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T2C新商业模式：重构商业地产生态圈

1970-01-01 08:33

现代管理学之父彼得.德鲁克说过一句名言：“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”这条理论在互联网信息时代尤其重要，商业模式成为高科技企业能否吸引用户留住用户，能否成功融资生存下去的最关键条件。但一个新的商业模式的诞生都是在行业变革反复交互过程中产生的，成功的创业公司对商业模式的理解都十分透彻。
特别是我们经历过的惨烈的互联网创业大潮，商业模式成为企业走向成功的最强大武器。比如，腾讯QQ、360安全卫士把互联网的免费模式做到了极致，免费吸引庞大用户群后再衍生出盈利模式。阿里巴巴把电商的B2C、B2B、C2C商业模式做到了创造性的精准分类和完美对接，顺丰在物流快递行业从线下转向互联网的业务方向战略转型商业模式，百度外卖、饿了么把互联网和餐饮进行跨界结合的O2O模式做到了极致等等。
T2C商业模式，意指将高科技体验与商业地产巧妙结合，核心在于商业地产在电商冲击中利用高科技体验来颠覆和重构整个商业价值链。T2C的中文全称是高科技体验娱乐和商业地产的结合，简称为高科技体验商业。T和C分别是“高科技体验”Hi-tech experience和“商业地产”Commercial real estate中单词tech和Commercial的首字母，2即代表英文To，是到达的意思。T2C就是将高科技技术娱乐化应用嫁接到大型商业主体的商业模式。这个大型商业主体除了大型商场、购物中心和百货大楼这些商业地产主体外，也包括文化旅游地产。
其实，娱乐式体验业态在商业地产界早有各种共识和探索，但始终没有找到特别适合商业地产的路径。现在很多商业地产集团运营的儿童体验业态，90%以上处于亏损。这就要求再探索出更适合的体验项目和形式。
T2C新商业模式的提出并非偶然，2015年3月份，幻世界和银座合作的基于虚拟现实（VR）技术、室内360度沉浸式体验的高科技体验项目在商务合作的过程中，受到政府部门的高度认可。之后5月份在商业地产总裁俱乐部的一次研讨会上，各大商业地产商更是对高科技体验推崇备至，认为T2C就是未来方向。幻世界品牌于是和商业模式一同应运而生。
总结T2C商业模式的价值，简单说就是三个生态圈。体验式业态生态圈、商业地产生态圈和跨界生态圈。
颠覆整个体验式业态
目前，主流的娱乐式体验业态有三种形式，包括主题公园业态、儿童体验业态和高科技体验业态。T2C商业模式最重大的价值在于在娱乐式体验业态内部，高科技体验业态对其余两种业态的颠覆。
主题公园业态，包括和文化结合的主题公园，比如迪斯尼；包括和生态环境结合的海洋公园，比如大连海洋公园；包括纯物理器械感官刺激的游乐设备，比如欢乐谷。
T2C商业模式的高科技体验等于把室外的体验搬到了室内，解决了主题公园业态室外体验因为安全问题频发引发的经济赔偿和法律纠纷等负面困扰，这是主题公园运营商一个很大的顾虑。同时，人工薪资和水电费长期高位运行是大型主题公园运营长期亏损的主因，香港迪斯尼从开业到现在一直处于亏损状态。主题公园都是以占地面积大著称；高科技体验商业地产以中小型面积为主，文化旅游地产以大型为主，大中小结合灵活。这两点对主题公园体验式业态来说，是一个强大的冲击。
毫无疑问，高科技体验娱乐是体验式娱乐未来最大方向，不久的将来，全球市场在这个方向必将有一个超级娱乐巨头诞生。巨人迪斯尼不作出改变的话，甚至有被超越的可能。
