暗藏信用、技术、法律风险的房地产众筹，谁来创新？

2015-06-20 16:56

2015年5月29日下午，碧桂园、宝龙地产、大华集团、金地集团、绿地集团、绿城集团、融创、世贸房地产、万科、万通控股、中国平安组成的中国房地产众筹联盟在上海成立。
这不仅意味着地产圈对互联网转型的决心，更代表着地产金融由早年的信托模式向当下时髦房产众筹转型已呈现大爆发之势。
所谓众筹，即群众筹资，房产众筹即群众筹资认购房屋拍卖的收益权，众筹购得权益之后，待房源合法卖出，所得溢价为众筹投资收益。
房地产众筹一直被认为是互联网最难攻克和改造的行业。几年前，曾有人发起“集资建房”、“合作建房”等新模式，以图克服高房价带来的买房难的问题，但是最终都以失败告终，究其原因，一是由于房屋是一个总价较高的、低频交易的大宗标的，另外就是开发商不感兴趣、不配合。
房地产是个资金密集，周期开发较长的重资产行业，其与经济结构调整和楼市调控政策相关性很强。一直以来，房地产的融资主要靠银行、基金等间接渠道，虽然目前央行多次降息降准，市场资金成本下行，房地产融资有所改善，但一个更为稳健和持续的发展的新融资方式仍然是开发商必须解决的问题。而房地产众筹，正好可以解决开发商融资和销售上的两难困境。
在“互联网+”的大潮下，房地产企业有选择地寻找一些二三线城市和一线城市郊区的项目进行众筹试验，既合乎大趋势，也是为将来寻找一条新的道路。
众筹不仅是营销手段
与去年众筹更多是卖房手段比，今年许多“房产众筹”的网站都带有“金融”的味道。这些“房产众筹”中所谓的众筹是以群众筹资的方式进行认购房屋拍卖的收益权，众筹购得权益之后，待房源合法拍卖，所得溢价为众筹投资收益。值得注意的是，这里所提及的并非是“所有权”而是“收益权”。就是说，“众筹”的目的已经不是筹钱去买房，而是筹钱去“投资”。
4月初，南沙万达广场采用线上集筹、线下竞拍的新模式，借助媒体优势为楼盘做了全方位传播，许多意向购房者和投资者汇聚到项目现场。在历经28轮厮杀后，南沙万达广场众筹房源竞拍在53万元一锤定音！按照本次竞拍成交价格来算，竞得房源者最终可省下10.21万元，而众筹者则每筹可收益677元，收益率高达67.7%。
再以6月初进行完拍卖的万科黄埔仓为例。不是众筹客户也不是下筹客户需要交纳5000元保证金，才能参加竞拍。成功拍得房源者，现场签署《认购书》，保证金5000元退还。如放弃支付竞拍价格对应款项，保证金5000元不予退还，同时房源购买资格顺延至第二高出价者。而上述拍卖的房产最终拍出了66.5万元，溢价30.5万，众筹收益率高达84.72%，即每筹800元投资，收益677.76元。
与万达万科做法不同，5月，富力地产在对京东香河北部新城开发的大型城市综合体——富力新城众筹时采取的“冲关模式”。第一阶段，发放150个名额接受本地意向客户报名，该阶段参与者均为参与摇号的购房者；第二阶段，将发放130个名额接受全国用户报名，该阶段参与者为投资型客户；第三阶段，未能及时参与第一阶段的购房者可在缴纳保证金后成为新增购房者，参与摇号购房。
不管是哪个开发商，众筹看中的是愿意参与进来的庞大购房群体，通过千人参与、万人参与，不断“洗客”，最终锁定意向客群，为项目销售助力。
对于开发商而言，既卖了房子，赚了银子，又赢得了名声。对于买房子的人而言，投入十几元，或者是几千元不仅可以有机会拿下一套几十万甚至几百万的房子，还能获得收益，不管是不是噱头，很难说不是“一本万利”的买卖。
比以上众筹操作更深入的是平安的房产众筹流程，开发商拿地后与平安好房谈合作，平安好房从中挑选合适的项目，再根据合作对象提出的要求，设计出符合需求的金融产品，放到平安前海众筹平台实现募集，以此提前圈定意向客户，融资完成后，项目开工。
在平安好房的规划中，房产众筹将会引领房产进入定制年代，自拿到土地之后，这个房屋的房型、配置、装修风格就由参与众筹的人开始讨论并逐步落地，由于从开始就已经锁定了购房者和购房资金，中间省去了复杂的融资成本和营销费用，至少可以让利20%给购房者。现在，这个带着资金、带着房客、带着创新效应的颠覆者，合作者覆盖了万科、绿地、碧桂园、世茂、金地、首创及中原地产、伟业、同策等行业龙头企业。
商业地产众筹或将取代REITs
住宅众筹是投资金融和消费金融的结合，商业地产的众筹则是准REITs的模式。
商业地产作为最为“沉重”的资产类别，开发商和投资人都有非常强的创新冲动，然而到目前为止尚未真正形成一个成熟的投资产品和投资生态系统。
REITs，房地产信托投资基金，是房地产资产证券化的重要手段，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。其收益来源于租金收入和房地产升值，面向的资产也是商业地产。
是否有点似曾相识？其实，商业地产的收益模型和房地产众筹的模式一样。在美国、香港、新加坡就有专门的REITs交易市场，投资者可以象股票一样自由买卖。
但REITs是由专业的券商、投行为其服务，而众筹作为新兴产品，则是一群来自互联网和传统行业的颠覆者在摸索着前进。
