长租公寓市场繁荣背后，潜伏着亏损和爆雷风险

2018-08-25 10:18

近日，我爱我家前副总裁胡景晖炮轰自如和蛋壳等长租公寓，以超出市场价20%到40%的水平竞相收房，引起了北京房屋租赁价格的暴涨。自如和蛋壳公寓也因此站到了风口浪尖处，引发全民声讨及相关部门介入调查。
数据显示，北京的租赁价格指数已经连续19个月上涨，7月份北京房租同比上涨21.89%，环比6月上涨2.9%，北京房租以每平米92.33元甩开其他一线城市。放眼四环之内，没有一间低于2000块钱的单间，让不少年轻人感叹帝都“居大不易”。
抛开长租公寓恶意竞争、哄抬租价不谈，房租暴涨背后，也证明中国租赁市场正在强势崛起。不过，市场繁荣背后，也隐藏着不少风险。
看似火热，实则普遍亏损
公开资料显示，2017年，中国租房市场总规模为1.38万亿元，至2025年，中国租赁市场规模将增至2.9万亿元，租赁人口达到2.3亿，2030年租金成交总额有望达到4.6万亿，租赁人口达到2.7亿。
巨大蓝海市场让不少机构或平台蠢蠢欲动，而来自政府层面的强力扶持，激活了这片尚待开发的处女地。去年7月，住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市，作为首批开展住房租赁试点的地区，如广州、沈阳等地实行租售同权政策，无锡、郑州等地实行租房落户政策，加快住房市场向租售并举转变，租赁市场的春天由此到来。
由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓，开始迅猛崛起。据克尔瑞的一份报告显示，全国TOP 30的房企，已有三成涉足长租公寓领域。其中，地产龙头万科将租赁住宅业务确立为核心业务，预计2018年拓展公寓目标45万间，预计年收入94亿元。同时，龙湖地产、保利地产、金地集团等著名房企，均对每年新开房间及营收作出规划。
专业化租赁企业也开足马力抢占市场，并屡获资本市场青睐。今年1月16日，自如获得40亿人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本、腾讯3家机构领投，此轮融资后，自如的估值超过200亿元人民币；一个月后，蛋壳公寓也对外宣布完成1亿美元的B轮融资，由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，创下目前长租公寓单次融资金额第二的记录。

随着更多资本向头部资源汇集，链家旗下自如、蛋壳公寓、我爱我家旗下相寓成为市场主要玩家。然而，看似火热的市场，普遍面临盈利难题。当前，长租公寓龙头自如公寓，也仅仅在北京一个城市实现了微利，其他城市全都是亏损状态。此

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