长租公寓这么红火，租房真能替代买房了吗？

2017-09-14 15:57

一、长租公寓为什么火了？
目前，相比于国际上较为发达的租房市场，中国的租房市场还处于一个较为落后的状态，市场发育较不成熟，导致了虽然租房市场供给很多，但是处于低质供给的状态中，无论是房东还是房客都有着巨大的房屋租赁痛点。
对于房东来说，房东租房是没有办法采用毛坯房出租（有些地方称之为清水房），必须装修购置家具，这个过程相当的复杂，在装修之后再出租出去，更要面临着相当长环节租后管理，整个管理流程对于房东来说，不仅费时费力，如果租客更换频繁，房东就要担心自己租房的长期空置问题，如果是长租的话，房东又需要担心租客的租金能否及时到位，租客对房屋的损坏维修，保洁安排都是揪心的难点，更何况每一次出租都要将大量的金钱交给房屋中介，实在是一个巨大的痛点。
对于租客来说，问题则更加严重，租客作为房地产租赁市场的弱势群体，无论是市场经验还是议价能力都远低于房东和中介，所以租客在租赁房屋的时候，必须要面对着找房费时费力，各类网站虚假信息众多，假房源、假中介防不胜防，报价信息严重混乱，租房的安全问题也十分严重，更别提日常的保洁、维修等事情了，还有着让各个小区都非常揪心的群租难题，更有房东随意涨价的问题。
这些痛点的存在，让C2C的租房市场混乱非常，这就像中国的电子商务市场一样，原先只有C2C的淘宝等市场，虽然品种众多，但是品质实在堪忧，用户体验也非常差，于是大量的B2C市场开始崛起终结了之前的混乱，同理，在租房市场也是如此，而租房市场的B2C就是长租公寓，最近几年，无论是创业新星还是产业巨头都开始涉足长租公寓领域，比较有名的例如魔方公寓、蘑菇公寓、优客逸家还有链家控制的自如网等等都在各大热点城市快速发展开来，不少都已经拥有了上亿的估值，几千万的融资。其核心就在于，长租公寓通过平台型商业模式，在房东端通过给房东签订了长期的委托代理协议从而让房东省去了自己管理的诸多难题，在租客端通过流程化、标准化的装修、供应、管理让租客可以非常省心的租房，所以即使不少长租公寓都有着高于周边10%-20%价格的溢价，但是却依然供不应求的原因。
从长期来看，长租公寓的发展前景非常广阔，从供给端来说，我国房地产的空置率较高，不少城市的住房空置率接近30%，有着庞大的潜在需求，长租公寓通过将房地产、业主、租客连接起来，可以有效地盘活房地产的库存。
从需求端来说，一二线热点城市的高房价，让普通工薪阶层尤其是80后、90后阶层的房地产购买时间不断后移，租房时间的延长化趋势不可避免，这也就催生了巨大的房地产租赁市场。据估计目前国内房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套，我们测算，国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。
从政策来说，长租公寓的出现正是保证了房地产居住属性的重要方式，政策红利不言而喻。

二、长租真的能替代买房吗？
长租公寓在解决租房痛点的问题上可谓是毋庸置疑，其核心的优势在于：
一是长租公寓解决了市场的核心痛点。长租公寓的互联特征，让它有效地提高了信息的对称性，因为长租公寓的标准化图片拍摄模式，为线上看房提供了可能，在租赁宣贯领域大大提高了房屋的出租率。然后通过标准化的装修，使得房屋之间的差异化程度在快速降低，从而也降低了房屋的管理成本。之后再通过酒店式的管理模式，在日常维修、保洁、安全等领域实现了较好的保证。最后，其包租化的模式，让长租公寓会和房东签署长达5-10年的长期租赁合同，真正让房东可以不再为自己的房子出租发愁。
二是长租公寓的社交属性十足。在互联网时代，对于80后、90后来说最根本的核心痛点就是社交，原先的租房模式让生活与社交极为割裂，而长租公寓的优势则是将大量年龄层次类似的人聚合到了一起，不少长租公寓专门打出了社交牌，除了较为完善的管理与租赁模式之外，长租公寓更是配置了设备完善的公共空间，对于不少长租公寓来说，他们成功地击中了年轻人对于家的定义，不仅是一个实际意义上的房子，而是集合了生活、休闲、娱乐、交友等多方位为一体的多元化需求，甚至有些长租公寓还推出了社交考核制度，要求租客每个月必须认识多少公寓朋友，必须参加一次社交活动等等。
三是长租公寓的全程互联网化。长租公寓模式的出现，正是互联网经济的核心表现，它不仅解决了信息不对称的难题，提高了销售的效率，还通过互联网化的管理，提高了公寓的管理效率，不少长租公寓更是与互联网征信连为一体，通过征信体系，针对年轻人的资金压力，推出了信用分免押金，房租分期付款等等服务，可以说将原先付三押一，房租提前支付的核心痛点全部打通。

但是，光通过这些优势解决了痛点还是不够的，因为租房和买房最大的差别不仅仅是痛点问题，而是房屋背后所附带的各种社会基础设施，可以说现在城市的房产证不仅是房子那么简单，更是房子及其背后所附加的大量城市公共服务，比如说医疗、教育、养老等等，最近不少城市提出了“租售同权”的概念，这个概念到底该如何处理，能不能将长租公寓纳入租售同权的范畴，这些都是制约用租房替代买房的核心问题，因为对于年轻人来说，自己处于单身的时候租住长租公寓可能不是什么大的问题。
一旦面临成家立业的难题的时候，这些问题就会显得非常突出了，一方面，房地产所涵盖的社会服务，租房到底能够多大程度上享受这是一个未知数，因为对于城市服务来说，城市的服务永远都是稀缺产品，特别是优质服务，所以租售同权虽然政策很好，但是如何执行，如何确保服务的均等化都会成为问题。另一方面，中国人具有着浓厚的家庭观念，所以房地产需求也被称之为丈母娘需求，即使姑娘愿意不要房子就和小伙子结婚，但是家庭这一关怎么过还是大问题。
长租公寓的发展已经不用怀疑了，但是能否替代买房还有着很多巨大的问题需要解决。

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