1月，在私募REITs的探索与互联网金融两个大趋势相互发酵下的一个产品——高和宝出现。高和宝基础资产为高和蓝峰大厦——东三环地铁上盖的写字楼。针对内部员工及其亲友发行的理财产品。投资门槛分为5万、10万和20万三个档；最长期限不超过12个月，并且每季度支付收益；最低预期收益为10%，最高预期收益可达18%。据悉，高和宝推出后申购十分火爆，一天之内认购即超3倍。
4月25日，绿地联手国内最大房产众筹平台中筹网金发起606众筹。众筹的项目是位于武汉的世界第三高楼——绿地606，其中的“众筹10楼”是绿地Gwork模式（类似于Wework的短租移动办公模式）的一个重要试点：预计绿地将投资数千万人民币将整个10楼改造成为一个可以“拎包办公”的超现代、科技感极强的众创空间。
Gwork的模式的切入，意味着众筹人可以享受众筹的10楼在不久之后就将产生的租金收益，这部分收益将由开发商让利、租金收益、资产增值三部分构成，其业务模式更接近于国外流行的地产基金REITs。
探索商业地产众筹的还有万达。在4月15日深交所举行的内部演讲上，万达掌门王健林第一次提到了万代的转型路线：
从以售养租的重资产模式过度到万达输出模式，人人参与投资的轻资产模式。在万达的轻资产逻辑里，一方面将依靠基金保险等外都机构投资者，另一方面将自行发售“众筹模式”的理财产品来构建融资管道。
6月8日，中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”问世。“稳赚1号”以万达广场为基础，募集资金将直接投向各地万达广场建设，投资人则获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年化收益率可达12%以上，该项目具备极强的互联网属性，起始投资金额仅为1000元。
“稳赚1号”通过快钱平台jr.99bill.com及“快钱钱包APP”限额发售，募集期为2015年6月12日至6月15日。投资者现已可以登录快钱平台或下载“快钱钱包”查看项目详情。同时，快钱还将开放转让功能，项目成立三个月起投资者即可选择流通变现。
万达广场众筹项目实现了资金与实体产业的直接对接，按照王健林的话，“我们的P2P是我们自己的快钱搭建的平台，众筹之后再投给自己的万达广场，从而形成一个良性循环，相当于左手投钱给右手，右手分钱再分给左手。
变成众筹公司
与众多开发商众筹的模式相比，万科的动作更是触及到公司整体架构。
4月15日中午，万科总裁郁亮签名批准了《万科集团内部创业管理办法》。按照该文件，万科4万员工都有机会成为万科的合伙人。这与2014年公布的“名目跟投制”相比更深化了一步。
万科2014年公布的“名目跟投制”，目标是激发一线公司管理层的生产力，截至2015年3月，万科共有4837人参与跟投，占全公司地产编制人员的68%。
为了调动所有员工的生产力和创造力，让他们释放出更大的能量，万科选择的是勉励员工辞职内部创业的“小草计划”。
业务开展必须符合“城市配套服务商导向”、项目有益于万科生态系统建设、业务可复制，并具备形成规模的可能性、坚持市场化竞争原则，不损害万科利益，这四个业务约法规则，说到底是鼓励员工在万科“城市配套服务商”的产业链上下游，自由破土，开创个人事业。万科除了帮助孵化——提供数额不等的资金入股名目，提供合作方、专家等资源支持外，还可以在两年内为离任员工保留职位。
6月2日，《万科周刊》刊登了一篇名为《万科物业天使投资：寻找公共保洁创业者》的文章，这是万科物业成立“万物成长”小组（万科物业员工创业计划与优质社区服务孵化工作组），首先针对公共保洁领域，面向全体万科员工寻找优秀的创业者与创业计划，只要创业的团队与方案够优秀，万科物业就能助你成长：资金支持、项目试点、职能共享、品牌推广等孵化服务，以及金额可观的外包合同。
而申请资格，除了外部的创业者或供应商，只要在万科集团工作满2年，且近2年考核等级不低于良好，无违反《职员职务行为准则》的，内部创业计划的大门就优先为你打开。
“城市配套服务商”的产业链上下游是一个无比庞大的系统，甚至超过房地产业，大到城市建设，小到社区餐饮、保洁，几乎是包罗万象。可以想象，在这种模式下，万科将从一家主业为住宅开发的企业迅速变为一家触角延伸至生活每一个角落的巨无霸。
虽然，这些“小草”不使用万科品牌，但万科却借助这一模式，成为一家人人都能参与的公司，一家彻底的众筹公司。
可以看出，各个企业试水众筹的模式不同，国内也还并没有出现成型的房地产众筹模式，甚至许多模式游走在法律边缘，暗藏信用、技术、法律等诸多风险。但是一个显而易见的行业趋势是，当房地产行业有意识地去通过众筹变革和改造房地产开发、销售等多个环节的流程生产时，房地产开发也会因此得到改善，房地产企业原有的银行贷款、信托、基金、票据为主的融资渠道也将逐渐发生改变。
从这点上看，众筹所能够带来的改变无疑更加深远

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