2天8城密集调控，中国房地产市场将往何处去？

2017-09-25 09:29

这个周末，中国睡的最不安稳的应该属房地产开发商了，从周五（9月22日）晚上开始，以石家庄、重庆、南昌、长沙等城市为代表的主要省会城市掀起了自去年930新政以来的新一轮集中调控高潮，可以说是一个新版的930新政也不为过。瀚哥仔细梳理了各家媒体的报道，各地的调控重点如下（引自《中国建设报》）：
<blockquote> 1、石家庄：启动限售，房屋8年内不得交易
2、重庆：23日起，新房二手住房满两年后才能上市交易
3、南昌：住宅取得不动产在后两年才可转让
4、长沙：住宅取得不动产满三年才可上市交易
5、南宁：二套及以上住房满两年方可转让
6、西安：商品住房调价前需向物价部门申报
7、贵阳：买房三年内限制转让
8、武汉：规范商品房预售及销售行为
</blockquote> 这种密集的房地产调控，巨大的限售核弹，隐藏着的是一个巨大的布局，今天我们就来聊聊2天8城密集调控之后，到底还如何买房？

<blockquote> 一、为什么要有如此密集的房地产调控？
</blockquote> 纵观上述8城的房地产调控思路，我们可以看到，此轮房地产调控的核心关键词是“限售”，除了西安是对价格进行调控之外，大部分的城市都是对房地产的销售，尤其是二手房的销售采取了明显的限制性措施，最为的夸张的石家庄的限售时间更是高达8年以上。如此重拳出击的调控手段，到底是是因为什么呢？
我们不妨从国家统计局刚刚公布的《2017年8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据》中着手，从这份报告来看，相比于一线城市的纷纷停涨，房地产市场呈现出了明显的需求溢出趋势，即相比于一线城市的房地产市场较为稳定的特征，二三线城市的房地产市场出现了较为明显的涨幅，这种涨幅既可以理解是房地产市场的一种需求补涨，同样也可以理解为房地产炒作的一种趋势性外移。

通过这种趋势的判断，我们可以发现，随着一线城市房地产调控的快速加码，房地产供应量的不断降低，越来越多的企业和投资者将眼光集中到了二三线城市，尤其是上面几轮房地产上涨尚未波及的弱二线或强三线城市，从而引发了今年以来的新一轮房地产上涨风潮。就以此次调控中力度较大的石家庄、重庆、长沙、西安为例，长沙8月份的房价涨幅高达16.5%位居全国各大城市之首，长沙之后，西安涨幅13.4%。重庆涨幅12.8%，石家庄涨幅9.3%都是较大增长幅度，这些高涨幅意味着的是炒房热钱的外流，所以进一步遏制炒房就成为大势所趋，在这个周末进行密集型房地产调控可以说是意料之外，情理之中。
<blockquote> 二、未来房地市场的走势如何判断？
</blockquote> 既然房地产的调控是情理之中，那么未来房地产市场的走势到底该如何判断呢？我们仔细研究此次各大城市的限售政策，可以得出以下的几点规律：
一是房地产调控限售将会是主旋律。相比于简介调控的限购、限贷政策，限售无疑就是这次房地产调控的主要调控方式，为什么要进行限售呢？这是因为对于房地产市场，限购限贷无疑是对于需求侧的调整，这种调整对于打击炒房来说用处并不是特别理想，但是限售等于是从房地产市场的供给侧进行调节，直接击中炒房者的软肋。所以，采用限售的政策将会是未来的主流政策导向。
二是非一类城市将会成为调控的主战场。此次的大规模调控政策来看，很多的城市是属于二线省会城市，这些城市的特点是限购等调控政策的执行时间较晚，甚至有一些调控城市之前并没有非常大力度的限购措施，所以在一线热点城市限购导致的外溢效应的影响下，炒房者开始向这些非热点城市转战，所以严格打击炒房就会在这些非热点城市下手。而这些城市采用限售，则是因为这些城市的去库存的需求还是非常明显，通过限售从而实现去库存的目的，并且防止城市的房价过快上涨。
三是房地产市场的走势已经明朗。随着限售政策的逐渐出台，房地产市场的走势已经逐渐明朗，未来的调控将会从一线热点城市向二三线城市转移，尤其是省会城市和重点三线城市。调控的方法将会逐渐延长限售政策，从而体现对于房地产调控的坚决力度。房地产调控的手段将会更加多元化，未来房地产调控限购、限贷、限售、限价等四限政策的多元使用将会成为一种常态。

<blockquote> 三、调控王炸过后还能买房吗？
</blockquote> 限售可谓是房地产调控的一大王炸，最近房地产如此密集调控之后，那么问题来了，现在还能够买房吗？房地产价格会出现大面积降价吗？这无疑已经成为大多数想要购房的人最为关心的问题，这个问题我们不妨这么分析：
一是房地产市场大规模降价的可能性不大。房地产市场作为最重要的经济市场之一，房地产市场的价格走势牵动着每个人的心，很多人在网上都在希望着房地产市场的快速降价，这种希望不仅没有逻辑支撑，也非常不现实，因为国家调控的主要目标是稳定房价而不是打压房价，所以房地产市场会出现长期横盘或区间波动的走势将会是大势所趋，但是房地产市场大规模降价的基础并不具备，所以期待房地产市场大规模降价是不现实的。但是，我们也不排除在一些非核心区域，之前由于房价过度上涨引发了较大的泡沫堆积，从而让房地产价格畸形高涨，这样的区域出现价格回调将会是极有可能发生的现象。
二是到底该不该买房？说到该不该买房，我们需要区分来看，首先，对于刚需住户来说，由于房地产市场的限售趋势，对于刚需住户买房其实并不存在较大的影响，所以瀚哥一直都是建议刚需房需求，无论什么时候买房都是合适的，因为你的需求在于自住，这个非常符合国家房地产调控的主要属性。其次，对于改善型需求来说，现在建议可以进行一定的观望，因为改善型需求的房型往往是各地调控的一种主力户型，所以房地产的供给相对不像刚需那么充足，还是好好考虑之后再进行市场操作。第三，对于炒房者，建议还是洗洗睡了吧，国家已经明确房地产是用来住的，不是用来炒的，想通过炒房牟利，这种思想还是不要有的为好，不要最后让房子砸在自己手里，被房地产市场套牢都不知道。

三是一定要避免钻政策漏洞。曾经很多的购房者都有钻政策漏洞的心理，在调控政策如此密集出台的今天，如果想钻政策的漏洞，极易出现踏空的现象，最终让自己被房地产市场套牢。而中介和房企更要充分宣传政策，避免产生房地产市场的交易纠纷。
房子是用来住的，不是用来炒的，这句话希望大家铭记，房地产调控走势该何去何从，其实趋势已经明朗，建议大家密切关注。

作者：江瀚，苏宁金融研究院特约研究员，财经专栏作家，财经评论员。
作者微信公众号：江瀚视野观察（jianghanview)

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