万亿级长租市场，谁是年轻人寻找的“中国好房东”平台？

2018-03-05 16:34

多年来，国内房源的供给量相对于人口净流入的大城市庞大住房需求来说严重匮乏，导致在租房市场与楼市一样长期处于“卖方市场”。只有人们在城市租房更有尊严、更加舒适，才能真正缓解当前楼市炒房热度。“房子是用来住的，不是用来炒的”，除了压制全国楼市上涨的势头同时，官方不断释放“租购同权”的重磅利好。

在为惠民政策点赞时，也应清晰认识到公租房始终杯水车薪，从长远来看要从根本上解决租（好）房难的痛点，必须发挥市场的主体力量，而当前长租市场主要房源有：
（1）个人房源，除极少数优质房源用于Airbnb、小猪短租等分享经济外，绝大多数业主房源是C2C式长租或交由中介机构挂房出租。
（2）职业房东俗称“二房东”，盘活大量分散业主房源集中经营并进行专门的租赁管理；
（3）品牌公寓，主要分布在国内一二线城市用于改善白领住房品质的公司，由于目标用户以年轻大学毕业生为主，一些运营长租公寓公司的互联网化倾向明显。

如何才能真正让用户租到满意的房子，通过中介还是去中介化渠道？怎样才能盘活职业房东，帮助他们更好提供租赁服务，并向公寓公司化专业管理转型？当前处在风口、巨额融资不断的公寓行业之中，如何搭建起一个租户与公寓商撮合交易线上租赁电商平台？有一些适应租房“新时代”的商业模式已落地生根，为破局长租市场带来希望。

01【中介模式弊端重生，帮助租客直接找到真房源的移动平台崛起】

以往大学毕业生找房子上58赶集、房天下等平台，尽管它们几乎已成了中介的流量平台，在北上广工作的朋友深有体会，在网上看到低价房源是中介用来导流的，和带看房子并不一样；签合同时发现还有隐性收费；还有违规群租房、中介半夜串门、陌生室友素质低下影响生活、押一付三的“押金”被克扣等种种难堪经验足够写本《悲惨世界》。

尽管各地监管方严格打击“黑中介”侵犯消费者权益，但上述现象已经成为中介“套路”；假房源、服务差、信息不透明不断让年轻人备尝社会的艰辛；线下中介公司多、杂、散，人员流动大，行业恶意竞争等乱象制约行业规模化，以致于市面上租赁上市公司极少。

在消费升级趋势下，刚需及品质类长租市场份额增长，2018年我国租房市场份额为1万亿，预计到2025年将达到2.9万亿元，长租市场成为各大VC机构的长线赛道和创业热门。移动互联网的蓬勃兴盛让租客跨过中介收佣的屏障直接与房东成交提供了新的流量渠道，这意味着过去占主要的中介机构模式将让位于租户与房东之间的直租模式。

巴乐兔、107间以及“租客帮”等移动端App受到8090后追捧，其中巴乐兔规模最大，在2017年9月份完成数千万美元B轮融资，据爆料，2018年初已经完成B+轮数亿人民币新一轮融资，业务已覆盖北京、上海、深圳、广州、南京、苏州等一线和十几个重点二线城市，并正进军“电商之都”杭州。

移动直租平台成为了刺激长租市场变革的“鲶鱼”，用户可在手机端选房、签合同并以移动支付缴纳房租水电费，尤其是巴乐兔在全国范围内首倡“房租可月付、租房免佣金”，放弃了向租客收佣金模式，转向房东收费；只要租客满意、忠诚度高，流量口碑效益就会迅速积聚，让平台上的各类房东迅速找到租客，尤其是职业房东及公寓管理者付费意愿非常高。

据巴乐兔联合创始人高萌表示，“简单的互联网+解决不了中介的顽疾，必须要先保障真房源的供给量，才能让租客免佣找到房子，并享受直租前、中、后的优越体验。”

02【长租市场最先跑通两种不同的商业模式：自如自营与巴乐兔平台】

长租公寓房源与个人房源来说相对标品化、更加规模化，在配套居住居住服务方面很大的升级，逐渐成为长租市场上的重要力量。

去年公寓行业走出低谷、风投热线重新流入，品牌公寓行业除了草根创业的“超级二房东”团队外，一些连锁酒店集团、大地产开发商、国企等大资本纷纷抢滩，成立旗下的长租公寓品牌。

2018年1月16日，自如宣布完成40亿元有史以外租赁业A轮最大融资，由华平、红杉、腾讯领投，并在微信钱包之中“城市服务”中上线了“租房”频道，链家旗下自如成为站在腾讯系公司。2月26日，蛋壳公寓宣布完成1亿美金B轮融资，由华人文化、高榕资本领投。自如虽有少量自如寓是集中式，与蛋壳公寓一样主要以分散式公寓自营为主。

