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2014年楼市完全取决于市场供需关系

2014-03-07 21:56

【砍柴网推荐】一些城市楼市遇冷，是普遍现象还是个别地方?是拐点将至还是阶段性问题?而实际上，当前的中国楼市确实有些“不妙”。一方面，随着房价的快速上涨，房屋的空置率极高。仅仅去年一年，国内便出现12座新“鬼城”;另一方面，主要开发商“看淡”楼市未来，李嘉诚、潘石屹等开发商近期大量抛售楼市资产。

期待已久，新一届政府的第一个两会。一股新风袭来，政府工作报告中，对于房地产业的表述发生了明显变化。最重要的一点：不碰“房价”，少提“调控”。一套比较合理的行业治理思路，脉络渐次浮现。
首先，房价只字不提。回顾过去，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。比如：2005年：重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨。2006年：继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。
2007年：抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。2008年：防止房价过快上涨。2010年：坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。2011年：切实稳定房地产市场价格。2012年：促进房价合理回归。2013年：抓紧完善稳定房价工作责任制。
2009年之所以出现例外，主要是2008年下半年，受国际金融危机影响，我国经济增幅猛降，楼市大幅降温，3月两会时，政府仍在一门心思救经济、救楼市。因此，2009年是近十年来，惟一一次在政府工作报告中充满温情与鼓励地说：促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。
当前情形，与2009年3月楼市低迷的形态不同，而此次也不提房价，就意味着：过去十年非常重视房价的格局正在改变。实际上，过去多年非常重视房价，却一直没能在调控房价方面取得预期效果。三点原因：其一，那些年中国房价正处“青春躁动期”，其二，部分调控方式与措施不妥当。其三，价格是市场供需信号，直接干预房价，会扰乱内部作用机制。急于求成，反倒无功。
在市场经济条件下，不到万不得已的情况，不宜管制价格。此次，政府不把调控房价，写进工作报告，并代表新一届领导不关心房价，只是不愿像以前那样直接、粗暴干预房价，而是要通过合理指导、经济手段、软性措施，通过调节供求关系，进而稳定房价。
其次，调控有了新思路。过去十年，除了调控目标直指房价以外，调控方式还有三个特点：一是以抑制需求为主，以增加供应为辅;二是全国一刀切的政策较多。
最典型的有两次，一次是2005年出台的新老国八条，被全国业界戏称为“上海感冒，全国吃药”，因为2004至2005年一季度，只有以上海为龙头的长三角楼市过热，而广州、深圳、北京等大城市，房价比较温和。另一次，是2006年出台的“70/90”政策，要求各地90平米以下中小户型必须占供应量的70%以上，后来很多地方根本没执行，不了了之，尴尬收场。
这次，对于房地产调控的表述，语气明显弱于以往。再次显示，政府不愿将调控总是放在嘴巴上。而且，首次明确提出：针对不同城市情况分类调控。
对此，住建部副部长齐骥就“双向调控”做出了权威解释：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制今年住宅用地的规模，调整新建商品住房上市的结构，通过必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求，消化库存。
显而易见，调控不再一刀切了。而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的调控目标与方式。当前，一线城市房价偏热，供不应求，所以要求从严调控，一手增加供应，一手抑制需求，两手都要硬。而许多三四线城市房价温和(甚至下跌)，供大于求，那就需要减少供应。对于库存量大的城市，还要稳定市场需求、鼓励合理需求。
不妨再来回放一下去年12月下旬，姜伟新部长部署2014年工作时指出：要继续抓好房地产市场调控和监管工作。要更加注重分类指导，房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策;房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。同时要积极探索发展共有产权住房和强化市场监管。
齐骥副部长对“双向调控”的解释，据说成为昨天地产股暴涨的导火索。不管是否如此，分类指标与双向调控的新方针，对于全国市场的稳定发展，是有好处的。
在此方针指导下，预计今年应能看到部分三四线城市放松既有调控，甚至还会有个别城市出台新的刺激措施。而一二线城市，至少在上半年，看不到放松的可能性。如果下半年市场降温明显，则可能有二线城市表面不松，在执行中暗松。
有时候资本市场会提前反应政策变化，所以地产股的脉冲式上涨，也是可以理解的。但若想地产股真正实现持续上涨，还需等待政策底部真正出现，如果市场也见底，那就更威力了。类似2009年上半年和2012年上半年，就是地产股的幸福时光。
再次，值得关注的是，这次政府报告涉及房地产部分，是以保障性住房为重点的。对于保障性住房，包括棚改房，非常重视，新开工和竣工指标都很具体。今年新开工保障房70O万套以上，其中各类棚户区47O万套以上，提高大城市保障房比例，基本建成48O万套。推进公租房和廉租房并轨运行。
创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。当然，2009年以来国家对保障房的重视程度就开始不断提高，新一届政府，只会进一步加强。加强住房保障后，商品住宅市场也就可以减少干预，从而尽快构建起“政府主导保障房，市场主导商品房”的“双轨制”格局。
最后，还应关注两点。其一，做好房地产税立法相关工作。改革总体方向是减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。立法需要走人大流程，耗时较长，今年只是研究而已，不会冲击市场。
其二，虽然房地产调控不再升级，部分城市反倒可能放松，但货币政策仍是中性偏紧，今年广义货币M2预期增长13%左右，与去年相同，但狭义货币M1估计难超10%;而房地产贷款更显紧张，无论开发贷，还是个人房贷，一季度都没有出现往年的季度性宽松，这将成为压制2014年房价的重要因素。
(作者：杨红旭，上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员，来源：新浪财经)

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