房产中介遭遇寒冬，链家转型之路任重道远？

2018-05-14 14:32

今年4月下旬，链家网正式宣布升级为贝壳找房，为消费者提供二手房、新房、租赁等服务。链家网CEO彭永东曾在《贝壳找房CEO给伙伴们的一封信》中表示，贝壳找房在租房和买房板块，将率先升级为行业平台，这预示着链家已经开始了自己的转型之路。
也许有人会问，贝壳找房对于链家而言意味着什么？为什么链家会在原有完善体系的链家网基础上推出贝壳找房，这不是多此一举么？按官网的说法，一方面贝壳找房是链家旗下子公司的集合，是链家把自己的所有业务进行“平台化”和“互联网化”的载体。另一方面链家想建立一个房产行业开放型平台，在建立属于自己的企业数据库的同时，为房产中介行业赋能。
从上面来看，贝壳找房对于链家的重要性不言而喻，此次链家推出贝壳找房的举动也不难理解。只不过有人会疑惑，链家为什么会单单选择从这一年开始升级？而不是以后，或者更早之前？要知道链家很早之前就想做一个以技术驱动的房产互联网中介机构，而不单是传统的房产中介机构。这当中应该存在某一个节点，促使链家做出此改变。
房产中介寒冬到来，链家急切求生？
“想到了市场会变坏，但没有想到会来得这么快，逼着我们转型。”这是2017年下半年，已经处于转型当中的搜房网董事长莫天全说过的一句话，这句话反映了链家所在的房产交易市场近两年来并不好过。
2017年链家在北京和上海的二手房市场陷入低谷。链家在北京二手房成交量同比下滑51%，在上海，链家2017年月均交易量只有一万套左右。上海北京一直是支撑链家房产交易量的两个重点城市，这两个城市交易量呈现下降，很大程度上说明其它地方可能也不好过。据业内人士估算，二手房市场月成交1.5万套才是盈亏的分水岭，并且规模越大，亏损得越多。
事实上，链家所在的房产中介行业，从2016年开始，受国家不断出台的房产调控政策，比如“去库存”、“棚改”、“房产税收”等影响，行业内各个房产中介开始出现裁员收缩、关店、交易量下降等现象。这些现象虽然都是正常的市场反应，不必过慌，但对于链家而言，每少一家线下店，每少一名经纪人，可能都是不小的打击。
链家闫觅曾说：“目前如何提高运营效率是长租公寓运营商面临的一大难题，推出贝壳找房一方面能给加入者带来流量红利，一方面为参与者带来业务升级，提升房产交易效率。”如此看来，加入贝壳找房好处颇多。不过天下毕竟没有免费的午餐，链家如此让利给入局者，总得有一个说得过去理由。其实，长期以上述模式走下去的贝壳找房，能帮助链家实现真房源数据的维护。如果是出于这样的目的，那么推出贝壳找房可以看成是链家在行业压力下寻求自救的举措。
链家拥抱第三方平台，真实房源数据是终极目标？
要问链家的核心资源在哪里，那么毫无疑问，全国约7000万套真房源数据是链家的核心所在，这是链家生态系统得以运转的血液，也是链家在对外讲话当中，常常提到的事情。从链家的官网简介当中可以看出，链家已经涉及到房产交易服务、大数据处理、资产管理等业务，这些业务大多数是建立在房源数据交易的基础之上。因而如果房源数据出现了问题，那么其产生的后果可想而知。
真房源数据甄别的主体可以来源于两方面，要么亲力亲为，要么让别人去帮你完成甄别。对于主打真房源的链家而言，线下门店是链家真房源的有利保障，要知道从链家一开始提出真房源理念后，其线下门店就开始马不停蹄地扩张，所以即使当行业虚假房源信息泛滥的时候，链家也能有底气提出“真房源”理念。而随着线下门店数量的减少，在2017年8月，链家开始和拥有1800家门店、覆盖54座城市的21世纪中国不动产，就双方加盟合作事宜进行谈判，而且在今年1月份，链家重启德佑品牌，进行加盟模式的布局，可见链家对于加盟模式的重视程度。
目前链家的加盟模式可以分为轻加盟和重度加盟。对于一些平台，例如对乐乎、同创、城家、湾流等品牌公寓，链家采取的是“品质联盟”的形式，换个角度可以理解为轻加盟模式，大家签个正品协议，然后你把你的房源挂到我的平台上。而对于个人加盟甚至是中小中介平台，链家一般采用重度加盟模式，这种模式会从人员的招聘、培训、管理等环节对加入者实行全程干预。
例如链家在2017年下半年，鼓励内部员工自主加盟到链家网当中，加盟者需承担门店的一切费用。同时向链家支付10%的营业额作为加盟费，而加盟者的员工由链家培训，以确保加盟模式跟自己的直营模式在服务上做到无差异。这些事例都在一定程度上反映了链家想找最省钱的真房源确认途径。
其实，链家很清楚，重度垂直门店模式会占用大量的资金，在业务不景气的时候，易造成资金周转困难，不过链家也明白，线下门店是链家开疆扩土的前沿阵地，是真房源数据的最基础来源。因而在线下门店处于收缩的时候，以第三方平台确认真房源的打法，自然而然会成为链家现今的最佳选择。
匆忙布局，链家转型之路并不平坦
根据链家公布的资料显示，链家网推出贝壳找房以后，意味着链家网由重度垂直平台升级为行业公开平台，这与58集团旗下的“全房源发布网”安居客模式相似。58同城、赶集网、安居客，这三者目前服务全国近百万经纪人。不过在今年的2月份，面对58到家端口费的上涨，房产中介形成联盟，下架房源以此来抵制58端口费上涨。