据一位圈内人曾对阿星透露，自如CEO熊林原是IBM高管，曾为链家转型互联网做过战略咨询，后来回国做链家子品牌，很快成为链家在租房业务上的精品自营服务。

“自如模式”是在一线城市中心的地铁口附近拿楼盘，改装成为青年公寓，其装修风格和功能分区比较时尚，根据不同居住人群在空间产品设计上进行迭代；把之前非标化的公寓管理改造成服务流程标准化限贷公寓；加上链家本身雄厚的资本和流量资源，使得自如成为了公寓圈的标杆式。据了解，截止2018年1月份，自如已积累120万的客户，在全国有20万的业主。

不难看出，自如模式与早期的京东有些相似，是自营的重模式；尽管口碑好，但战略性亏损时间较长，稳扎稳打很难规模化，这意味着即使在长租公寓市场，还存在另外一类轻运营模式的平台整合模式与自如并驾齐驱。

除了品牌公寓以外，国内职业房东经营的公寓项目非常多，随着资本涌入，在多地已出现中小公寓并购；这些中小公寓亟需线上流量、提升公寓运营水平。有些项目能解决流量问题比如58同城和安居客；有的能提供公寓管理SaaS服务比如水滴管家等，但同时能够解决两大问题的项目少之又少，也不是所有公寓项目都能像自如那样可以由链家单独开发系统。

巴乐兔的商业逻辑是“只要是具有出租权的都是房东”，解决了个人房东、二房东及公寓管理者的经营困难，就获得了“真房源”。巴乐兔为房东提供SaaS管理系统，以智能锁和智能水电设备实现租客流向数据化与缴费自动化，既帮助房东们降低人力成本、大大提升信息化管理水平，又有效抵制了拖欠房租的老赖行为，等于抓住了租客管理和财务管理的“牛鼻子”。

与自如模式相比，巴乐兔是同时服务C端用户，以及包含业主、二房东、品牌公寓在内的所有具有出租权的“房东”，在供应端上整合面更广，更像是长租市场的“阿里巴巴模式”。据悉，巴乐兔在北京、上海、深圳签约了90%的集中公寓，以及80%以上的分散二房东，运营几百万间房源。巴乐兔CEO吕楠提出要以“十亿资本”、“百分资源”和“全部专业”为有发展雄心的（二）房东赋能，其本身正迅速成为聚集“中国房东”的线上平台。

（左图为自如线上产品；右图为巴乐兔租房平台）

03【租客服务与房源管理的闭环，是长租电商平台腾飞的关键】

自如线上依托链家的流量，线下有自如管家对接公寓入驻及后续的住后服务，能够为链家沉淀优质用户并拉升集团的估值。不过链家的主营业务依然是在二手房交易上，无力解决一线城市广大普通租客以及二三线城市的租房刚需，自如更不会颠覆孵化自身的中介模式。

巴乐兔的轻平台、重服务的模式，更能更好互联网经济的规模效益，能吸纳长租市场三类主要房东的房源，供给端优势凸显，在居住需求升级浪潮中，巴乐兔同时扮演了“流量平台”和“公寓管家”的角色。

如何才能让租房像线上网购或O2O消费那样方便，就非常考虑移动直租平台的综合实力了。笔者认为，直租平台的规模化将大致遵循移动电商发展规律，具体解决如下：

（1）平台对房源严格把关和筛选。巴乐兔严格审核房东出租权，并组织专业地面服务团队上门审核保证房屋图片、底价等交易信息真实；另外还有百万级用户社区互动，为年轻人合租消除信息不对称，这些举措区别于以往求量不求质的租房信息平台。

（2）重塑租客与房东之间的信任体系。线下交易的一锤子买卖无法形成房东的信用档案，在巴乐兔租房上，房东必须做出阳光收费、租满退押金，租期内违约退款等服务保障承诺，用户可为房东打好评，从而督促房东提升服务质量；巴乐兔根据沉淀数据给予每个房东“信誉值”，对诚信经营的房东倾斜流量推广曝光机会。

（3）金融是长租交易规模化的催化剂。当前“租约证券化”（REITS）正成为公寓经营扩大再生产的利器，供应链金融大有市场，一些月付、租房白条等消费金融亦开始落地，巴乐兔与中国民生银行总行签署战略合作，预计会开发新的针对房东端和租客端更多金融增值服务。

平台多来源聚合真房源是为了让用户有更多选择权，对房东严格运营是为了让用户决策更便利，一切均是为了租客体验。房东之所以愿意遵循平台规则，在于其比其他模式成交率和运维率更高、成本更低。

【结语】:

无数创业者探索住房租赁交易的模式，很少大成，如何为长租市场接下中介模式把持的难题，目前看来出路主要以团结一切可以团结的房东，为租客提供实时、真实的房源，并为其经营管理提供互联网化智能管理工具，只要平台好，是不会缺乏租房需求的。移动直租平台模式实际上在打造一个租客、个体房东、职业房东、品牌公寓行业的租房生态，唯有如此租房新时代服务体验才会到来！

作者：李星（靠谱的阿星）

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