商业银行暂停开发贷，房地产企业的死亡号角吹响了吗？

2018-01-31 17:17

在这个异常寒冷的冬天，同样感受到寒冷的还有广大的房地产企业，作为曾经中国两大高薪行业之一（房地产、金融），房地产一直都被认为是低门槛、高收入的典范，在房地产市场发展的黄金时代，房地产企业动辄大笔发奖金的新闻总是不绝于耳，然而就是这个中国最赚钱的行业，现在也要日子不好过了。近来，一系列政策的出台给房地产企业的冬天带来了不止一丝的寒意，特别是商业银行暂停开发贷，给本就不太好过的房地产企业再加了一层阴影，房地产企业的死亡号角要吹响了吗？

<blockquote> 一、房地产企业融资日益困难
</blockquote> 对于一家房地产企业来说，如果问有什么东西是房地产企业的生命线的话，那么无疑就是资金链了。而最近的一系列政策出台对于房地产企业的资金链来说无疑是当头一击：

<blockquote> 根据《经济参考报》的报道，近日，银监会下发通知，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。
根据腾讯财经的报道，1月30日，据网上流出的一份《恒丰银行信用风险评审部内容通知》文件显示，恒丰银行于1月29日下发关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知。对于该通知，恒丰银行相关负责人向腾讯财经表示，关于暂停受理房地产行业新增授信业务，是基于银行贷款结构调整作出的正常经营决策，属于暂时性内部管理措施，不涉及其他。
根据《中国证券报》的报道，1月30日，在全国范围内，已有部分银行下发相关文件，或已暂停受理房地产行业新增授信业务，或暂停开发贷业务。
</blockquote> 无论这种政策是不是一种结构性调整，一个不用争议的事实就是房地产企业的融资正在日益从紧，对于房地产企业来说，无论是买地拿地，还是开发建设，乃至于销售是一个异常漫长的过程，一般一个楼盘的开发周期需要2-3年，而一家有规模房地产开发企业一般不会一个楼盘一个楼盘的开发，往往是多个城市多个楼盘的集中开发，这对于企业的融资压力更大，所以业内甚至有这样的说法，一家房地产企业发展的好不好主要看他的财务总监融资能力强不强。而如今，在大环境的变化下，房地产企业的苦日子看来是要来了。

<blockquote> 二、信用风险叠加才是房地产最大的问题
</blockquote> 从房地产新政执行以来，房地产市场的调控继续深化，一二三线房地产市场呈现出不断分化的格局，从短期来看，2017年一年房地产企业的盈利状况还是较好的，但是我们从最近的房地产融资政策可以发现，房地产市场的融资面正在不断收紧，现金流状况恶化将会加剧，房地产企业在高杠杆的情况下大量依赖于银行授信与高成本信托正在成为一个日益严重的问题：
一是房地产销售放缓，业绩盈利压力增大。随着房地产调控的不断深化，在资金层面上，一方面不断提升的房地产信贷利率水平，将会压制消费者的消费需求，从而导致房地产销售业绩的下滑，政策的持续将会让房地产企业的营收和利润水平进入一个下行空间，现金流的日益从紧和增速放缓，会让融资能力本就不强的中小型房地产企业陷入资金链紧张的境地中。

二是高杠杆下债务集中到期风险加大。从2017年开始，由于房地产的销售增速放缓，房地产企业的资金回笼速度下降，再加上房地产企业在土地投资上的进一步加速，从而导致了房地产企业债务的一个较快增长。相比于2016年宽松货币政策下，房地产企业极易融资的黄金时代，2018年银行、信托等非标金融融资渠道面临着更高的成本、额度、监管的压力，并且随着国家对于金融监管的日益从严，房地产作为最有可能出现灰犀牛风险的领域，一直受到监管层的重点关注。与此同时，2016年投放的大量房地产信托在2018年面临着集中到期的问题，在多重因素的叠加之下，房地产企业尤其是融资能力较为单一的房地产企业极有可能面临资金链断裂的问题。

三是房地产企业偿债能力的下滑。房地产企业一直都是一个高金融杠杆的发展模式，这种模式让房地产企业在楼市的黄金年代取得了高速的发展，然而随着“房住不炒”理念的深入人心，房地产市场的底层逻辑已经发生根本性改变，这种改变让房地产企业出现了适应性难题，很多原先高度依赖融资的房地产企业偿债能力有可能不断下滑，上市房企的偿债能力弱化已经成为2018年最有可能出现的问题。

从上面的分析来看，2018年相比于楼市的逐步稳定，房地产企业的信用风险增加才是最值得关注的问题，可以预计，房地产企业的洗牌将会进一步加速，一方面，政策的继续从紧，银行、信托等融资渠道的不断收缩，将会让房地产企业的融资压力继续增加，另一方面，租售并举的措施出台，大量房企将会进入租赁市场，但是租赁的重资产运营方式，将会让本就不太健康的房地产企业资金链进一步雪上加霜，所以房地产企业出现二八分化的概率将会继续增强，越是融资能力强的房企，越有可能存活下来，而中小型房企被淘汰、吞并的风险则会增加。
从融资市场的角度来看，银行融资、信托融资的收紧，将有可能为类REITS、MBS的发展提供市场基础，房地产市场的融资格局有可能就此改变。
无论怎么变化，一个趋势已经形成，房地产企业洗牌的进程将会加速，融资寒冬中物竞天择，适者生存将会是真正的主旋律。
作者：苏宁金融研究院特约研究员，财经专栏作家，财经评论员。
首发微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview）

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