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年供应土地1200公顷，北京房地产的未来在哪里？

2018-01-24 21:26

最近一段时间各地都在密集开会，而最让大家关心的北京工作报告发布更是让大家关心不已，其中关于房地产的内容更是值得关注。在过去五年工作回顾中，工作报告指出，过去五年，北京市加大住房保障力度，累计建设筹集各类保障性住房49万套、竣工42万套，完成17.4万户棚户区改造和5000万平方米老旧小区综合整治任务，改善了群众居住条件。

加强房地产市场调控，发布2017-2021年住宅用地供应计划，探索建立共有产权住房制度。截至2017年底，新建商品房价格连续15个月环比不增长，二手房价格指数连续8个月回落，房地产市场总体平稳。今天我们就根据报告内容来聊聊北京房地产市场未来将何去何从？
<blockquote> 一、北京房地产的重点怎么划？
</blockquote> 纵观整个报告，我们可以发现，作为中国最重要的大城市，北京市的发展一直牵动着所有人的心，因为北京最为特殊的经济地理地位，所以看懂北京的房地产市场发展，就有可能看明白未来全国的房地产市场发展趋势，以北京为标杆我们能看出很多的东西，在整个报告中，重点在以下几个方面：
重点问题一：未来北京到底怎么布局？
报告的答案是，全面实施城市总体规划，优化提升“四个中心”功能。创新规划实施体制机制。实行全域规划总量管控，划定城市开发边界和生态控制线，严控建设用地规模，实现生态用地动态增长。建立各区城乡建设用地增减挂钩机制，严格落实拆建比、拆占比，全市城乡建设用地年度减量30平方公里以上，适度提高居住用地及其配套用地比重，推动职住平衡。（核心关键词：职住平衡）
重点问题二：北京城市副中心怎么样？
高质量完成副中心各项规划，抓紧编制顺义、大兴、 亦庄、昌平、房山等重点新城控制性详细规划，完善基础设施和公共服务设施，提高综合承载能力，强化多点支撑作用。加大城市副中心建设力度。落实副中心控制性详细规划，加快建设一批基础设施、公共服务、生态环境等重点工程，全面增强副中心综合承载力和吸引力。（核心关键词：多元化副中心）

重点问题三：北京的交通怎么做？
推进以轨道交通为主的公共交通体系建设，年内开通3段轨道新线，运营总里程达到630公里以上，市郊铁路里程达到238公里。实施轨道交通换乘通道改造工程，完善轨道交通和地面交通接驳换乘。（核心关键词：轨道交通为核心）
重点问题四：住房问题怎么解决？
完善租购并举的住房制度。严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监测和政策储备，促进房地产市场平稳运行。完成1200公顷住宅供地，扩大住房供给，稳定市场预期。发展住房租赁市场特别是长期租赁，推进集体建设用地建设租赁住房。鼓励产业园区建设职工集体宿舍，多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。（核心关键词：扩大住房供给）

<blockquote> 二、北京房地产市场的未来怎么看？
</blockquote> 北京是中国的首都，更是中国最大的城市之一，北京房地产市场的发展对于中国的意义不可不谓之巨大，我们就根据报告中的重点问题和核心关键词来分析一下北京未来房地产市场到底会怎么发展？
一是房地产市场供应将会进一步充裕且多元化。2016年930新政以来，全国各地都在着重调控房地市场，无论是限购限贷，还是限售限价都是一种直接调控市场的办法，但是这种办法虽然有一定的成效并没能完全解决实际问题，因为房地产市场的根本问题在于对于一二线热点城市，房地产的需求是持续存在的，这种持续存在的需求不是你依靠压缩供给就能够解决的，那么最好的办法是什么呢？这就是提高供应，只要供应充足，房地产市场的虚火自然就会下降下来，所以北京做的事情就是不断充实供给，不仅有着1200公顷住宅供地的直接土地供给，更通过租售并举，发展长期租赁、集体建设用地租赁、职工宿舍等等方式，这种多元化的供给方式将从最基本的居住需求出发满足不同需求人群的房地产生活需求。并且根据规划，这种供应会进一步加大，到2021年，5年时间将累计新供应住宅用地6000公顷，住房150万套，这种大批量的供应才是真正平抑房地产价格的定海神针。

二是多元化副中心建设将会是调整房价的又一有力武器。除了增加供给之外，还有一个调整房价的方式就是多元化副中心，北京是一个标准的中心化城市，这种高度中心化，让城市的核心地块全部集中于三环之内的极小的范围，由于城市功能的过度集中，让城市房地产市场的溢价因素多元叠加，从而导致了北京房地产价格的居高不下，而最好的办法无疑就是分解城市中心，让城市的功能被分散在不同的区域，从而让房地产的溢价因素也被逐步分散，这是在城市内部进行内部结构调整的有效手段，同样也是平抑房价的有效措施。

三是以交通便捷化化解核心城区房地产压力。借鉴欧美各国的发展经验，处理房地产问题的另一条解决思路无疑就是郊区城市化，通过将居民密集度由核心城区疏解到郊区可以有效地平衡各地的住房供应，但是一个城市的核心在于一小时生活圈的大小，所以是否有足够便捷的交通予以支撑就变得非常重要，在这一点通过便捷快速的轨道交通，不仅可以缓解堵车的压力，更能够为推进郊区城市化提供可能性。

四是内部优化在于职住平衡。如果说前三个发展方向都是从供给侧解决问题的话，那么职住平衡则是从结构侧解决问题，如何能上通勤时间减少，上班距离变近，这对居民的幸福感和生活舒适度提升有着非常重要的意义，而北京的方法则是推动优化职住用地结构，平衡各区域公共服务水平，提升区域综合吸引能力，从而让职住冲突问题得到缓解，这种思路更是结构化调整的重点领域。
所以通过分析可以发现，北京市房地产市场的总体发展思路是将“房住不炒”理念贯彻始终，通过多元化供给，结构化调整，从根本上解决房地产供给与需求的矛盾，从这个角度来看，北京未来基本上不存在房地产价格暴涨暴跌的基础，房地产市场平稳发展，并且向居住属性平滑过渡将会是总趋势，这不仅是北京的发展思路也是值得很多一二线热点城市借鉴的方式方法。
作者：苏宁金融研究院特约研究员，财经专栏作家，财经评论员。
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