端口是58到家向房产中介提供推广房源信息的平台，经纪人在获取房源后，靠端口展示房源信息，这跟现今的贝壳找房无异，购房者和租房者可以在平台上完成搜索和阅览房源信息。这样的机制本来是互利的模式，然而随着行业寒冬来临，加上不断上涨的端口费压力，最终促使房产中介行业开始寻求别的途径。
也许是链家看到了此次机会，于今年三月份开始推出贝壳找房，这足以看出链家把握机会的能力。不过从贝壳找房当前界面来看，与此前链家网差异并不大，而且链家并没有对其进行宣传和推广，这也能看出链家布局贝壳找房略显仓促，也暗示其转型之路可能并不平坦。
其一，贝壳找房品牌独立有一定难度。可以看出，链家想抓住机会，充当另一个互联网房地产信息平台。链家曾称“贝壳找房不久的将来会赋能一百个机构品牌，服务一百万以上的经纪人，打造一个居住行业的良性生态，给消费者更好的居住体验，并解决整个行业的服务痛点”。
从这两点上看，贝壳找房显然动了58同城的奶酪。5月6日，姚劲波发表了一篇《姚劲波答雷军：58是谁？58为什么而奋斗？》的信，此信也间接回应外界所关心的安居客将以何种姿态应对贝壳找房。从这来看，贝壳找房在品牌独立过程中，就隐藏着一个强劲的对手。
而且对于贝壳找房来说，品牌的独立需要一个漫长的过程，这一过程中，大量砸钱推广必不可少。据了解，贝壳找房已经找黄轩作为品牌代言人，黄轩作为一线的男明星，其广告费自然不低，这还不包括各个渠道的推广费用。因而在行业不景气的当今，链家每砸一笔钱对贝壳找房的品牌进行推广，都可能是一种潜在的资金负担。
其二，已经处于转型当中的链家网，线下门店依旧是其主战场。链家网其实可以称得上链家自营业务的互联网中介平台，用户可以在链家网上实行交易。不过，现今房产交易大部分时间都集中在线下，线上只是起到促进用户了解需求的作用，依靠AR、大数据等技术只能一定程度上起到帮助用户的作用，而无法在短时间代替经纪人的角色。链家事实上很清楚这套行业规则，因而我们能看到链家在原有链家网的基础上，大量布局线下门店。
按照链家CEO彭永东的说法，线下店起着连接经纪人和房东、租户的作用，线上无法全部取代线下的作用。据了解已经处于转型为房产中介机构的房多多，其员工有一半仍在做线下房源的核实和交易工作，这也表示线下依旧是链家的主战场，链家想实现互联网中介平台之路，可能还需要经历相当漫长的一个过程。
链家互联网中介之路任重道远
目前不止是链家，大部分房产中介玩家都深知现今“互联网化”平台的重要性，比如我爱我家在今年1月份升级自己的产品时，曾尝试着把互联网元素带到自己的产品当中。只不过互联网房产中介化并不是一条平坦的路，比如爱屋吉屋注销了超过15家子公司、房天下重新调整业务结构、房多多砍掉金融部门等，因而链家此次的转型之路可想而知必定任重道远。
首先，直营模式利益受到挑战。目前根据链家官方说法，不同品牌的经纪人可以基于平台规则共同合作，从而提升房产交易效率，减少恶意抢单等竞争。那么问题来了，当魔方、美丽屋、优客逸家、龙湖冠寓、You+等长租公寓入驻到贝壳找房当中，意味着在同一个平台上，直营模式的链家将与这些平台同台比拼。而链家直营模式一直以来主要靠垄断房源来夺取市场价格的话语权，若链家开放了自己的平台资源，很显然随着时间推进，性价比将起主导因素，而不是规模，所以这种挑战不能忽视。
其次，房源信息真假挑战。作为房产信息中介平台，房源信息的真伪辨别能力不可缺少。虽然链家手中有诸多真房源数据，但是随着平台进一步开放，会有大量第三方的机构活跃在平台上，那么这一部分房源的真假核实，未来对于链家来说可能是一个不小的挑战。
再次，中介平台跳单挑战。链家所说的互联网房产中介，其实本质上属于O2O互联网信息中介平台。用户和经纪人通过平台对接，然后经纪人和用户进行线下约谈交易。成熟的买卖双方理论上可以绕过链家的平台进行交易，走向直买直卖服务，这是链家转型为O2O互联网中介服务平台后，必需要面临的挑战。
最后，面临诸多潜在的竞争对手。上面也说到了贝壳找房动了安居客的奶酪，那么安居客肯定不会坐以待毙，而且支付宝和京东已经进入租房市场，我爱我家、麦田房产等国内大型房产中介公司也在努力自建平台。尽管互联网房产中介平台一度被行业看衰，但是进入2018年以来，在国家大举鼓励“租购并举”的住房制度背景下，租房市场迎来另一个风口，在此风口之下，未来这个赛道只会越来越拥挤。
当然，链家选择这条路后，所面临的挑战当然不止这些。目前怎么让头部玩家认可这套系统至关重要，只有行业头部玩家的大量加入，才能算是称得上房产行业开放性质的平台。不过目前各个房产中介平台都或多或少都拥有自己的一套O2O房产闭环交易系统，如果依附于贝壳找房会涉及到中介费用，平台数据安全等问题。单单从这两方面来看，许多房产中介平台就可能不会轻易加入贝壳找房。
综合来看，链家房产中介的互联网化道路任重道远，贝壳找房要想实现真正的品牌独立可能也需要一个比较漫长的过程，未来贝壳找房会成为什么样的产品，我们拭目以待。
（来源：蓝鲸TMT网作者：刘旷）

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