前2月房地产开发全面回暖，房地产市场这是又要变牛了吗？

2018-03-14 23:21

3月14日，国家统计局公布了2018年1-2月房地产各类数据，数据的公布引发了社会各界的关注，相比于一轮又一轮的政策，数据往往更能说明房地产市场的发展状况，那么就让我们跟着统计局的数据，看看中国房地产市场究竟要向何处去？房地产市场这是又要变牛了吗？

一、中国房地产到底卖的怎么样?
自从国家房地产调控新政到来，房地产市场一路高涨的价格得到了彻底的遏制，很多热点城市的房价甚至出现了一定程度的下跌，那么房地产市场到底卖的怎么样呢？各地的房地产销售到底又做的如何？这个问题很多人都在问却都始终没有答案。
今天，一个初步的答案有了，在一年多的房地产调控之后，1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长12.0%，商业营业用房销售面积增长14.6%。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。其中，住宅销售额增长15.7%，办公楼销售额增长11.1%，商业营业用房销售额增长11.4%。

（图片来源：国家统计局）
从这个数据和统计图我可发现，房地产的销售面积和销售额的增速之间出现了以比较明显的背离，在房地产销售面积回落的同时，房地产的销售金额却在上升，这意味着从宏观大环境来看，房地产的价格还是较为稳定的，开发商的房地产销售可以说是逐渐向好，房地产的整体市场还是呈现出一个稳定上行的特征，这个背离从数据意义上我们可以认为房地产市场的稳中向好的格局还是非常明确的。
再看各地的数据，1-2月份，东部地区商品房销售面积6022万平方米，同比下降5.5%，去年全年为增长2.9%；销售额6928亿元，增长6.7%，增速提高0.5个百分点。中部地区商品房销售面积3923万平方米，增长10.7%，增速回落2.1个百分点；销售额2494亿元，增长25.1%，增速提高1个百分点。西部地区商品房销售面积4272万平方米，增长13.0%，增速提高2.3个百分点；销售额2717亿元，增长30.2%，增速提高4.3个百分点。

从这个数据我们可以非常明显的发现，房地产市场中西部的销售情况远好于东部地区，这种房地产销售增速的出现，我们可以认为现在房地产市场呈现出一二线热点城市房价涨幅停涨并且波动横盘，但是房地产市场在三四线去库存地区，特别是非热点地区的交易依然较为活跃，这既是房地产市场需求被从一二线热点城市挤出，然后向周边三四线城市扩散的一种现象，也有可能是春节返乡购房的特殊因素影响的结果。不过从长期来看，房地产市场全民购房的特征还是没有改变的，房地产市场的一二线城市调房价，三四线城市去库存的分城施策已经开始出现效果，这一点值得我们关注。
二、开发商的日子过得怎么样呢？
作为房地产销售的主体，房地产开发商的日子过得如何除了看房子卖的好不好，长期还看开发商本身的资金链玩的顺不顺，1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。其中，国内贷款5001亿元，增长0.3%；利用外资12亿元，下降74.8%；自筹资金7390亿元，增长7.2%；定金及预收款6976亿元，增长14.2%；个人按揭贷款3247亿元，下降4.3%。

（图片来源：国家统计局）
房地产开发商的到位资金仅仅增长了4.8%，这个增速在最近几年都是一个较低的水平，代表着随着商业银行、资本市场融资的不断收紧，房地产开发商的苦日子估计是要来了，开发商的资金压力不断增大，未来开发商之间的竞争除了传统的销售竞争、拿地竞争之外，资金支持水平竞争也将成为一个重要的指标。而商业银行贷款和个人按揭买房贷款两大类指标的下滑，代表了商业银行对于房地产行业资金输血的不断减少。
未来，房地产企业之间出现两极分化的概率将会进一步增大，越是大体量，资金来源丰富的房地产企业在这个市场中国生存的概率也越大，越是小体量的企业其融资也就会越难，而之前采用高杠杆融资的各家房地产企业今年将会面临日渐增加的融资压力，不仅高杠杆融资难以为继，能否保证自身资金链的稳定都将成为问题。

三、房地产市场是又要变牛了吗？
如果说前面两大指标的变化都是在大家的预计之内的话，那么房地开放投资的数据这让人有些比较意外了，这种意外可以用“意料之外，情理之中”来形容，2018年1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。

（图片来源：国家统计局）
房地产开发投资的全面反弹，这一点实在是让人意外，本来大多数人都预计房地产市场的“房住不炒”理念的明确，房地产开发投资会不会变得更加低迷？然而数据却告诉了我们一个相反的答案，其实开发投资的增加反而并没有和“房住不炒”这个理念所违背，房地产市场要真正实现有效的发展，让真正有住房需求的人都住得起房子，那么增加供给无疑是一种较好的方式。随着，“租售同权”以及多种住房市场供应的不断增加，未来真正有购房需求的群体的可选择余地有可能进一步增加。从某种意义上来说，房地产市场的确是有些“变牛”了，这个“牛”不是房地产市场价格的上涨，而是房地产市场供给的增加，让更多的人能够通过多种渠道买得起房子，这一点无疑是真正贯彻“房住不炒”理念的产物。

从一系列的房地产数据，我们可以发现，中国房地产市场的逐渐理性化回归趋势已经越来越明显，房地产商的日子不好过了，这从另一个侧面也凸显了房地产市场由激进式市场变成平稳式市场的发展趋势，未来中国房地产市场一定是一个平稳发展的市场，在住房供给逐渐多元化，房地产需求长期强劲的带动下，房地产市场实现平稳发展，真正落实“房住不炒”理念的发展方向将会更加明晰。
作者：苏宁金融研究院特约研究员，财经专栏作家，财经评论员。
首发微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview）

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