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融创配股落定股价大跌近 10% 地产行业变局来临？

2017-12-15 17:23

在今日早间宣布折价 12% 配股募资 10 亿美元之后，融创中国（01918.HK）开盘大跌逾 10%，盘中最低 31.35 港元 / 股，配股及认购价格的折价优势几乎没有了。之后，融创中国股价有所回升，截至记者发稿时的跌幅逾 9%。

不仅是融创，内房股近期整体表现不佳，恒大、佳兆业等连续下跌，上涨趋势已被扭转。
融创折价配股融资 10 亿美元
12 月 15 日早间，融创中国发布公告，公司、卖方、配售代理签订配售及认购协议，配售代理同意代表卖方以每股 31.1 港元的价格，包销 2.515 亿股股份，卖方有条件同意以配售价 31.1 港元认购 2.515 亿股，认购事项所得资金约为 78.22 亿港元，折合 10.02 亿美元。
此次配售的 2.515 亿股，占融创中国当前股本的 6.07%，占经认购事项扩大后股本的 5.72%。
对于募资的原因及用途，融创中国表示，旨在进一步扩大公司股东权益基础，优化公司资本结构，支持公司更加健康的持续发展，拟将所得款项用于公司一般运营资金。
其中的卖方，为融创中国的大股东融创国际投资控股有限公司（下称 " 融创国际 "），其余一致行动人当前持股比例为 50.07%，实控人为孙宏斌。配售代理方为摩根士丹利。
此次配售属于折价，31.1 港元的价格较此前一个交易日的收盘价折价约 11.9%，较此前 5 个交易日的平均收盘价折价约 8.69%。
此次融创的配股亦和 A 股中的配股有很大不同，采取了 " 先旧后新 " 的增发方式。香港资深投行专家温天纳告诉证券时报 · e 公司记者，老股东先减持，然后认购减持数量相同的份额，这样做，参与配售的投资者实际认购的就属于老股，可以马上买卖。
温天纳同时介绍，按照流程，新股至少等一个月才发得出来，" 先旧后新 " 的方式加快了融资进程。
根据方案，此次配售及认购完成后，孙宏斌持股将由 50.7% 降至 47.8%。

融创为何此时融资？
融创上一次采取 " 先旧后新 " 配股进行融资是在今年的 7 月 24 日。当天，各方签订协议，以每股 18.33 港元配售 2.2 亿股，募集资金 40.33 亿港元，当时折合 5.16 亿美元。这一次的资金用途同样是用作一般运营资金。
这两次配股均不需要股东大会再行批准。2017 年 5 月 20 日，融创中国股东大会已经授权，董事会可以发行最多 7.78 亿股股份，占当时总股本的 20%。两次配售完成后，融创中国董事会仍将有 3 亿股的发行额度，作为后续融资的储备。
需要特别注意的是，融创此次融资，预期认购事项的完成日期为 12 月 29 日或之前，若未在此时点内完成，认购事项将不会发生。在认购之前，还需达成两项条件，一是完成配售，二是得到港交所上市委员会的批准。
也就是说，融创此次募资需要在 2017 年完成，这有助于改善今年的财务报表。在年中之时，孙宏斌曾对外表示，降低负债率，确保健康安全。
融创中国中期业绩报告显示，上半年营业收入约 133.322 亿元，同比增长 25.9%；税后利润 16.14 亿元，同比增长 1469.7%；销售金额 1088.5 亿元，同比增长 94.2%。但是，从销售金额和营收差距可以看出，融创销售增速惊人，融创利润并不高，负债率很高。
截至 6 月底，融创的净资产负债率高达 260%，融创有意今年将这一数字降低至 200%。因此，年前完成这一配售融资至关重要。温天纳还认为，年底融资难，证券融资是比较可行的方式。
在中期业绩说明会上，融创 CEO 汪孟德还表示，在公司规模达到行业第一梯队的背景下，融创希望净负债率 2018 年降到 90% 以内，2019 年降到 70% 以内。
今年融创在销售方面实现质的的飞跃，已经超过招商、保利等，位居行业第四位，仅次于碧桂园、恒大、万科，且已经提前完成全年 3000 亿元的销售目标。今年前 11 月，融创实现合同销售 3019.4 亿元，同比增长 132%。
内房股近期整体低迷 或预示行业变局
与此同时还应该看到的是，即便不算上今天的大跌，融创中国在 10 月 25 日第 N 次创下历史新高后，也开始走下坡路，至昨日的跌幅已有 16%。算上今天，融创中国近期的跌幅可以达到 23%。
不止是融创，内房股近期整体表现不佳，多数个股开始下跌，股价高歌猛进的时间已经过去。典型代表如中国恒大（03333.HK），最新一次的历史最高价同样是在 10 月 25 日创造，至今天的跌幅已经有 19%。再如佳兆业（01638.HK），9 月 22 日创下历史新高后便急速下跌，至今天已经跌了 40%。
内房股中的众安、龙光、旭辉、时代、龙湖、富力、世茂，近期也处于下跌趋势。碧桂园（02007.HK）的表现算是优异的了，近三个月处于横盘状态。
即便如此，内房股今年的表现依然足够亮眼，融创、恒大仍然收获了 4 倍多的涨幅，雅居乐、碧桂园、众安的涨幅超过 200%，其他翻倍的还有一大把。近期的整体下跌，乐观的说是涨太多后的调整，也有可能是一种趋势的扭转。
中泰固守团队近期发了一篇文章《非标承压下的房地产投资前景如何》，其中提及今年以来房地产开发资金累计值为 12.6 万亿，预计非标资金对于房地产开发的支持规模累计为 2.5~3 万亿左右，然而非标投资的政策利空依然明了，一旦非标投资渠道被严格约束，房地产资金缺位问题将凸显，从而冲击房地产投资。
中泰固守团队同时认为，房地产的销售为房地产开工带来了将近 50% 的资金来源，而销售回落对房地产资金来源带来第二重利空。中泰固守团队表示，无论是三四线城市棚改支撑情况，还是一二线限购政策的延续性，以及先行指标的走势，都预示未来延续此前下行趋势的可能性非常大，或继续保持负增长，因此明年房地产投资数据再难亮眼，对经济增长的贡献也将明显弱化。
从某些方面来讲，股价可以视作未来业绩的先行指标，今年内房股启动的重要原因便是销售数据的超预期暴增。近期内房股的集体回落是否预示行业变局，尚有待观察，不过可以明确的是，上涨趋势已经被扭转，继续投资需要注意风险。
来源：新浪财经

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