另外，儿童体验业态包括室内形式的亲子乐园、职业体验、拓展训练、摄影教育；室外形式的淘气堡、游乐场等。很多开发商认为小孩的钱好挣，资金蜂拥而入，实际上从2010年到2014年这边建那边倒的现象已经成为了儿童体验业态的常态。全国90%以上的职业体验、亲子乐园倒闭，周一到周五客流稀少成为这个行业的硬伤。儿童摄影则大部分搬进了租金更低的写字楼。
T2C商业模式对传统儿童业态的颠覆包括两方面，消费对象和粘性消费。高科技的东西不管是大人还是小孩都能参与，高科技体验把人群从儿童业态的3-12岁拓宽到全年龄段的3-50岁，这就解决了周一到周五的问题，完全颠覆了原有消费对象，是一个业态变革。原有儿童职业体验内容同质化严重，对儿童吸引力不足，大多是体验性极差的一次性消费。高科技体验从场馆打造到体验内容的设置，都以锻炼智力，激发人类想象力和创造力为出发点，以此提高黏性消费，形成体验极好的N次消费。
重构商业地产生态圈
T2C商业模式最核心的价值是对商业地产生态圈的重构，建立了一个新秩序。
商业地产目前的转型方向主要有社区商业、休闲度假、养老和高科技体验娱乐。休闲度假和养老都需要拿地、基建和配套商业服务建设。只有高科技体验乐园项目是在原有大型购物中心、商场、百货中心和社区商业里进行建设，是在原有场地基础上提高盈利的最佳途径。这是T2C商业模式里地产商最看重的一个价值。
大型商业地产原有生态圈基本就是零售、餐饮、娱乐式体验业态7：2：1的比例。电商冲击下零售业市场份额大量缩水，原有生态圈受到破坏。体验式真实场景是电商和商业地产之间的最大差别，T2C商业模式最巧妙之处在于高科技体验和商业地产的无破绽对接，并把体验式应用项目在实际市场应用中发挥到最佳。
目前，商业地产高科技体验的市场正逐步走向成熟，T2C商业模式提出的高科技体验在万达电影乐园已经运营，梦工厂投建的北京环球影城也将在2018年对外开放。以儿童体验业态的实验性结果来看，以后只会是一个补充，而不是主流。
T2C商业模式对生态圈的重构，将取代儿童业态目前在娱乐式体验业态方面的权重，达到一个娱乐式体验业态、餐饮、零售7：2：1的比例，体验业态中高科技体验至少占80%的比例，其余为运动吧、保龄球、KTV、交友会、儿童业态等其他体验式娱乐。这对整个商业地产生态圈来说，不得不说是一次重新洗牌和重构。T2C商业模式将成为商业地产扭转经营形势，对抗电商的核心武器。
重构的同时，还有一个附加价值，那就是零售、餐饮、娱乐式体验业态的三者联动。娱乐式体验业态吸引客流，打开入口，带动零售和餐饮，游乐完后中午吃个饭，运动下，交个友，下午可以接着玩，顺便买点零食。零售反过来带动体验，购物人群买完东西顺便也会娱乐。这是一个三者相互联动，互相带动的过程。
实现跨界结合
T2C商业模式还有一个价值就是能实现基于地产平台上的跨界结合，重塑了一个各行业共赢的生态圈。高科技体验的平台搭建起来后，基于娱乐基础上关联最紧密的文化、教育、玩具、礼品、可穿戴设备行业可以在高科技体验平台上进行实体经营，意思就是在高科技体验这个大模块里再植入小模块。总之，只要是对体验度要求特别高的产品都可以选择在这个平台进行交易，比如中高档家具、珠宝行业都是对体验要求特别高的行业。
这种集群性的带动让科幻音像、科幻书籍、礼品、玩具、珠宝等行业找到新的销售平台，部分产品将和电商平台形成交差竞争。当然，其余的很多和高科技靠边的行业也适合在高科技体验平台上进行结合，这个结合不光是销售这么简单，可以考虑广告植入和合作的形式。重塑后的共赢生态圈将给各行各业都带来美好的前景，产生很好的经济效益和社会效益。

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