往，另一方面是越来越多在大都市打拼的年轻人返回二三线城市，有统计数据表明，逃离北上广深的人群中，26-35岁、36-45岁这两个年龄段的人最多，占到总人群的66.01%～77.21%。
而回来的这些人要么处在成家立业的黄金时期，要么是如日中天的事业出现瓶颈期时，也恰好佐证了来自于大都市精英的“被迫”情结。
四、靠房子，精英城市实现“血液净化”
为什么说长租公寓房租问题，是“精英城市”在遵循丛林法则进行自我进化呢？
因为除了房子调控，配套实施的还有每个城市的人才新政，至今还没有哪个年代有将房子提升到如此分量的时候。这主要体现在以下两方面：
1、一线城市的高房价成了第一档分界线，又开始借助租房进行第二轮人才筛选。
2017年7月，证监会、住建部等九部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中指出，加快房地产市场供给侧结构性改革和建立购租并举住房制度等内容。在政策的支持下，北上广深等人口净流入大省中的公租房、长租房也迅速遍地开花。根据普华永道的一份关于《长租公寓市场》的报告显示，全国排名前30的房地产企业已有1\3进入了长租公寓市场。
但是政府的公租房政策亦是偏向于保护人才，譬如深圳市的公租房申请条件将“杰出人才”和“领军人才” 单独列出来，通过住房补贴政策保护城市人才，尤其是高素质新市民；
而长租房通过市场价格调控的方式显得更加简单直接，优质服务吸纳的是对生活质量有追求的人，房价高于周边小区，则淘汰掉了完全没有经济能力的人，即追求生活品质、又有一定的支付能力，这样吸纳的人至少是具有一定潜力的人才，可支配消费的增长速度也更快。
因此，长租公寓做为品质刚需房的替代品，其价格直接影响到精英这一阶层市民的生活水平及实际可支配收入。不论是通过政府调控的手，还是市场筛选的方式，房屋租赁市场形成梯队，最终的结果都是要么倾向于保护人才，要么“嫌贫爱富”。
2、二线城市更为直接，通过调控购房资格与房价，并配套实施人才新政，以图重塑城市的精英基因。
时下，特色小镇概念大火，“特色”二字开始融入到城市整体规划中，而特色之城构建的前提便是特色人才，二线城市的发展动向更是靠10%的精英来引导。
以长沙为例，“985、211”高校的毕业生多流向了北上广等一线城市，留在长沙本地发展的不足10%。长沙的人才造血就更需要向外引进人才，尤其是接纳一线城市的回流人群。因而在房价大涨的背景之下，通过调控购房资格来控制长沙的人才基因，将不适合的人群排除在外。并且，通过《625人才新政》及百亿资金扶持等配套措施，引进和保护外来高素质人才。
房子是外来人群融入城市的必备条件，而城市配套设施及资源则是能否留下人才的关键。显然，近几年一线城市的房价和租金在猛涨的情况下，二三线城市也在极力配合创造接纳的氛围。利用房子“一疏一堵”，通过人才优待政策“一放一收”，于无声中实现了各层次人才资源的地域流动和再次分配，确实也是促进新型城镇化建设的一个有力举措。
未来的精英城市，一定是人才的竞争。靠上涨的房价，在现有的人才资源池里加速淘汰不适合城市特征的人群，这是所有精英城市进化的第一步。
接下来，该是长租公寓等房产租赁中介挥舞大棒的时候了，他们将会利用房租这根“金箍棒”搅动起第二波人才流动的浪潮。
“买不了房、租不起房”的你，也该回家了。
【来源：潇湘财经作者：龙红梅】

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