长租公寓市场繁荣背后，潜伏着亏损和爆雷风险

2018-08-25 10:18

近日，我爱我家前副总裁胡景晖炮轰自如和蛋壳等长租公寓，以超出市场价20%到40%的水平竞相收房，引起了北京房屋租赁价格的暴涨。自如和蛋壳公寓也因此站到了风口浪尖处，引发全民声讨及相关部门介入调查。
数据显示，北京的租赁价格指数已经连续19个月上涨，7月份北京房租同比上涨21.89%，环比6月上涨2.9%，北京房租以每平米92.33元甩开其他一线城市。放眼四环之内，没有一间低于2000块钱的单间，让不少年轻人感叹帝都“居大不易”。
抛开长租公寓恶意竞争、哄抬租价不谈，房租暴涨背后，也证明中国租赁市场正在强势崛起。不过，市场繁荣背后，也隐藏着不少风险。
看似火热，实则普遍亏损
公开资料显示，2017年，中国租房市场总规模为1.38万亿元，至2025年，中国租赁市场规模将增至2.9万亿元，租赁人口达到2.3亿，2030年租金成交总额有望达到4.6万亿，租赁人口达到2.7亿。
巨大蓝海市场让不少机构或平台蠢蠢欲动，而来自政府层面的强力扶持，激活了这片尚待开发的处女地。去年7月，住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市，作为首批开展住房租赁试点的地区，如广州、沈阳等地实行租售同权政策，无锡、郑州等地实行租房落户政策，加快住房市场向租售并举转变，租赁市场的春天由此到来。
由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓，开始迅猛崛起。据克尔瑞的一份报告显示，全国TOP 30的房企，已有三成涉足长租公寓领域。其中，地产龙头万科将租赁住宅业务确立为核心业务，预计2018年拓展公寓目标45万间，预计年收入94亿元。同时，龙湖地产、保利地产、金地集团等著名房企，均对每年新开房间及营收作出规划。
专业化租赁企业也开足马力抢占市场，并屡获资本市场青睐。今年1月16日，自如获得40亿人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投，此轮融资后，自如的估值超过200亿元人民币；一个月后，蛋壳公寓也对外宣布完成1亿美元的B轮融资，由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，创下目前长租公寓单次融资金额第二的记录。

随着更多资本向头部资源汇集，链家旗下自如、蛋壳公寓、我爱我家旗下相寓成为市场主要玩家。然而，看似火热的市场，普遍面临盈利难题。当前，长租公寓龙头自如公寓，也仅仅在北京一个城市实现了微利，其他城市全都是亏损状态。此前，SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹也曾提及，长租公寓回报率不超过1%，租房价格再翻一倍还是亏本，此番言论引发多方关注及讨论。
据了解，长租公寓与租赁房源房东签订长期合约后，将投入一笔费用进行装修改造，同时长租公寓普遍采用N+1模式，如三房改成四房，从其中一间房间里获取盈利，而这部分盈利短时间内也没办法摊平成本，倘若房间出现大面积、长时间的空置，将对长租公寓正常运营造成较大影响，进而持续亏损甚至倒闭。据克尔瑞统计，2017年共有GO窝、好熙家、Color等5家长租公寓平台宣布关闭，给市场蒙上了一层阴影。
鉴于做长租公寓需要持续不断的资金流，这就催生了ABS，即资产证券化这种新生事物。公寓方以公寓产权、预期租金或房租贷款作为底层资产，在市场上公开募资的一种融资方式。
2017年，住房租赁证券化开始推行，旋即成为当前租赁市场玩家的重要融资手段。截至目前，交易所审核通过和成功发行的住房租赁类资产证券化项目，共计4单，拟发行金额为61.55亿元，发行人包括魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产等，其中自如首期发行规模高达5亿元。
在房屋租赁ABS风生水起之时，也必须意识到，资产证券化本身就存在巨大的金融风险，一旦长租公寓发生爆雷，现金流断裂，被割韭菜的还是普通租客。
记住一句话，资本从来都没有人性的。
“租金贷”成平台爆雷导火索
当前，房屋租赁中介都在热推“信用免押金”的租房模式，对不少资金紧张的租客而言极具吸引力，不过租客一不小心就会陷入“租金贷”陷阱当中，产生纠纷问题。据了解，“租金贷”的初衷是向好的，既能防止租户违约不按时交纳租金，也节省了租户生活成本。
而现实情况是，中介作为房东和租客的交易撮合者，本应当只收取撮合服务费，但却利用手中大量租客的信用，向银行或金融平台贷款，获取到的大笔资金用于批量高价圈占更多房源。而一旦发生“爆雷”，资金风险将全盘转移到租户和房东身上，后果不堪设想。
事实上，爆雷事件已经发生，据《中国房产报》报道，近日杭州一家公寓公司宣告破产，约有4000户租客受损。按照鼎家一名负责人的说法，“没钱退押金，更没钱退房租”。据了解，这家名为“鼎家”的公寓公司，操作手法如出一辙，即利用租客的信用，向6家网贷平台贷款，给自己提供扩张资金，在扩张过程中资金链断裂，导致破产。
杭州P2P平台接连爆雷之声仍萦绕于耳边，房屋租赁平台爆雷潮又悄然而至。联想到此前原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商的一番话：“我说了长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”，一语成谶。
那么，长租公寓爆仓所涉及的资金量到底有多恐怖呢？
以北京7月份平均房租4902元/套为准，房屋租赁公司从每一个租户身上，能够向金融公司贷款将近六万（12个月），这些贷款大部分将留在中介手中，用以圈占房源扩张规模。截至2017年末，当前最大的长租租赁公司自如手中持有房间数超过50万间，如果按照上述手法操作，那么贷款总额将达到惊人的3000亿规模。一旦发生爆雷，中介无法继续支付房东租金，租客也不得不被迫搬离住处，且还需每月还“租金贷”。如此一来，中介、房东、租客之间将产生极大矛盾，从而引发全社会动荡。
据资事君（ID：zishijw）拿到的一份房屋租赁合同显示，贷款人即发放机构为一家“会分期”的金融平台，运营主体为会找房(北京)网络技术有限公司，其运营模式为通过向租客向房东垫付房租，租客按月还款的方式，让租客实现月付房租。
房屋租赁市场的兴起，催生出一大批租房分期平台。据了解，租房分期市场2015年进入鼎盛期，经过一年多激烈厮杀，现阶段只留存下获上市公司入股的会分期、58集团下的58月付、链家及京东合作的自如白条等大平台，而淘汰的平台很多都是倒在房屋租赁中介手上的。
资事君接触到的一位内行人称，有一家租房分期公司，为了快速占领市场，对接了很多小中介，结果这些中介伪造租房交易，直接从公司骗取了上百万元并跑路，这家租房分期公司也因此倒闭。
更严重的是，不少中介和品牌公寓，将这类分期平台当成一个绝佳的低成本融资渠道，通过伪造租房合同，来获取大笔资金用于周转或者投资，而不少租房分期平台为了扩张，又从P2P平台借款，有时候连成本都覆盖不了，如此恶性循环之下，分期平台轰然倒塌也就不足为怪了。
房屋租赁平台之间恶意竞争哄抬房租、租房分期平台缺乏长效机制正常有序发展，导致房屋租赁平台的爆雷几率大大增加，杭州鼎家公寓的爆雷，也给急速扩张之中的自如、蛋壳等长租公寓运营商敲响了警钟。
【来源：钛媒体作者：资事经纬】

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