海南“关门打狗”全岛限购，千亿房地产巨变究竟意味着什么？

2018-04-23 20:18

2018年4月22日晚上，对于中国海南的炒房客来说可谓是一个不眠夜，4月22日晚，海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》。从即日起海南实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。一时间市场上一片哗然，海南到底要做什么？这场涉及数千亿资金的房地产巨变到底意味着什么？

一、海南全面“关门打狗”
五年社保，首付七成，限售5年，首套住房住房公积金贷款最低首付款比例升至30%，海南房地产调控政策正经历层层加码的过程，多维度全方位调控，严防炒房。看到这样的全面从严政策，相信很多人都会觉得十分震惊，让我们不妨来详细分析一下此次调控的重点：
1.五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房，只能面向本市县居民家庭销售。（这里的理解应该是中部核心生态区主要保证当地居民的生活居住需求，而不是外来需求）
2.海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。（这里其实就是大多数一线城市所采用的五年社保政策，确保购房者真正在海南工作所需要的切实需求）
3.上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。（除重点区域之外，其他地方你要买房也要必须有2年以上的社保或个税，这里才是对全域限购的一个大范围处理的）
4.自通知发布后户籍迁入海南的居民家庭，只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。（即使你有海南户口了，你也需要提供2年社保，而且只能买一套房，堵上了突击落户的这个口子）
5.非海南本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。（堵上了在之前部分城市调控过程中出现的上有政策下有对策的现象）
6.对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格；调整备案价格的须重新备案。（这是对房地产企业的限制，一方面抑制需求，另一方面全面提升房地产市场的供给，不准房地产企业捂盘，全面保障海南的房地产供给。）
其实对上述最为重要的六点进行综合分析我们就能够发现，海南的调控措施和雄安几乎如出一辙，全面从严调控可谓是海南如今房地产市场调节的主旋律。

二、海南为啥要出台如此严苛的调控政策？
之前海南在各地调控都有所放松的时候继续出台从严政策，我们就曾经专门论述过海南为什么要逆市调控，如今可以把这个问题作进一步深入的分析。1988年，中国的天涯海角的最南端，海南正式从广东地区脱离成为了一个单独的省份，单独成省的海南，成为了中国改革开放最大的试验田之一。
1988年的时候，海口市仅仅是一个人口不足23万，面积不到30平方公里的滨海小城，全国各地的炒房客就像当年美国西部的淘金客一样，疯狂的涌入海南，在当时这个历史亲历者潘石屹的眼中，1989年他来到海南的时候还是黑蒙蒙的一片，然而一夜之间海南岛就涌入了15万人，
于是，中国历史上最大的房地产泡沫就此生成，当时海南的四大国有商业银行将资金源源不断地输入海南楼市，看到了红利的企业们也不甘落后，无论是国企、民企还是外企都将资本作为一种重要的战略资源涌入海南，在海南经济尚未完全启动的时候，大量的海南债务就这么形成了。在海南各家商业银行的账户中，房地产开发商几乎都是最主要的债务人，各大精明的房地产开发企业把倒卖地皮、楼花、房地产的真金白银装到了自己的口袋，把大量还在图纸上或者只建了一半的房子高价抵押给了商业银行，于是各大商业银行就此成为了海南的主力接盘侠。
其实每一个人都知道，海南的楼市就是在击鼓传花，当国家意识到海南的房地产问题已经到了不解决不行的时候，国家宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产行业。之后国家发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，严格控制房地产信贷总规模、提高存款利率和国债利率，限期收回违法拆借资金，大幅度削减海南的基建投资，全面摸底海南的在建项目，于是在国家的大力整顿面前，巨大的海南房地产泡沫就此破灭。
一个在全国仅占0.6%人口的海南省，留下了占全国10%的积压商品房，全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，海南房地产泡沫给海南经济发展产生了巨大的阴影，大量的项目都是空中楼阁式的虚假项目，不少项目甚至被反复抵押多次，以至于海南政府不得不成立海南发展银行来解决各大信托公司的房地产资金困难问题。然而，海南发展银行实在是负担过重，积重难返，1998年就出现大规模挤兑危机，1998年6月21日海南发展银行倒闭，成为新中国改革开放以来商业银行倒闭的一个典型案例。
这个影响一直持续到2006年，直到2006年下半年海南的房地产市场才算缓过一口气来。有着这样惨痛的经验教训，有着省级商业银行直接倒闭的前车之鉴，海南的房地产调控经验其实远比大多数省份丰富，大多数地方只经历过房地产价格上涨，远没有经历过房地产价格下跌，而海南经历了整个泡沫危机，这样的经验也让海南判断出来：在改革开放四十周年之际，在海南全岛建立的自由贸易试验区的重大利好之下，可以说是政策红利前所未有，改革东风春回大地，但是海南省还是非常的清醒，他们认真分析出了问题所在，一开始就仅仅抓住了房地产市场的牛鼻子，先确保房地产不出问题，让海南真正实现房子是用来住的，不是用来炒的，然后再说下一步怎么开放，怎么开发。

三、海南千亿房地产变局意味着什么？
海南如此大力度的房地产调控，和全国各个城市对比来说，可谓是前所未有，这样的调控对于房地产到底意味着什么呢？
其实，海南这种大力度调控，我们再结合全国今年以来超过80个城市的房地产调控政策，我们可以分析发现，中国房地产市场的主基调已经牢牢明确，这就是房子是用来住的，不是用来炒的。在这个主基调之下，很多人觉得房地产市场发展不好，会不会房价的调控会有所放松？这个逻辑几乎不存在。
而海南的全面从严措施我们可以看到，房地产市场的调控其实还有很多的政策工具和调控空间，各地的调控政策以海南为基准的话，还有很多可以做的事情，这些工具手段可以确保房地产市场的进一步调控加码，再加上多元化主体供给、多渠道房地产保障、租售并举的租房政策，都将牢牢抓住房地产市场的牛鼻子，避免炒房的“死灰复燃”。
未来，海南有可能全面控制房地产市场的炒作热炒，真正让海南岛拥有一个由经济贸易推动，而不是虚拟泡沫推动的经济主动力。

作者：苏宁金融研究院特约研究员，财经专栏作家，财经评论员。
首发微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview）

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