长租公寓成开发商新宠，但市场乱战可能才刚刚开始

2017-11-20 10:15

题图来自：视觉中国
随着国内房地产开发政策的变化，原有的“轻租重售”的房地产开发模式，在今年的变化特别大，各地一二线城市已经出现了“只租不售”地块的出让，在政策方面，17年是关于租赁市场规范化的春天：17年5月，住房城乡建设部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，加速了全市场规范进程。
7月20日，九部委共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，《通知》指出要加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，而在内容上则包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应。
另外一方面是市场的变化：国内不少知名品牌开发商已经开始了长租公寓产品的开发和市场进入，全国排名前三十的开发商约有三分之一已经进入市场，比如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园等，另外以代理机构、中介、互联网和市场资本为主的长租公寓也早已亮相，如魔方公寓、世联红璞、贝克公寓、you+青年公寓、链家自如等品牌杀入市场。
之所以被青睐，还是市场足够巨大：数据显示，全国流动总人口总规模约2.45亿人，所以带来的租赁市场超过1.2万亿，这是所有市场参与者重视长租公寓的重要理由。
长租公寓忽然火了起来，那么问题也来了，扩张和资本如何融合？未来的天花板在哪里？有没有靠谱的实践模式？
长租公寓市场很大，风口和市场乱战并行
从发展模式上来看，中国的长租公寓有集中式、托管式和分散式，目前国内发展比较多的是集中式和分散式，从经营模式上，大家获取收益主要还是通过租金来实现。
从房源的获取方式上来看，目前最容易获取的是集中式长租公寓和分散式公寓，分散式公寓主要来自于一般小业主，把房源长租给中介公司，中介公司进行统一的装修和管理，托管式公寓则一般集中在某一区域的风格相对统一的物业房中，如酒店式公寓。而集中式公寓之所以能成为主流，还是因为符合市场的需求。
目前市场上的长租公寓，主要客群以年轻人为主，不同风格的房间装修，还有长租公寓企业提供的公共空间，可以提供更多的社交场景，大大把简单的房屋租赁变的更加丰富生动，能让租房者获得归属感。
从产品设计上来看，长租公寓的每个房间的面积在30平米左右，这是出于利益最大化的考量，而现在托管式公寓的产品原来是通过商品房的开发所形成的公寓，面积更

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